Klage nr. 2020161
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. desember 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Stray & Co Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budrunden
Saksfremstilling
I 2019 kjøpte klagerne en bolig som innklagede formidlet. Prisantydningen var 2 650 000 kroner. Klagerne betalte 2 750 000 kroner etter en budrunde med en annen budgiver. Klagerne anfører at den andre budgiveren tok et forbehold som ikke ble formidlet til dem, og at klagerne ville innrettet seg på en annen måte hvis de hadde fått beskjed om forbeholdet. Det kreves erstatning med 100 000 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Før budrunden sa megleren at det var umulig for selgeren med overtakelse før 28. september 2020. Da selgeren avslo klagernes første bud på 2 500 000 kroner, sa klagerne til megleren at de vurderte å legge inn et bud på 2 600 000 kroner. Megleren svarte at det ikke var noe vits fordi selgeren uansett ikke ville selge for under prisantydningen på 2 650 000 kroner. Men selgeren var klar til å selge for prisantydning, sa megleren. Etter hvert kom det inn et bud på 2 670 000 kroner fra en annen budgiver. I SMS-en som klagerne fikk fra megleren, stod det ingenting om at den andre budgiveren hadde tatt forbehold om overtakelse 29. august 2020.
Klagerne la så inn et bud på
2 690 000 kroner, og deretter kom det inn et bud på
2 710 000 kroner fra den andre budgiveren. Heller ikke denne gangen
stod det noe om forbehold i
SMS-en som klagerne fikk fra megleren. Det
endte med at klagerne kjøpte boligen for 2 750 000 kroner. Da
klagerne senere fikk se budjournalen, så de at budet til den andre budgiveren
på 2 710 000 kroner inneholdt et forbehold om overtakelse 29. august
2020. Klagerne har vært i kontakt med den andre budgiveren. Hun fortalte at det
var veldig viktig for henne med overtakelse på denne datoen, og at begge budene
hennes inneholdt dette forbeholdet. Dette fikk ikke klagerne beskjed om.
Hadde klagerne fått beskjed om forbeholdet til den andre budgiveren, ville de innrettet seg på en annen måte i budrunden. I stedet for å øke sitt bud til 2 690 000 kroner, ville de blitt stående på 2 650 000 kroner selv om den andre budgiveren hadde inne et bud som var 20 000 kroner høyere. Siden det var så viktig for selgeren med overtakelse tidligst 28. september 2020, er det sannsynlig at selgeren ville akseptert klagernes bud på 2 650 000 kroner selv om han kjente den andre budgiveren. Hadde klagerne i stedet fått beskjed om at selgeren kom til å akseptere budet til den andre budgiveren på 2 670 000 kroner, ville klagerne lagt inn et bud på det samme beløpet. Det kan ikke være tvil om at selgeren i et slikt tilfelle ville akseptert klagernes bud i stedet for budet til den andre budgiveren.
Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og klagerne krever erstatning for differansen mellom prisantydningen, og det klagerne endte opp med å betale, det vil si 100 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Den andre budgiveren ga beskjed til megleren på visningen om at hun ikke kunne overta boligen senere enn 29. august 2020. Megleren hørte med selgeren. Han sa at det var greit med en tidligere overtakelse for så vidt gjaldt denne budgiveren, men ikke de andre. Selgeren og den andre budgiveren kjente til hverandre, og selgeren sa at han eventuelt kunne ordne et annet sted å bo i de ukene det var snakk om.
Det er riktig at budet til den andre budgiveren på 2 710 000 kroner inneholdt et «forbehold» om overtakelse 29. august 2020, men siden selgeren på forhånd hadde gitt beskjed om at det var greit med denne overtakelsesdatoen, var ikke «forbeholdet» reelt. Det er grunnen til at megleren ikke videreformidlet «forbeholdet» til klagerne. Et forbehold som blir avklart med selgeren før budet formidles til de øvrige interessentene, er ikke lenger et forbehold. Tilsvarende er det for eksempel når en budgiver tar forbehold om finansiering, men finansieringen blir i orden før budet videreformidles. I en slik situasjon vil ikke «forbeholdet» fremgå i SMS-en som megleren sender til de øvrige interessentene.
Innklagede kan etter dette ikke se at megleren gjorde noen feil under budrunden. Klagen kan derfor ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens håndtering av forbehold under budrunden og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Om det er brudd på god meglerskikk
Det sentrale spørsmålet er om megler skulle ha formidlet forbeholdet i den andre budgiverens bud om en bestemt overtakelsesdato, selv om selgeren hadde akseptert denne datoen, men bare når det gjaldt den andre budgiveren.
Eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 har regler om oppdragstagers (meglers) plikter ved budgivning. Det heter i andre ledd tredje punktum:
«Oppdragstaker skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter skriftlig om mottatte bud, herunder budets størrelse, forbehold og akseptfrist, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg.»
Det fremgår her at megler i utgangspunktet skal orientere andre budgivere om forbehold i et mottatt bud så langt det er «nødvendig og mulig». Etter nemndas syn kan ikke en megler unnlate å informere om et forbehold om en bestemt overtakelsesdato selv om selger på forhånd har akseptert denne konkrete budgiverens forbehold om overtakelse ved en eventuell avtale. Andre budgivere kan da blant annet ha interesse av å inngi et bud på det samme beløp, men uten forbehold om en bestemt overtagelsesdato. Det kan også være av interesse å inngi et høyere bud, men hvor budgiver i vurderingen av hvor høyt man skal gå, ser hen til forbeholdet i det andre budet.
Forbeholdet om overtagelse i den andre budgivers bud er følgelig ikke uten interesse for andre budgivere selv om selger kan godta det. For megleren var det derfor både «nødvendig og mulig» å informere klagerne om forbeholdet. Innklagede kan derfor ikke høres med at forbeholdet ikke var «reelt».
Innklagede har anført at saken kan sees på samme måte som når en budgiver tar forbehold om finansiering, men finansieringen blir i orden før budet videreformidles. I en slik situasjon vil ikke «forbeholdet» fremgå i SMS-en som megleren sender til de øvrige interessentene.
Nemnda er ikke enig i at det som innklagede har anført, har overføringsverdi til vår sak. Hvis finansieringen blir bragt i orden, eller finansieringsforbeholdet blir trukket, vil man i realiteten står overfor et «nytt» bud uten forbehold. Det er da ikke noe forbehold å informere øvrige budgivere om i motsetning til i vår sak. Nemndas avgjørelse RFE-2012-101 tilsier heller ingen annen vurdering.
Nemnda har etter dette kommet til at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Erstatningskravet
Klageren har krevd erstatning med 100 000 kroner, som tilsvarer differansen mellom prisantydningen og det klageren betalte. Nemnda mener at erstatningskravet ikke kan føre frem. Klagerne har ikke sannsynliggjort at de har lidt noe økonomisk tap, som er ett av flere grunnvilkår for å kunne tilkjenne erstatning. Nemnda behøver da ikke å ta stilling til om de øvrige vilkår for erstatning er oppfylt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Stray & Co Eiendomsmegling AS har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med budgivningen. Erstatningskravet fører ikke frem.