Klage nr. 2020202
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 7. desember 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: PrivatMegleren Vikebø & Jørgensen Nybygg AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.
Saksfremstilling
Klageren kjøpte
i mars 2019 en leilighet under oppføring som innklagede formidlet. Etter kjøpet
oppdaget klageren at det forut for salgsstart var påbegynt en
omreguleringsprosess av naboeiendommen. Det var fremmet et privat planforslag
som la til rette for oppføring av to boligblokker og ti rekkehus. Oppføringen
av den ene boligblokken på fem-seks etasjer vil medføre dårligere utsikt og lysforhold
i klagerens leilighet, i tillegg til sjenerende innsyn. Klageren anfører at
megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gi tilstrekkelige
opplysninger om den påbegynte omreguleringsprosessen. Klageren krever
erstatning med 540 000 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Megleren har ikke gitt tilstrekkelige opplysninger om at det før salgsstart i mars 2019 var påbegynt en omreguleringsprosess av naboeiendommen. Grunneieren hadde fremmet et planforslag som skulle legge til rette for oppføring av to boligblokker og ti rekkehus. Den ene boligblokken på fem-seks etasjer er planlagt oppført 18 meter vest fra de prosjekterte leilighetene, herunder klagerens leilighet.
Klageren viser til at utbyggeren ble varslet om oppstarten av planarbeidet i august 2018, drøyt seks måneder før salgsstart. Utbyggeren skal også ha deltatt på et orienteringsmøte som ble avholdt i starten av februar 2019. Planforslaget var dessuten tilgjengelig fra 21. februar, da planforslaget ble sendt til kommunen for førstegangsbehandling. Det har formodningen mot seg at dette ikke har vært et tema mellom utbyggeren og megleren fra oppdragsavtalen ble inngått og frem til salgsstart. Megleren må derfor ha vært kjent med at omreguleringsprosessen var startet og omfanget av utbyggingsplanene for naboeiendommen.
Dersom megleren ikke visste om omreguleringsprosessen gjennom utbygger, burde megleren som den profesjonelle part foretatt nærmere undersøkelser hos kommunen da det sto «Ikke oppgitt» på ett av punktene under «Reguleringsplaner under arbeid».
Selv om det var gitt informasjon om reguleringsforhold i salgsoppgaven, var det ingenting som indikerte at det var startet en omreguleringsprosess på naboeiendommen. Tvert imot fremgikk det på side 12 at «Ingen planendringer er markert innenfor – eller i umiddelbar nærhet til den aktuelle eiendommen». Innklagede viser til beskrivelsen på side 14 i salgsoppgaven, men klageren mener denne formuleringen er for generell til å gi et varsel. Megleren burde i så fall presisert at det gjaldt området rundt eiendommen.
Planinformasjonen fra kommunen, som innklagede har fremlagt for nemnda, er ikke gjengitt i sin helhet i salgsoppgaven. Klageren viser til at informasjonen om hva som ligger i begrepet dekningsgrad burde vært inntatt i salgsoppgaven.
Det må kunne forventes at megleren gir opplysninger utover det som fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd. Til sammenligning var det gitt mer informasjon til potensielle kjøpere da innklagede, ved de samme meglerne, formidlet et annet boligprosjekt. Det fremgikk her av salgsmaterialet at det var planlagt et bygg på naboeiendommen, at det var søkt om dispensasjon fra reguleringsplan for byggehøyde, og at megleren kunne kontaktes for ytterligere informasjon. Dersom klageren hadde fått disse opplysningene i forkant av kjøpet, ville han vurdert kjøpet annerledes og mest sannsynlig sett etter andre leiligheter på markedet.
Klagerens leilighet har en sørvendt terrasse, og klageren forventet gode solforhold og utsikt etter å ha lest salgsoppgaven, undersøkt kart og besiktiget tomten. I utbyggerens merknader til planforslaget er det blant annet redegjort for skadevirkningene av at det oppføres en boligblokk rett over gaten. For klageren vil det medføre tap av utsikt og kveldssol, samt dårligere lysforhold. Det vil også gi sjenerende innsyn i klagerens leilighet. Dette vil føre til et verditap ved et eventuelt videresalg av leiligheten. Planforslaget var ute til offentlig høring med merknadsfrist 9. juni 2020. Etter hva klageren er kjent med, har det kommet inn flere merknader. Selv om planforslaget skulle bli noe modifisert, vil utbyggingsprosjektet uansett medføre betydelige ulemper for klageren.
Etter dette har megleren opptrådt i strid
med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven
§ 6-3. Klageren ber nemnda om å ta
stilling til om det er grunnlag for erstatning. Klageren krever at innklagede betaler
ham erstatning med 540 000 kroner dersom boligblokken på naboeiendommen blir
oppført i tråd med planforslaget og med en byggehøyde på inntil kote 85 meter. Alternativt
må man vente med erstatningsutmålingen inntil reguleringsplanen for
naboeiendommen er blitt godkjent av kommunen.
Innklagede har i korte trekk anført:
Først i februar 2020 mottok kommunen et komplett
planforslag fra forslagsstiller, som deretter ble førstegangsbehandlet 1. april
2020. I merknadene av 9. juni 2020 omtalte utbyggeren forslaget på følgende
måte:
«Rett nok har det versert skisser over hva forslagsstiller kunne ønske seg, men gitt bla. den manglende stedstilpasningen hadde man ikke trodd at et forslag etter de linjene ville bli lagt til offentlig ettersyn uten vesentlige justeringer (…) Forslaget er i strid med føringene i KPA på en rekke punkt og planforslaget har en rekke mangler.»
Den 15. mars 2019 ble prosjektet annonsert på FINN, mens salgsstart var 20. og 21. mars.
På tidspunktet salgsoppgaven ble utarbeidet, viste det seg at en privat part hadde startet en innledende prosess om å regulere naboeiendommen. Innklagede ble ikke informert om eventuelle varsler mv. som naboene mottok i tilknytning til dette. På bakgrunn av befaring, innhenting og kontroll av informasjon, samt korrekturgjennomgang med utbygger, ble det gitt informasjon om planer under punktet «Reguleringsforhold». Opplysningene under «reguleringsplaner under arbeid» er likelydende med planinformasjonen fra kommunen. Klageren anfører at opplysningene om hva som lå i begrepet dekningsgrad skulle vært inntatt i salgsoppgaven. Innklagede viser til at dette ikke regnes som en planopplysning i henhold til eiendomsmeglingsloven.
På bakgrunn av opplysninger fra kommunen og meglerens kunnskap om området ble det i salgsoppgaven skrevet følgende:
«Området er generelt under utvikling og fornying. Det må påregnes ulike nye bygg og prosjekter i området.»
Innklagede er uenig i klagerens påstand om at formuleringen var for generell. Salgsoppgaven gjaldt et konkret prosjekt, og klageren måtte derfor forstå at det gjaldt området rundt denne eiendommen. Innklagede kan heller ikke se at klageren, før budaksept, har stilt spørsmål omkring denne opplysningen.
Klageren viser til at innklagede har gitt mer utfyllende informasjon i forbindelse med formidlingen av et annet prosjekt. Innklagede bemerker det her forelå en godkjent reguleringsplan og en konkret byggesak. Der var således vesensforskjellig fra nærværende sak
I starten av mai 2020 fikk samtlige kjøpere tilsendt informasjon om at det var et planforslag på høring. Innklagede sendte også ut en påminnelse om merknadsfrist i starten av juni. Innklagede har også gjort enkelte endringer i salgsoppgaven.
Under enhver omstendighet har klageren ikke sannsynliggjort at han har lidt noe økonomisk tap. Det er i dag usikkert hva som blir utfallet av reguleringsprosessen, herunder hvilken plan som blir godkjent og om og i hvilken grad klagerens leilighet blir berørt. Videre viser innklagede til at salgsoppgaven ikke inneholdt konkret eller særskilt positiv omtale av utsikt eller gode solforhold. Dersom planforslaget skulle bli godkjent, vil klageren ha utsikt fra stuevinduet mot sør og nordvest. Dersom klageren hadde lagt leiligheten ut for salg på nåværende tidspunkt, ville han oppnådd samme pris som han kjøpte den for.
Innklagede har nedlagt følgende påstand:
- Klageren gis ikke medhold i at Vikebø & Jørgensen Nybygg AS har opptrådt i strid med pliktene etter eiendomsmeglingsloven.
- Klager gis ikke medhold i erstatningskrav mot Vikebø & Jørgensen Nybygg AS.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Når det gjelder spørsmålet om hva megler visste om omreguleringsprosessen, står det i realiteten påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til. Spørsmålet blir derfor om megleren skulle foretatt nærmere undersøkelser på bakgrunn av den informasjon han mottok fra kommunen.
Slik informasjonen fra kommunen fremstod, mener nemnda at det ikke kunne forventes at megler foretok nærmere undersøkelser. I salgsoppgaven (side 12) er det også tatt inn opplysninger som fremgår av de opplysninger som megler mottok fra kommunen. Det heter her:
«Ingen planendringer er markert innenfor – eller i umiddelbar nærhet til den aktuelle eiendommen.»
Til dette kommer at eiendommen ligger i et sentralt byområde under utvikling i Bergen. Det var også i salgsoppgaven (side 14) tatt inn følgende bestemmelse:
«Området er generelt under utvikling og fornying. Det må påregnes ulike nye bygg og prosjekter i området. Se vedlagte plankart for angivelse av utvikling/bebyggelse i området.»
Konklusjonen er at megler har overholdt opplysningsplikten sin.
Erstatningskravet
Det følger av det som fremgår over, at erstatningskravet ikke kan føre frem.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.