Klage nr. 2020146
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. januar 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Klingenberggaten Eiendomsmegling AS (Sem & Johnsen Vika)
Saken gjelder: Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
I 2020 formidlet innklagede salget av klagerens bolig. Prisantydningen var 17 400 000 kroner, men boligen ble solgt for 15 250 000 kroner. Klageren har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av oppdraget. Det er særlig anført at megleren før budaksept burde sørget for at klageren og kjøperen var enige om overtagelsesdato. Klageren krever at vederlaget settes ned fra 200 117 kroner til 30 000 kroner, eller til et beløp fastsatt etter nemndas skjønn. I tillegg krever klageren forsinkelsesrenter.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Overtagelsesdato
Megleren sørget ikke for at klageren og kjøperen var enige om overtagelsesdato før budaksept. En av meglerens grunnleggende plikter er å sørge for fastsetting av alle vesentlige vilkår for handelen. I stedet måtte klageren og kjøperen senere ordne opp seg imellom. Dette var også i strid med arbeidsbeskrivelsen i oppdragsavtalen. I ettertid har klageren blitt fortalt at en megler skal fraråde selgeren å akseptere et bud når det ikke er fastsatt en overtagelsesdato. På grunn av meglerens unnlatelse ble klageren påført en betydelig risiko, og klageren måtte bruke mye tid og krefter for å finne en løsning med kjøperen. Dette var jobben til megleren.
Kjøperen mente at det ikke var inngått en bindende avtale siden klageren og kjøperen ikke var enige om overtagelsesdato. Han presset på for å få tilgang til boligen allerede i mai, men mente at oppgjør og formell overtagelse ikke skulle skje før 15. juni 2020. Dette kunne ført til at kjøperen hadde fått overtatt boligen, uten at klageren hadde fått pengene. Hadde klageren gått med på denne løsningen, ville klageren mistet hevingsretten etter avhendingsloven. Det er ikke meglerens feil at kjøperen var vanskelig, men situasjonen hadde vært unngått om megleren hadde gjort jobben sin.
Det bestrides at overtagelsesdatoen skulle avklares på kontraktsmøtet.
Kjøpekontrakt
Etter hvert ble klageren og kjøperen enige om at overtagelsesdatoen skulle settes til 1. juni 2020, så lenge klageren slapp å vaske ut og rydde på tomten. Men dette sørget ikke megleren for å ta inn i kjøpekontrakten før den ble sendt ut. Megleren burde tatt kontakt med både klageren og kjøperen og avklart hva som skulle tas inn. Dette er i strid med arbeidsbeskrivelsen i oppdragsavtalen. I stedet fikk klageren høre fra kjøperen at megleren hadde sagt at det ikke var nødvendig å endre kjøpekontrakten på dette punktet. Andre ganger endret megleren også kjøpekontrakten uten at klageren fikk beskjed. At megleren endret kjøpekontrakten etter instruks fra kjøperen og uten å høre med klageren, viser at megleren ikke forstod sine plikter.
Det var også i strid med god meglerskikk at megleren ga beskjed om at begge parter hadde signert kjøpekontrakten, selv om det bare var den ene av kjøperne som hadde signert. Det tok nesten to måneder før den andre kjøperen skrev under. Innklagede har beklaget at megleren var uklar på dette punktet, men dette handler om at megleren ikke hadde kontroll. Denne svikten i informasjonsflyten førte til at klageren ved å skrive under, tok en risiko som det var viktig for henne å unngå. Klageren ville ikke kjøpt seg ny bolig og tatt opp et mellomfinansieringslån på 12 000 000 kroner dersom hun hadde visst at det bare var den ene kjøperen som hadde skrevet under på kjøpekontrakten. Hvis handelen ikke hadde blitt gjennomført, ville klageren i en periode sittet med to boliger og alle de kostnadene som dette hadde ført med seg.
Omsorgsplikt
Megleren foreslo å gjennomføre overtagelsesforretning 1. juni 2020, og at nøklene skulle oppbevares hos innklagede frem til oppgjøret skulle finne sted 15. juni. Hvis kjøperen ønsket tilgang til boligen for å gjøre mål eller lignende, kunne megleren låst ham inn. Dette er en slags «hybridløsning» i strid med lovens ordning, og som bidrar til usikkerhet blant annet når det gjelder risikoens overgang. Klageren har vanskelig for å tro at megleren bare hadde tenkt til å la kjøperen ta mål for å kunne planlegge oppussingen. Kjøperen hadde tidligere krevd å få tilgang til boligen for å kunne gjøre klart for utleie og holde visninger.
Klageren bestrider å ha sagt at det bare ville koste henne 25 000 kroner å flytte overtagelsen. I tillegg til kostnader til mellomfinansiering på 25 000 kroner kom faste utgifter i boligen, pluss at klageren ville hatt krav på forsinkelsesrenter fra overtagelse og frem til oppgjør fant sted. Bare forsinkelsesrentene ville kommet på over 50 000 kroner. Megleren forholdt seg ikke til dette, og klageren fikk ingen veiledning. Tilbudet om 25 000 kroner handler ikke om at innklagede var snill, men at innklagede ønsket å komme seg billig unna selv om megleren hadde gjort flere feil.
Også på en rekke andre punkter har megleren brutt omsorgsplikten og opptrådt i strid med god meglerskikk. For det første var megleren ofte umulig å få tak i. For det andre måtte klageren selv ta kontakt med en interessent og avtale privatvisning fordi megleren ikke fulgte opp. For det tredje var det flere feil i det første utkastet til salgsoppgaven, og klageren måtte bruke unødvendig lang tid på å lese korrektur. Klageren så seg til slutt nødt til å dra ned på innklagedes kontor for at det skulle bli riktig. Megleren brukte en medhjelper til å utarbeide salgsoppgaven, og han hadde ikke vært på befaring i boligen. Dette gjorde blant annet at bildene kom i feil rekkefølge. Det er greit at megleren brukte medhjelper, men megleren burde i det minste ha gått gjennom utkastet før det ble sendt over til klageren. For det fjerde mistet megleren interessen da det ikke kom inn bud etter de to første visningene. Etter hver visning fikk klageren bare en kort e-post med overfladiske tilbakemeldinger som var lite informative. Klageren tenkte etter hvert at det var like greit at hun holdt visningene selv, noe hun også gjorde. Det var klageren som holdt begge visningene for kjøperne.
Oppgjør
I kjøpekontrakten var det tatt inn en bestemmelse som var i strid med en ufravikelig regel i eiendomsmeglingsloven. Ved å skrive under på kjøpekontrakten, samtykket klageren til at innklagede kunne trekke vederlaget i oppgjøret, og denne fullmakten kunne ikke kalles tilbake. Men dette er i strid med den ufravikelige regelen om oppdragsgiverens tilbakeholdsrett i eiendomsmeglingsloven § 7-4. Det er uten betydning at innklagede kunne sendt faktura for vederlaget så fort handel hadde kommet i stand. I denne saken var det uansett avtalt i kjøpekontrakten at vederlaget skulle trekkes i oppgjøret, og da må tilbakeholdsretten gjelde frem til oppgjøret skjer. I denne saken ble skjøtet sendt med budbil til Kartverket dagen etter at oppgjøret fant sted. Det er uklart om dette var av hensyn til klageren, eller om det skyldtes at innklagede ønsket å få tilgang på vederlaget så kjapt som mulig. Men dette gjorde at klageren ikke fikk svar på sitt krav om nedsatt vederlag før oppgjøret fant sted, selv om hun sendte en e-post til innklagede om dette kun 30 minutter etter at overtagelsen var ferdig. I praksis ble klageren fratatt tilbakeholdsretten etter eiendomsmeglingsloven § 7-4 andre ledd.
Bilder
Kjøperen la ut boligen for salg igjen etter kort tid med de samme bildene som klageren brukte da hun solgte den. Det viste seg at kjøperen hadde kjøpt bildene av fotografen. Megleren kan ikke lastes for at fotografen solgte bildene til kjøperen. Men kjøperen hadde ikke fått kjøpt bildene om det ikke var for at megleren hadde gitt ham kontaktinformasjonen til fotografen.
Krav om vederlagsnedsettelse
Salgsprosessen har vært en enorm påkjenning for klageren, og hun har lagt ned utallige timer for å rette opp i feilene megleren har gjort. I tillegg ble hun påført en stor økonomisk risiko på grunn av meglerens håndtering av oppdraget. Klageren krever at vederlaget settes ned fra 200 117 kroner til 30 000 kroner, eller til et beløp fastsatt etter nemndas skjønn. I tillegg kreves forsinkelsesrenter.
Innklagede har i korte trekk anført:
Overtagelsesdato
Etter privatvisningen fikk megleren opplyst at både klageren og kjøperen var fleksible på overtagelsesdato. Klageren (selgeren) hadde ikke kjøpt seg noe nytt ennå, og selgeren måtte også selge sin bolig. Det var derfor naturlig og tilpasset partenes konkrete behov, at de inngikk en avtale med fleksibel overtagelse. Både klageren og kjøperen ønsket at eksakt overtagelsesdato skulle avtales på kontraktsmøtet. Det bestrides at megleren overlot til partene å bli enige om overtagelsesdato.
Kontraktsmøtet ble utsatt flere ganger på grunn av coronasituasjonen, og kjøpekontrakten ble til slutt sendt til partene for elektronisk signering med overtagelsesdato 1. juni 2020. Den ene kjøperen signerte kjøpekontrakten, men den andre nektet å signere fordi han trodde han kunne forhandle på overtagelsesdatoen. Megleren prøvde å forklare kjøperen at det ikke gikk an, og at det var inngått en bindende avtale.
Kjøpekontrakt
Da klageren ga beskjed til megleren om at hun ønsket å ta vilkåret om utvask og rydding av tomt inn i kjøpekontrakten, var signeringsprosessen allerede i gang. Megleren ønsket ikke å avbryte signeringsprosessen siden klageren og kjøperen var enige om dette. Klageren fikk beskjed om at megleren hadde endret kjøpekontrakten, men megleren skulle presisert at overtagelsesdatoen var endret fra 3. april, slik det sto i akseptbrevet, til 1. juni. Det bestrides at megleren ga kjøperen fordeler fordi kjøperen kjente noen hos innklagede.
Når det gjelder opplysningen om at begge parter hadde signert kjøpekontrakten, ga megleren beskjed til klageren på telefon om at det bare var den ene kjøperen som hadde signert. Men innklagede erkjenner at megleren burde vært tydeligere og sendt en e-post om dette til klageren etter telefonsamtalen.
Omsorgsplikt
Det bestrides at kjøperen ville fått disponere boligen før kjøpesummen var innbetalt. Kjøperen ønsket å ta mål for å planlegge oppussingen, og megleren la til grunn at selgeren ikke ønsket å bidra til dette. Megleren sa derfor at han kunne bistå partene.
Klageren opplyste at det ville koste henne 25 000 kroner å flytte overtagelsen, og innklagede tilbød seg å betale dette beløpet til klageren som kompensasjon.
Det er beklagelig at klageren fant skrivefeil i salgsoppgaven, men det var klageren som selger som kjente boligen best. Det er også leit at klageren syntes tilbakemeldingene hun fikk fra megleren etter visningene var overfladiske, men det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Ut fra kommunikasjonen megleren har hatt med klageren, virket det for øvrig som at klageren var fornøyd med både salgsoppgaven og tilbakemeldingene hun fikk etter visningene.
Oppgjør
Skjøtet ble sendt med budbil til Kartverket første virkedag etter overtagelsen, og oppgjøret var klart for utbetaling allerede dagen etter. I henhold til kjøpekontrakten ga klageren megleren ugjenkallelig fullmakt til å trekke kravet på vederlag og utlegg i oppgjøret.
Det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken avvises.
Nemnda mener at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares ved den skriftlige saksbehandlingen i nemnda. Det vil her være nødvendig med umiddelbar bevisførsel, blant annet forklaringer fra parter og eventuelle vitner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.