Klage nr. 2020176

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. desember 2020.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Innlandet AS avd. Hamar

v/advokat Rønnaug Ringstad

Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS

Saken gjelder:               Forkjøpsrett

Saksfremstilling

I 2018 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede formidlet. Selgeren aksepterte et bud på 3 125 000 kroner fra en budgiver, men senere ble budgiveren og selgeren enige om å endre kjøpesummen til 3 200 000 kroner. Klageren valgte å benytte seg av sin forkjøpsrett som medlem i boligbyggelaget, og trådte inn i avtalen.

Klageren anfører at megleren bidro til at budgiveren og selgeren ble enige om å endre kjøpesummen for å hindre at klageren benyttet seg av forkjøpsretten. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og klageren krever 75 000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider erstatningskravet.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Forkjøpsretten var avklart før budrunden, og klageren hadde lengst ansiennitet. Det kom inn flere bud på leiligheten, men klageren deltok ikke i budrunden. Selgeren aksepterte et bud fra en budgiver på 3 125 000 kroner, og klageren fikk beskjed om dette fra megleren. Dette var på en fredag, og budgiveren var til stede på innklagedes kontor. Megleren ga ikke beskjed til boligbyggelaget om kjøpesummen før den påfølgende mandagen, og i mellomtiden bidro megleren til at budgiveren økte sitt bud til 3 200 000 kroner i håp om at klageren ikke skulle benytte seg av forkjøpsretten.

Underveis i prosessen sa megleren at han håpet at klageren ikke tenkte å benytte seg av forkjøpsretten fordi budgiveren etter hans mening fortjente å få leiligheten. Megleren forsøkte å avklare om klageren tenkte å benytte seg av forkjøpsretten før boligbyggelaget ble informert. Megleren sa at budgiveren hadde tatt kontakt med ham for å be om råd om hva som kunne gjøres for at klageren ikke skulle benytte seg av forkjøpsretten.

Innklagede anfører at det ble inngått en endringsavtale mellom selgeren og budgiveren, men klageren har ikke fått seg forelagt denne. Selv om det ifølge innklagede ikke gjelder et krav om at slike avtaler skal journalføres, burde det være i meglerens interesse å sikre seg bevis på at det er inngått en slik avtale. Da klageren den påfølgende mandagen fikk spørsmål fra boligbyggelaget om hun ønsket å benytte seg av forkjøpsretten, var det for sent til å komme med noen innsigelser til kjøpesummen.

Når det gjelder innklagedes anførsel om at kravet er fremsatt for sent, er den alminnelige foreldelsesfristen tre år. Det bestrides derfor at kravet er foreldet.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren sitter igjen med en følelse av å ha blitt lurt, og krever at innklagede betaler henne erstatning for differansen mellom de to budene, det vil si 75 000 kroner.

Innklagede har i korte trekk anført:

Budgiveren og selgeren ble enige om å endre avtalen, og megleren ga beskjed til klageren om endringen så fort han ble gjort kjent med den. Kjøpesummen ble så meldt inn til boligbyggelaget den påfølgende mandagen. Grunnen til at dette ikke ble gjort tidligere, var fordi budrunden ble avsluttet kort tid før kontorets stengetid før helgen.

Det er avtalefrihet i Norge, og det er ingenting i veien for at en kjøper og en selger kan bli enige om å endre vilkårene for kjøpet i ettertid. Det er ikke et krav om at slike endringer journalføres i meglerens systemer. Det avgjørende er om selgeren og kjøperen er enige om at en slik avtale er inngått. I denne saken bekreftet selgeren avtalens innhold ved sin signatur på kjøpekontrakten.

Klageren valgte selv å benytte seg av forkjøpsretten, og kan ikke i ettertid komme med en innsigelse om at kjøpesummen ikke var reell. Det var ikke kritikkverdig av megleren å ta kontakt med klageren og spørre om hun tenkte å benytte seg av forkjøpsretten. Slike henvendelser hører til meglerens plikter i en budrunde. Men det bestrides at megleren skal ha sagt til klageren at han håpet at klageren ikke benyttet seg av forkjøpsretten.

Megleren har etter dette opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og erstatningskravet bestrides. Uansett har kravet bortfalt på grunn av passivitet siden det er mer enn to år siden klageren trådte inn i avtalen og kjøpte leiligheten. 

Klagen kan etter dette ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder forkjøpsrett i borettslag og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Det følger av borettslagsloven § 4-13 første ledd at forkjøpsretten i et borettslag utløses når det er inngått bindende avtale mellom andelseieren og en erverver om å overta andelen. Bindende avtale er inngått når en andelseier har akseptert et bud på boligen.

Nemnda legger til grunn at det er på det rene at andelseieren aksepterte et bud på
3 125 000 kroner fra en budgiver, og at klageren (den forkjøpsberettigede) fikk beskjed om dette fra megleren. Det er videre på det rene at selgeren og budgiveren etter dette tidspunktet høynet prisen på boligen til 3 200 000 kroner. Nemnda legger til grunn at borettslaget først fikk melding om at andelen hadde skiftet eier, etter at selger og kjøper hadde blitt enige om å høyne prisen med 75 000 kroner fra 3 125 000 kroner til 3 200 00 kroner. Klageren valgte å benytte forkjøpsretten og trådte inn i avtalen ut fra en pris på 3 200 000 kroner.

Det springende punkt i saken er om selger og kjøper kunne høyne prisen med virkning for klageren (den forkjøpsberettigede) etter at bindende avtale var inngått, og klageren hadde fått beskjed om at budet på 3 125 000 var akseptert.

Borettslagsloven § 4-20 om omgjøring har følgende ordlyd:

«Avtale som utløyser forkjøpsretten kan avhendaren gjere om med verknad for forkjøpsrettshavaren inntil laget har fått melding​ om at andelen har skifta eigar.»

Det fremgår her at en bindende avtale om overdragelse av andelen ikke er til hinder for at selger og kjøper omgjør avtalen. Men omgjøringsadgangen tapes når borettslaget har fått melding om at andelen har skiftet eier, jf. borettslagsloven § 4-15 første ledd. Et forhåndsvarsel etter § 4-15 første ledd andre punktum har ingen betydning for omgjøringsretten.

En omgjøring av avtalen kan typisk være at vilkårene, for eksempel prisen, endres. Dette vil kunne innebære at dersom kjøperen er redd for at forkjøpsrett kan bli brukt, kan kjøperen være interessert i å høyne prisen for om mulig å «skremme» den forkjøpsberettigede bort, se nærmere om omgjøringsadgangen Kåre Lilleholt og Christian Fr. Wyller, Borettslovene med kommentarer, 2. utgave 2018, side 458-460.

Nemnda nevner at det kan forstås at klageren reagerer på at hun måtte betale 75 000 kroner mer for leiligheten enn det budet som ble akseptert, lød på. Men som det fremgår, hadde selger og kjøper anledning til å høyne prisen på leiligheten så lenge borettslaget ikke hadde fått melding om at andelen hadde skiftet eier. Det er uten betydning om begrunnelsen for å høyne prisen, var å forsøke å få klageren til å avstå fra å benytte seg av forkjøpsretten. Nemnda kan i den forbindelse ikke se at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk eller vært uaktsom. Erstatningskravet kan derfor ikke føre frem

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.

Avgjørelsen er rettet av nemnda 25. januar 2021