Klage nr:
89/07

Avgjort:
19.09.2007

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om prisjustering ved kjøp av nybygg

Foretakets navn:
Hedmark Eiendom AS Ringsaker
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en prosjektert leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Det er i prislisten opplyst at «Prisene i trinn II ovenfor er justert for prisøkning ihht byggekostnadsindeksen (justert med 5%)». Klagerne fikk etter at «kjøpsbekreftelse» var underskrevet informasjon om at prisen ikke var justert og at det derfor kom et tillegg på
kr 131 000.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker at prisen angitt i kjøpsbekreftelsen opprettholdes. Prisjustering på leiligheten er foretatt etter at kjøpsbekreftelse er inngått og underskrevet av innklagede og klagerne.

Av vedlegg til klagen fremgår:

Det ble avholdt et oppklaringsmøte 24. april 2007 hos innklagede, hvor innklagede, klagerne, kjøperne av en annen leilighet og utbygger/selger var til stede. Det ble fra innklagedes side fremlagt følgende ifølge klagerne:

– kjøper godtar «ny» pris

– kjøper setter videre utbygging i fare

– kjøper skal ikke «tjene» på feil som er gjort av megler

Essensen av disse påstandene måtte være at klagerne skulle godta ny pris, eller få sjansen til å trekke seg. Innklagedes saksbehandler har noen ganger spurt om klagerne virkelig ønsker å kjøpe leiligheten. Klagerne informerte på møtet om at dette var de

ikke enige i da de hadde levert sin kjøpsbekreftelse med de prisene som sto i det konseptet de fikk utdelt 26/1 2007 og som gjaldt trinn II, uten reservasjon om noen prisøkning. I klagernes kjøpsbekreftelse ble også prisen påskrevet klagernes dokument av innklagedes saksbehandler, uten at det ble gitt noen melding om prisoppgang. Nå i ettertid er det blitt kjent for klagerne at selgeren hadde varslet innklagede om prisoppgang i januar 2007, uten at dette ble fulgt opp videre til klagerne. Selgeren svarte ifølge klagerne på spørsmålet om videre utbygging var i fare, det var den ikke. Når det gjelder prisen, kan ikke klagerne forstå at de kan ha «tjent» på denne. De har lagt inn en pris på leiligheten for å leve og bo der, ikke for å videreselge.

Innklagede la fram et økonomisk forslag som utgjorde 20 – 30 000. Han tilbød også å leie en uhildet advokat for å se på saken og betale hva det kostet. Selgeren forlangte da at han skulle peke ut denne, og kom med sitt forslag. Disse forslagene ble ikke godtatt av klagerne eller de andre kjøperne. Selgeren fremmet da forslag om at saken burde prøves for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester og at kjøperne har sin reservering av leiligheter til svar kommer derfra. Partene ble ifølge klagerne enige om dette.

Innklagede anfører:

Innklagede inngikk i 2006 oppdrag med selgeren om salg av 34 prosjekterte leiligheter i borettslag. I prosjektet var det lagt opp til at utbyggingen skulle foregå i to byggetrinn. Det ble utarbeidet salgsoppgave med prislister. Til å begynne med var prislisten et vedlegg til prospektet, men fra november 2006 ble listen inntatt som en integrert del av prospektet (N/06). Klagen gjelder forhold i forbindelse med kjøp av leilighet i prosjektets trinn II.

Klagerne meldte sin kjøperinteresse allerede i desember 2006. Av en reservasjonsliste fra 13. desember 2006 som ble sendt selgeren, fremgå at klagerne sto som 2. reserverte på den aktuelle leiligheten. Da deopprinnelige 1. reserverte på denne leiligheten falt fra, rykket klagerne opp til første reservasjon på leiligheten. På dette tidspunktet hadde interessentene prospektet N/06 å forholde seg til. Om prisopplysninger heter det bl.a. under avsnittet om eiendomsinformasjon: «Prisene for byggetrinn II oppreguleres med økningen i byggekostnadsindeksen fra og med august 2006 og fram til byggestart.» I prospektets tabell over de enkelte leilighetspriser, omhandlende både trinn I og II, står det til slutt at «Byggetrinn II får en prisøkning etter byggekostnadsindeksen fra 1. august 2006 og til bygging iverksettes.» Når klagerne bestemte seg for å reservere leilighet var det disse prisinformasjonene som var kjent og som man hadde å bygge på. Det var tatt vanlig forbehold om prosjektets gjennomføring i forhold til salg av tilstrekkelig antall leiligheter.

Ca 20. januar 2007 ble det fra innklagedes side utarbeidet et nytt prospekt (J/07). Bakgrunnen for det nye prospektet var at selgeren hadde signalisert at det ville bli en prisøkning på 5 % for så vidt gjaldt trinn II. Utbyggeren hadde da foretatt en vurdering i forhold til at en antatt byggestart ikke kunne skje tidligere enn august 2007. I forhold til økningen i hele 2006 som var på 5,5 % og prognosene framover i 2007, ble det besluttet å bruke 5 % som en endelig regulering. Skulle byggestart finne sted senere på året blir en ytterligere økning i indeksen utbyggerens ansvar. Slikt sett ga dette interessentene en grei forutsigbarhet ved et eventuelt kjøp.

J/07-prospektet ble presentert for de interessentene som sto på reservasjonslisten for trinn II så vel som for nye kunder. I forhold til det tidligere prospektet er det gjort endringer i pristabellen over leilighetene i trinn II, basert på en 5% forhøyelse. Det var i tillegg presentert en oversikt over prisen i trinn I og II, basert på et innskudd på 50 %, et alternativ til 60 % som man tidligere hadde gått ut med.

I tekstfeltet under oversiktet var det opplyst at «prisene i trinn II ovenfor er ferdig justert for prisøkning ihht byggekostnadsindeksen (justert med 5 %).» Dette kunne ikke være overraskende for noen ettersom det allerede hadde gått ca seks måneder fra det oppgitte basistidspunktet for prisjusteringen, nemlig 1. august 2006. Basistidspunktet var oppgitt i begge prospektene.

Ved en beklagelig feil fra innklagedes side hadde ikke den opplyste prisjusteringen skjedd for alle leiligheter i trinn II. Tre av de solgte leilighetene var oppført med gammel basispris, bl.a. gjaldt dette klagerens leilighet. Feilen ble ikke oppdaget før den 21. mars 2007, og samme dag ble klageren telefonisk gjort oppmerksom på feilen. Samtalen ble fulgt opp ved brev fra innklagede av 29. mars der feilen ble skriftlig bekreftet og prisen korrigert. Den muntlige korrigeringen skjedde ca en uke etter kjøpsbekreftelsen. Det var fortsatt ikke gitt noe klarsignal om bygging fra utbyggeren til innklagede.

Det har ifølge innklagede ikke fremkommet noe som tyder på at klagerne ikke har vært kjent med den informasjon som er gitt fra innklagedes side. Det er dokumentert at klagerne har reservert leilighet i trinn II i desember måned og på bakgrunn av N/06 prospekt. Etter at forhold som beliggenhet, areal etc. er godtatt vil det hos enhver kjøper være prisen på objektet som er det sentrale og avgjørende for om handel kommer i stand eller ikke. Innklagede mener at de informasjoner og forbehold som innledningsvis (N/06) ble gitt er klart tilkjennegitt på flere steder i prospektet. Opplysningene bekrefter uttrykkelig at det vil kommet et prispåslag for trinn II. I prosjektsammenheng er slike forbehold vanlige. Enhverinteressent etter prospektet var således underrettet om basisprisen og et prispåslag der størrelsen av dette skulle beregnes etter vanlige normer.

I J/07-prospektet er påslaget for trinn II flagget til 5 %, noe som konkret fremgår av prospektets tekst. De som fra før hadde reservert leilighet og som etter siste prospekt fant sin leilighet til samme basispris som tidligere, bør ha blitt noe overrasket. Man kunne lett sammenlignet med andre leiligheter i prosjektets trinn II og funnet at prisen på de fleste av disse hadde økt med 5 %. Av kjøpsbekreftelsen og reservasjonstidspunktet fremgår at man har lest begge prospektene. De kundene som har blitt offer for feilprisingen har fått tilbud om å trekke seg, men har avslått.

Innklagede hevder at klageren ikke kan bygge noen rett på bakgrunn av den feil som her er begått. Allerede det faktum at en forhøyelse var varslet da reservasjonen ble gjort, forteller at man har godtatt at leiligheten ville bli dyrere enn basisprisen. De opplysningene som er gitt i prospektene er ifølge innklagede lettfattelige og enkelt tilgjengelige. Innklagede mener derfor at alt lå til grunn for at feilen burde vært oppdaget av enhver som konkret ønsket å reservere på bakgrunn av N/06-prospektet og som i ettertid studerte J/07-prospektet før endelig kjøpsbekreftelse ble inngitt. Det vil etter innklagedes mening være lite rimelig å akseptere en rett for klageren til å kreve basisprisen lagt til grunn. For klagerne ville dette bety en tilfeldig gevinst på ca kr 130 000. Det foreligger ingen opplysninger om at klagerne har lidt noe økonomisk tap som følge av feilen som er oppstått.

På bakgrunn av ovennevnte mener innklagede at den feilen som er begått ikke kan føre til at klagerne kan påberope seg basisprisen uten pristillegg. Klageren ber derfor om at klagen ikke tas til følge.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder mangelfull/feilaktig informasjon om indeksregulering av kjøpesum på prosjektert bolig.

Det fremgår av kjøpsbekreftelsen at kjøperne har krysset av for at de har «Har lest salgsoppgave fra megler for prosjektet». Videre står det at kjøperen er «innforstått med at kjøpekontrakt skal inngås på de avtalebetingelser som framgår av prospekt …». Videre står det i det ene prospektet (med penn påført nov-06) at byggetrinn II får en prisøkning etter byggekostnadsindeksen fra l. august 2006 og fram til bygging iverksettes. I det andre prospektet (jan- 07) står det at «Prisene i trinn II ovenfor er ferdigjustert for prisøkning ihht byggekostnadsindeksen (justert med 5 %)». Prisen på klagernes leilighet var imidlertid ikke justert.

Innklagede har forsømt seg ved at riktig kjøpesum ikke er angitt. På den annen side burde klagerne ha oppdaget feilen ved at prisjusteringen ikke var foretatt. På denne bakgrunn mener Reklamasjonsnemnda at innklagede bør dekke halvparten av differansen mellom kjøpesummen som fremkom av prislisten og den justerte kjøpesummen.

Det forutsettes at prosjektet igangsettes.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og bør dekke halvparten av differansen mellom kjøpesummen som fremkom av prislisten og den justerte kjøpesummen.

Oslo, den 19. september 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant