Klage nr. 2020183
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. desember 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Trude Aspelund Strand
Advokatene Johnsrud og Co ANS
Innklaget: EiendomsMegler 1 Innlandet AS avd. Stange
v/advokatfullmektig Mikkel Hjemli
Protector Forsikring ASA
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
Saksfremstilling
I 2018 formidlet innklagede salget av klagerens småbruk. På eiendommen stod det en tømmerhytte. I salgsoppgaven stod det at denne kunne leies ut. Senere fremmet kjøperen krav om erstatning fordi hytta ikke var godkjent i kommunen. Det ble inngått et forlik hvor klageren betalte 350 000 kroner i erstatning til kjøperen. Klageren anfører at megleren på eget initiativ burde gjort nærmere undersøkelser i kommunen, og krever 422 172 kroner i erstatning. I tillegg krever klageren vederlagsnedsettelse fastsatt etter nemndas skjønn.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Hytta ble oppført på en gammel hustuft i 2000. Oppføringen ble regnet som restaurering, og klageren var ikke klar over at tiltaket var søknadspliktig. Da megleren spurte klageren om hytta var godkjent, trodde klageren at det kun dreide seg om formaliteter. Klageren tok kontakt med kommunen, men søknaden om varig opphold ble avslått. Svaret fra kommunen kom etter at avtale om salg var kommet i stand. På grunn av avslaget fremmet kjøperen krav om erstatning for tapte leieinntekter, og det ble etter hvert inngått et forlik hvor klageren betalte 350 000 kroner til kjøperen.
I det første utkastet til salgsoppgaven kom megleren med et forslag til hvordan spørsmålet om hytta var godkjent for varig opphold, skulle omtales. Klageren hadde en kommentar til forslaget, men megleren tolket dette som et endringsforslag. «Forslaget» ble så tatt inn i salgsoppgaven, uten at megleren gjorde en selvstendig vurdering av om dette var fornuftig. Klageren var ikke klar over at hennes kommentar til meglerens forslag ble tatt inn i salgsoppgaven.
Megleren burde på eget initiativ kontrollert opplysningene som klageren kom med, og forklart hva regelverket om godkjenning av utleieenheter gikk ut på. Det er uten betydning for dette spørsmålet om megleren er bygningskyndig. Men som spesialist på landbrukseiendommer burde megleren visst at det er vanskelig å få godkjent en utleieenhet i et område som er regulert til LNF-formål. Dette tilsier at megleren i denne saken må bedømmes etter en strengere aktsomhetsnorm.
Videre burde megleren tatt opp spørsmålet om hytta var godkjent på et tidligere tidspunkt, slik at klageren kunne fått svar fra kommunen før eiendommen ble solgt. Klageren fikk heller ingen råd fra megleren om å utsette salget til spørsmålet var avklart. Det er for øvrig usikkert om det megleren foreslo å skrive i det første utkastet, ville vært tilstrekkelig for å hindre at klageren kom i ansvar overfor kjøperen. Flere steder i salgsoppgaven stod det at hytta var en utleieenhet.
Etter dette har megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever at innklagede betaler henne erstatning for det beløpet hun måtte betale til kjøperen (350 000 kroner) og advokatkostnadene hun ble påført før klagesaken (72 172 kroner). Totalt blir dette 422 172 kroner. I tillegg kreves vederlagsnedsettelse fastsatt etter nemndas skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
Spørsmålet om hytta var godkjent for varig opphold, var et tema mellom klageren og megleren før salget. Megleren sa at dersom hytta ikke var godkjent i kommunen, måtte dette fremgå i salgsoppgaven. I det første utkastet til salgsoppgaven kom megleren med et forslag til hvordan spørsmålet om hytta var godkjent for varig opphold, skulle omtales. Megleren foreslo å skrive at klageren var i kontakt med kommunen, men at det måtte tas forbehold om at hytta kanskje ikke ble godkjent. Klageren hadde flere forslag til endringer. Disse var uthevet med rødt, og det var tatt inn henvisninger til de aktuelle sidene i salgsoppgaven. Klageren foreslo blant annet å omformulere det megleren hadde skrevet om spørsmålet om hytta var godkjent for varig opphold. Innklagede bestrider at dette kun var en kommentar til det megleren hadde skrevet i utkastet. Megleren hensyntok klagerens endringsforslag i den endelige salgsoppgaven.
En megler er ikke bygningskyndig, og det kunne ikke forventes at megleren skulle ha undersøkt om hytta ville blitt godkjent i kommunen. Det var klageren som sa til megleren at det kun var en glipp at hytta ikke tidligere var blitt godkjent.
Megleren har etter dette ikke brutt undersøkelses- og opplysningsplikten og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Uansett har ikke klageren lidt et økonomisk tap. Det utbetalte prisavslaget i forliket gjenopprettet balansen i avtalen mellom klageren og kjøperen. I tillegg er prisavslaget satt for høyt siden kjøperen var kjent med at det manglet formell godkjenning i kommunen.
Erstatningskravet bestrides.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
I denne saken er det på det rene at megler tok opp med klageren (oppdragsgiver) hvordan hytta som ikke var godkjent, skulle omtales i salgsoppgaven. Klageren var følgelig informert om risikoen ved at hytta ikke var godkjent for varig opphold. Megler kom med forslag til hvilke opplysninger som skulle gis om hytta. Klageren kom med endringsforslag som megleren tok hensyn til. Det fremgår også at det var klageren som hadde den løpende kontakten med kommunen. Hytta ble også godkjent til sporadisk opphold.
Det fremgår av salgsoppgaven at hytta ikke var godkjent til varig opphold. Spørsmålet er følgelig om megler ikke bare skulle akseptert klagers endringsforslag om hytta, men fått klarere frem i salgsoppgaven hva som var status, og at det den ikke var godkjent til varig opphold. Konkret er det spørsmål om megler skulle tatt kontakt med kommunen for å sjekke muligheten for å få godkjent hytta til varig opphold.
Selgerens opplysning om eiendommen er meglers viktigste kilde til informasjon om eiendommen. Det fremgår at det var selger som hadde løpende kontakt med kommunen, og hun opplyste at det i realiteten bare var formaliteter som gjenstod for å få hytta godkjent. Klager var også fullt klar over ut fra det megler hadde skrevet, at det var viktig at hytta ble omtalt på korrekt måte. Hun foreslo ikke at megler skulle ta kontakt med kommunen.
Ut fra en konkret vurdering og under tvil er nemnda kommet til at megler her har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Erstatningskravet
Det følger av det nemnda har kommet til over, at erstatningskravet ikke kan føre frem. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag da megler ikke har opptrådt uaktsomt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.