Klage nr. 2020151
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. desember 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Park Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Park)
Saken gjelder: Meglerens opplysningsplikt
Saksfremstilling
I mai 2019 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. Klageren anfører at megleren – som også var styreleder og andelseier i borettslaget – ikke ga tilstrekkelige opplysninger i salgsoppgaven om et balkongsprosjekt som ville føre til økt fellesgjeld. Det anføres at megleren har brutt opplysningsplikten. Klageren krever 116 390 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Det var kun klagerens leilighet og tre andre leiligheter i samme etasje som hadde egen balkong. I mai 2020 fattet borettslaget endelig vedtak om et balkongprosjekt som vil føre til en økning av klagerens fellesgjeld med 116 390 kroner. I salgsoppgaven stod det ingenting om at prosjektet også gjaldt klagerens leilighet. Selgeren nevnte prosjektet i egenerklæringen, men det stod at det «ikke [så] ut til å gjelde» klagerens leilighet siden denne allerede hadde egen balkong. I protokollen fra 2018-generalforsamlingen som også lå vedlagt salgsoppgaven, stod det riktignok at det var vedtatt bygging av balkonger. Men sammenholdt med opplysningene i egenerklæringen, trodde klageren at prosjektet ikke kom til å berøre hennes leilighet. Klageren spurte megleren særskilt om dette på visningen, og da sa megleren at det som stod i egenerklæringsskjemaet, var riktig.
Det er sikkert at megleren på markedsføringstidspunktet var kjent med at også leilighetene i klagerens etasje måtte være med på prosjektet. Det lå bare én søknad inne fra borettslaget hos kommunen, og denne gjaldt alle leilighetene. Megleren var også kjent med at det sannsynligvis ville bli noe av prosjektet. Dette selv om det var blitt utsatt én gang, og ikke var endelig vedtatt på markedsføringstidspunktet.
Megleren har brutt opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klageren krever 116 390 kroner i erstatning tilsvarende økningen i fellesgjeld.
Innklagede har i korte trekk anført:
På ekstraordinær generalforsamling i september 2018 ble det vedtatt å utsette balkongprosjektet på grunn av manglende informasjon og uprofesjonell opptreden fra entreprenøren. Styret måtte derfor begynne på nytt, og det var på ingen måte sikkert hva som kom til å skje. På generalforsamlingen i mai 2019 ble det vedtatt å søke kommunen om ønsket utforming, og klageren overtok sin leilighet kort tid etter. Klageren ble informert om vedtaket på overtakelsen. Søknaden ble etter hvert godkjent av kommunen. På generalforsamlingen i mai 2020 ble de godkjente planene lagt til grunn. Når det gjelder informasjonen i selgerens egenerklæring, ble denne skrevet før de endelige planene ble vedtatt på generalforsamlingen.
Innklagede bestrider at megleren har brutt opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Uansett har ikke klageren lidt noe økonomisk tap. Et nylig salg av en tilsvarende leilighet i samme etasje viser at informasjonen om den økte fellesgjelden ikke hadde betydning for prisen.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Balkongprosjektet
Megler, som både var andelseier og styreleder i borettslaget, måtte være vel kjent med hva som var situasjonen for balkongprosjektet selv om det ikke var endelig vedtatt på salgstidspunktet. Men megler ga ingen opplysninger om dette i salgsoppgaven med en reservasjon for det som fremgikk av selgers egenerklæring. Egenerklæringen lå bare som et vedlegg til salgsoppgaven, hvor det heter i punkt 24:
«Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedr. eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt fellesgjeld?»
Spørsmålet er besvart med ja med tillegg av følgende bemerkning:
«Har vært snakk om å oppføre balkonger for de øvrige beboerne, men dette ser ikke ut til å direkte påvirke beboere av øverste etasje ettersom vi allerede har balkong.»
Megler skulle på grunnlag av det selger her har skrevet, tatt dette inn i selve salgsoppgaven og også informert om og eventuelt hvilken betydning en realisering av balkongprosjektet kunne få for fellesgjelden for denne leiligheten. Dersom dette ikke var bestemt og usikkert på markedsføringstidspunktet, måtte det fremgå av salgsoppgaven.
Nemnda finner det derfor klart at megler ikke har oppfylt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler har opptrådt uaktsomt, som er et av grunnvilkårene for erstatningsansvar for innklagede.
Erstatningskravet
Som nevnt har nemnda over kommet til at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Spørsmålet er om klageren som følge av dette har lidt et økonomisk tap.
Når det gjelder økt fellesgjeld, viser nemnda til Høyesteretts dom i Rt-2008-976 (avsnitt 36 og 37), hvor det ble uttalt følgende:
| «Det er generelt sett åpenbart at en økning av fellesgjelden i forhold til opplysningene i salgsoppgaven har betydning for kontantvederlaget. Partene er enige om at kontantvederlaget og andel fellesgjeld samlet gir prisen på leilighetene. Det er ingen forskjell mellom fellesgjeld og annen gjeld som kjøper etter kjøpsavtalen skal overta. Jeg tilføyer at den nye lov om eiendomsmegling § 6-7 tredje ledd bestemmer at ved formidling av sameieandeler og eierseksjoner skal den skriftlige oppgaven fra megler inneholde blant annet lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader samt andre kostnader som knytter seg til dette. Det følger av bestemmelsen at størrelsen på eventuell fellesgjeld må opplyses, jf. NOU 2006:1 om eiendomsmegling side 120 andre spalte. |
Selger har ikke ført noe bevis for at kjøperne i dette tilfelle ikke la vekt på fellesgjeldens størrelse. Økingen av fellesgjelden fra 120 000 kroner til 177 000 kroner har betydning for kontantvederlaget. … .»
Nemnda kommer etter dette til at innklagede må erstatte klageren økningen i andel fellesgjeld, 116 390 kroner. Det er ikke fremkommet opplysninger som tilsier at balkongprosjektet vil innebære noen nevneverdig økning i verdien til klagerens leilighet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Park Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Park) har ikke overholdt opplysningsplikten. Innklagede må betale 116 390 kroner i erstatning til klageren.