Klage nr:
86/07

Avgjort:
19.09.2007

Saken gjelder:
Feil/mangelfull opplysning vedrørende mulighet for leie av garasjeplass

Foretakets navn:
Terra Eiendomsmegling Sagene og Bjølsen
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede som megler. Budet ble akseptert 16. februar og overtakelse avtalt til 27. april 2007. Leiligheten er markedsført med teksten «Gode muligheter for leie av garasjeplass i borettslaget.» Det har vist seg å være lang venteliste for leie av garasjeplass.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ønsker kompensasjon for overpris av leiligheten på grunn av en markedsført fordel som ikke eksistere, dekning av utgifter på grunn av denne mangelen, samt kompensasjon for ulempen den medfører. Videre ønsker klageren vurdert meglerens plikt til å undersøke at oppgitt informasjon er korrekt, også ved bruk av begrep som «god mulighet for … «.

Leiligheten ble markedsført med teksten «Gode muligheter for leie av garasjeplass i borettslaget». Dette ble ifølge klageren bekreftet av innklagede på visning, og et ble sagt at det var ventetid på en eller kanskje et par måneder. Det har i ettertid vist seg at det er lang venteliste og slik har situasjonen vært over lang tid. Hvor lang tid ventetiden blir kan ikke beregnes, men sannsynligvis fra ett til tre år.

Av vedlegg til klagen fremgår bl.a. at klageren på visning har understreket viktigheten av å få garasjeplass og at han har spurt innklagede om hvor mange som sto på venteliste. Dagen etter spurte klageren om dette, men innklagede hadde glemt å sjekke. Det samme gjentok seg dagen deretter. Noen timer senere samme dag ringte innklagede for å si at budrunden var i gang. Han hadde fortsatt ikke sjekket lengden på ventelisten med styret, men skal ha sagt at det helt sikkert ikke var noe problem, og at det nok bare var 2-3 på listen.

Noen uker før overtakelse kontaktet klageren styret for å få plass på lista, han kom som nummer 7. Styremedlemmet som var ansvarlig for garasjeutleie, hadde aldri vært i kontakt med innklagede. Klageren har i ettertid fått oppgitt at det ikke er nummeret på listen som bestemmer tildelingen, men ansienniteten.

Situasjonen ble lagt fram for saksbehandleren per e-mail. Saksbehandleren ringte klagerne og beklaget situasjonen og tok ansvaret for ikke å ha sjekket opplysningene. Han skal ha sagt at han hadde fått dette oppgitt av styreleder, men innså likevel, ifølge klageren, at han burde sjekket det etter klagerens forespørsler. Saksbehandleren skulle så diskutere mulig kompensasjon med ledelse hos innklagede og skulle gi en tilbakemelding innen 19. april. Ingen ting var gjort da klageren ringte ham 23. april, han skulle komme tilbake innen 24. april. Klageren fikk en e-mail 25. april hvor han skulle ta stilling til klagerens forslag til løsning og skulle gi tilbakemelding 26. april. Siden avtalte tider stadig ble brutt, valgte klageren å ta direkte kontakt med daglig leder. Etter noen dager fikk han en e-mail hvor innklagede reverserte klagerens rett til kompensasjon, med begrunnelse på at klageren ikke hadde spurt etter detaljer angående garasjeleie og selv valgt å stole på opplysningene som forelå uten at spørsmålet var besvart. Innklagede tilbød en utbetaling på kr 5 000 for å få saken ut av verden.

I ettertid har klageren vært i kontakt med styrelederen som husker å ha hatt en samtale med innklagede i forkant av prosessen, men skal være helt sikker på at garasjeplass ikke ble diskutert. Erfaringsmessig viser han alle spørsmål vedrørende garasje til styremedlemmet somer ansvarlig for dette, men det hadde ikke vært tema i denne samtalen. Det er derfor grunn til å anta at innklagede har benyttet opplysninger som var over et halvt år gamle.

Klageren har hele tiden vært innforstått med at det ikke har vært leierett til garasjeplass. Men med borettslagets vedtekter om at det skal være samme pris for fremleie som for leie av plasser og når utsiktene til å kunne få fremleie var så gode som det her var forespeilet, blir forskjellen svært liten.

Innklagede anfører:

Innklagedes saksbehandleren har flere ganger vært i kontakt med styrelederen, der blant annet garasjeplass ble diskutert. Borettslaget er i en sak angående baderommene i gården, dette var også en av grunnene til at styrelederen ble kontaktet. Innklagede kan ikke gjøre rede for nøyaktig når spørsmålet om garasjeplassene ble tatt opp første gang, men innklagede er helt sikker på at dette har vært et tema i alle fall to ganger. Innklagede har også vært i kontakt flere ganger med styrelederen i forbindelse med andre saker, da spesielt baderomssaken. Styrelederen var blant annet innom innklagedes kontor en tid før salget. Flere forhold rundt borettslaget ble da diskutert.

Klageren mener at leierett og mulighet for leie av garasjeplass på mange måter går ut på det samme. Dette mener innklagede er en feiloppfatning. Antall beboere på liste har selvfølgelig noe å gjøre med hvor lenge den enkelte beboer må vente på plass, men det er heller ikke gitt at man får plass innen rimelig tid selv om det ikke er mange på listen. Man kan selvsagt regne med at det tar lengre tid jo flere som står på listen, men ventetiden vil uansett trolig variere kontinuerlig.

Klageren anfører at beboere med lengre ansiennitet i borettslaget har fortrinnsrett på ventelisten. I årsberetningen er dette formulert slik: «Fremleie av garasjeplass skal skje gjennom styret og ved at den med høyest ansiennitet på venteliste blir tilbudt å leie garasjeplass.» Etter at klageren tok kontakt med innklagede vedrørende problemstillingen, kontaktet innklagede forretningsføreren for å sjekke nøyaktig pris på hva det ville koste å leie garasjeplass. Dette var 7. mai 2007. Først da ble det opplyst at det finnes et eget skriv vedrørende garasjeanlegget. Det fremgår av dette at «Når en beboer ønsker å leie garasjeplass, må vedkommende melde fra om dette samt oppgi leilighetsnummer til styret. Beboeren vil da bli satt på venteliste hvor prioriteringen følger ansiennitet etter innflyttingsdato». Når innklagede leser en årsberetning med såpass presis formulering av en relevant sak, skulle det være liten grunn til å tro at det finnes et skriv i tillegg. Når det så viser seg at det finnes et slikt skriv, og det til alt overmål har en ordlyd som gir en helt annen mening enn i årsberetningen, må innklagede bare beklage at det her har blitt gitt opplysninger som samsvarer med årsberetningen og ikke retningslinjene foretaket på salgstidspunktet var i besittelse av. Innklagede mener et kan stilles spørsmål ved hvorfor ikke et dokument med en så viktig opplysning ikke er en del av opplysningene megler mottar fra forretningsfører når man bestiller disse.

Klageren hadde ikke på noen måte lagt inn noe forbehold i sitt bud som omhandlet garasjeplass. Dersom ventetiden for å få garasjeplass var helt avgjørende for at klageren i det hele tatt ville legge inn bud på leiligheten, kunne dette vært gjort.

På spørsmålet om hvorvidt det er «Gode muligheter for leie av garasjeplass» i denne sammenheng, mener innklagede at svaret må være at dette er en skjønnsmessig vurdering. Dersom det finnes et stort garasjeanlegg iet borettslag der brorparten av leilighetene allerede har leierett til en plass, og mange beboere har fått leie etter å ha stått på liste, mener innklagede at formuleringen er korrekt. Kjernen i problemstillingen går etter innklagedes mening ikke ut på dette, men at ventetiden for å få plass er noe lengre enn det opplysningene innklagede hadde på salgstidspunktet skulle tilsi.

Innklagede oppfatter hele saken som lei, og i etterpåklokskapens navn kan man angre på at ikke opplyningene fra styrelederen ble dobbeltsjekket. Der et meget beklagelig at det har blitt benyttet opplysninger som ha vist seg i ettertid å være upresise. Når en slik sak oppstår er det sterkt å ønske at man har sjekket og dobbeltsjekket, men her valgte man å anta at informasjonen som styrelederen kom med var riktig. Innklagede er også klar på at han har vært hele åpen om at spørsmålet om hvor mange som faktisk ikke står på listen ikke er bekreftet, men antatt av styreleder. Innklagede beklager at saken har oppstått.

Klagerens ytterligere anførsler:

Styrelederen avviser at spørsmålet om garasjeplass har vært samtaleemne med innklagede. Klageren er enig i at årsberetningene ordlyd kan misforstås og kan ikke ta stilling til om innklagede burde innhentet dokumentet. Innklagede mente at klageren burde tatt forbehold om garasjeplass i budet. Klageren anfører generelt at det vil være urimelig om kjøpere må ta forbehold om at skriftlig og muntlig informasjon fra megleren er korrekt. Selv om formuleringen «gode muligheter for» er skjønnsmessig, må det likevel være innenfor rimelig tid. Etter 3 ½ måneds botid, var klageren nr 5 på ventelisten.

Formuleringen ble benyttet i ingressen i annonsen, og viser at innklagede har sett på dette som en stor fordel med leiligheten.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder feilaktige opplysninger vedrørende muligheten for leie av garasjeplass i borettslaget.

Reklamasjonsnemnda ser at klageren har bedt innklagedes saksbehandler sjekke lengden på ventelisten til garasjeplass uten at innklagede har gjort dette før budgivningen.

For at en eiendomsmegler skal skrive «mulighet for» – og her var det til og med gode muligheter for – må det være en reell mulighet til stede. Innklagede burde derfor kontaktet forretningsføreren og spurt hvor mange som sto på listen og hvor lenge forretningsføreren anslo at ny søker måtte vente. Klageren har i denne saken bedt innklagede spesielt om å undersøke dette, uten at så har skjedd. Dette er etter Nemndas syn kritikkverdig. Klageren har imidlertid lagt inn bud selv uten å ha fått svar på sine spørsmål.

Klageren hever at innklagede aldri hadde vært i kontakt med styreformannen om garasjeutleie, mens innklagede på sin side hevder at dette spørsmålet har vært diskutert flere ganger. Reklamasjonsnemnda kan ikke tillegge den ene partens anførsler større vekt enn den andres. Klagen blir derfor å avise på dette punkt.

Når det gjelder rekkefølgen ved tildeling, ser Nemnda at årsberetningen gir grunn til å tro at retten til leie av garasjeplass avhenger av ansiennitet på venteliste. Nemnda kan ikke se at innklagede hadde noen foranledning til å undersøke dette nærmere så lenge forretningsføreren ikke ga beskjed om eller sendte over kopi av eget skriv vedrørende garasjeplassene. Imidlertid ville forholdet sannsynligvis blitt oppdaget ved nærmere undersøkelse vedrørende ventelisten, ettersominnklagede da ville blitt henvist til ansvarlig for garasjeleien.

Innklagede anfører i sitt tilsvar at klageren ikke har tatt forbehold i budet om garasjeplass. Innklagede hadde sagt at det var «Gode muligheter for leie av garasjeplass». Klageren hadde derfor ingen grunn til å ta et slikt forbehold.

Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som hans forsømmelse har påført klageren. Tapet kan skjønnsmessig fastsettes til et års leie av garasjeplass i området.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og bør dekke klagerens tap, skjønnsmessig anslått til ett års leie av garasje.

Oslo, den 19. september 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant