Klage nr. 2020152
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. januar 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Der Du Bor AS (PrivatMegleren Hadeland)
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse
Saksfremstilling
I mars 2020 formidlet innklagede salget av klagerens eierseksjon. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget hun mener kritikkverdige. Det er særlig anført at megleren ikke fulgte leveransebeskrivelsen i oppdragsavtalen. Klageren krever vederlagsnedsettelse med 20 000 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Bakgrunnen for klagen er at megleren ikke har fulgt leveransebeskrivelsen i oppdragsavtalen, men likevel tatt seg betalt for dette. I tillegg har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk.
Det jobbet to meglere hos innklagede, og klageren kjente den ene fra før (megler nr. 2). Klageren fikk først et muntlig tilbud fra denne megleren på 66 000 kroner pluss takstmann, men klageren valgte den andre megleren (megler nr. 1). Samme dag bestilte megler nr. 1 fotografering uten å spørre klageren hvordan hun ønsket at bildene skulle være. Megler nr. 1 gikk raskt gjennom leiligheten og garasjen sammen med klageren, da megler nr. 1 var innom for å hente nøkkelen før fotograferingen. Men megler nr. 1 var aldri på befaring. Dette var i strid med leveransebeskrivelsen. Klageren fikk heller ingen tips om styling eller lignende.
Megler nr. 1 nevnte heller ingenting om prisantydning. Da klageren tok opp dette, sa hun at megler nr. 2 allerede hadde satt 2 700 000 kroner. Men det var ikke megler nr. 2 klageren hadde inngått avtale med. Klageren var ikke enig i prisantydningen, og sa at hun ønsket 2 850 000 kroner. Megler nr. 1 svarte da at prisantydningen kunne settes til 2 790 000 kroner, men hun forklarte ikke klageren hva dette innebar. Noen dager senere fikk klageren opplyst fra sin bror at man må selge til prisantydning om det ikke kommer inn høyere bud. Da klageren spurte megler nr. 1 om dette, svarte hun at det var riktig. Klageren ønsket da å endre prisantydningen til 2 830 000 kroner, noe som kostet klageren 1 825 kroner siden salgsoppgave allerede var trykket.
Det var ingen aktivitet fra megleren mellom 14. februar og 11. mars 2020. Så kom coronasituasjonen. Den 14. mars sendte klageren en SMS til megler nr. 1 og spurte hvilke tiltak som gjaldt siden det var fellesvisning dagen etter. Megler nr. 1 svarte at det ikke var planlagt å gjennomføre noen tiltak før etter helgen. Klageren ba megler nr. 1 om å oppdatere FINN-annonsen med at klageren hadde hansker og hånddesinfeksjonsmiddel, i håp om at det ville komme noen på visningen. Men det kom ingen. Det ble avtalt å sette opp en ny visning fire dager senere, men da sa megler nr. 1 at klageren måtte betale 3 000 kroner eller holde den selv. I leveransebeskrivelsen var det satt av åtte timer til visninger, og dette inkluderte privatvisninger og tre fellesvisninger.
Dagen før neste visning ga megler nr. 1 beskjed om at hun var permittert, og at megler nr. 2 tok over salget. Klageren fikk samtidig beskjed om at det var tre interessenter pluss broren til megler nr. 2, som klageren for øvrig hadde vært i dialog med før leiligheten ble lagt ut for salg. Klageren holdt visning, og det kom inn flere bud som klageren avslo. Dagen etter ble det ny budrunde, og det endte med at klageren aksepterte et bud på 2 815 000 kroner uten forbehold. Det var for øvrig megler nr. 1 som håndterte budrunden selv om klageren hadde fått beskjed om at hun var permittert.
To dager etter budaksept fikk klageren tilsendt utkast til kjøpekontrakt. Her var overtakelse satt til 1. juni, men i budet skrev kjøperen at klageren kunne bestemme overtakelse, og klageren ønsket 15. juni. Først etter purring fikk klageren svar fra megler nr. 1, som skrev at hun hadde sagt 1. juni til kjøperen. Mente megler nr. 1 at klageren ikke kunne bestemme dato for overtakelse? Det endte med at overtakelse ble satt til 20. mai, og det ble ikke holdt kontraktsmøte.
Innklagede trakk for øvrig for 8 465 kroner mer i oppgjøret enn avtalt, uten å forklare hvorfor.
Megler nr. 1 har opptrådt i strid med god meglerskikk. I tillegg til at megler nr. 1 ikke fulgte leveransebeskrivelsen i oppdragsavtalen, forklarte ikke megler nr. 1 hvordan reglene om prisantydning var. Megler nr. 1 var også «usynlig» under salgsprosessen. Hun ga uprofesjonelle svar på klagerens henvendelser, eller ikke noe svar i det hele tatt.
Klageren krever vederlagsnedsettelse med 20 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megler nr. 1 sa i klartekst til klageren at leiligheten ikke kunne legges ut med lokkepris, og at hun måtte selge til prisantydning. Da klageren sa at hun ønsket 2 850 000 kroner, sa megler nr. 1 at det hørtes høyt ut. Megler nr. 1 sa at leiligheten kunne legges ut for 2 790 000 kroner, men at klageren i så fall måtte være villig til å selge for denne prisen hvis det ikke kom høyere bud.
Innklagede bestrider at megler nr. 1 ikke var på befaring. Da megler nr. 1 var innom for å hente nøkkel før fotografering, gikk hun gjennom hele leiligheten, garasjen og uteområdet sammen med klageren. Klageren påpekte alle detaljer som megler nr. 1 måtte få med seg.
Megler nr. 1 ringte klageren flere ganger, men klageren svarte ikke. Men så fort megler nr. 1 sendte SMS eller e-post, svarte klageren med en gang. Megler nr. 1 la da til grunn at dette var klagerens foretrukne kommunikasjonsmiddel.
Klageren signerte en provisjonsbasert oppdragsavtale, ikke en timesbasert. Det fremgikk i oppdragsavtalen hva hver visning kostet.
Når det gjelder coronatiltak, ble visningen holdt kort tid etter nedstengningen. I tråd med innklagedes interne rutiner fortsatte megler nr. 1 som normalt til over helgen. Megler nr. 1 oppdaterte FINN-annonsen etter hvert som det kom nye retningslinjer, og hun anbefalte blant annet å kun bruke elektronisk salgsoppgave. Men klageren ønsket ikke det siden hun allerede hadde betalt for å trykke fysiske eksemplarer.
Kjøperen skrev i budet at klageren kunne bestemme dato for overtakelse, og klageren ønsket å sette 1. juni for å slippe å stresse med flytting. Dette videreformidlet megler nr. 1 til kjøperen. Klageren var derfor innforstått med at overtakelsesdato ble satt til 1. juni. Senere insisterte klageren på en annen dato, og megleren prøvde å forklare henne at det var inngått en avtale.
På grunn av coronasituasjonen ble innklagede frarådet å delta på overtakelse, og megler nr. 1 sendte derfor e-post med lenke til overtakelsesprotokoll og lignende. Av den grunn ble det heller ikke holdt fysisk kontraktsmøte, og alt av papirarbeid ble gjort elektronisk raskt etter overtakelse.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Saken reiser flere spørsmål.
Befaring
Klageren har anført at megler ikke var på befaring, noe som det hevdes var i strid med leveransebeskrivelsen i oppdragsavtalen. Det er på det rene at megler nr. 1 har vært i leiligheten, men det synes å være uenighet mellom partene om hvor omfattende meglers besiktigelse av leiligheten var. Her står det følgelig påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til. En annen sak er at hvor omfattende en befaring skal være, beror på det enkelte oppdrag. Blant annet vil det ha betydning hva slags eiendom det gjelder, for eksempel en liten leilighet eller en stor enebolig over flere plan. Meglers eventuelle kjennskap til boligen fra før kan også ha betydning. Det samme gjelder eventuell kjennskap til boligen/boligtypen.
Styling
Det er i leveransebeskrivelsen i oppdragsavtalen gitt informasjon om muligheten til styling av leiligheten. Det at megler eventuelt ikke i tillegg ga direkte tips om styling, er ikke i strid med god meglerskikk. Men nemnda bemerker at oppdragsavtalen kan misforstås på dette punkt da det innledningsvis under prisinformasjon er vist til at foto/styling er inkludert i markedspakken. Det hadde her vært en fordel om det hadde fremgått at utgiftene til styling er avhengig av stylingens omfang. Klagen omfatter imidlertid ikke kontraktens utforming på dette punkt, og nemnda går ikke nærmere inn på det.
Prisantydning – lokkepris
Når det gjelder hva som er sagt om hva prisantydning innebærer, og at lokkepris er ulovlig, er det påstand mot påstand. Det står imidlertid ikke noe om dette i leveransebeskrivelsen i oppdragsavtalen. I en slik situasjon må megler som den profesjonelle part i ettertid kunne dokumentere at det blir gitt tilstrekkelig informasjon om hva prisantydning innebærer. Dette kunne for eksempel vært gjort ved å sende en e-post til oppdragsgiveren hvor megler bekreftet hva som var sagt muntlig eller ga informasjon om hva prisantydning og lokkepris innebærer. Da megler ikke har gjort det, er det i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Øvrige forhold
Når det gjelder de øvrige forhold som fotografering, og at megler var «usynlig» under prosessen og ga uprofesjonelle svar, står det også påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til. Når det gjelder overtakelsesdatoen, har ikke nemnda grunnlag for å ta standpunkt til om megler kan kritiseres her. Det var blant annet flere budgivere, og slik saken er opplyst, fremstår det som uklart hva som ble avtalt underveis.
Vederlagsnedsettelse
Forutsetningen for at vederlaget kan nedsettes, er at megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Nemnda mener ut fra en totalvurdering at det ikke er grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Der Du Bor AS (PrivatMegleren Hadeland) har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med informasjon om hva prisantydningen innebærer. For øvrig fører klagen og kravet om vederlagsnedsettelse ikke frem.