Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2020158

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. januar 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet.

Innklaget: Aktiv Eiendomsmegling Glåmdal AS

v/advokat Børge Skjeldestad

Tryg Forsikring

Saken gjelder: Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-7

Saksfremstilling

Klagerne kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede foretak høsten 2017. Eiendommen var markedsført med en unik strandlinje. Dette var grunnen til at klagerne fattet interesse for eiendommen. Senere viste det seg at eiendomsretten til strandlinjen ikke var avklart. Klagerne ble først etter budaksept klar over at det var en tvist med naboen rundt eiendommens grenser. Dette resulterte i en to og et halvt års lang rettsprosess for å få stadfestet eiendomsgrensene, herunder hvorvidt strandlinjen tilhørte eiendommen. Det anføres å foreligge brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Videre anføres at eiendomsmegleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3, ved ikke å ha overholdt sin omsorgsplikt. Klagerne krever erstatning for det økonomisk tapet de er påført som følge av dette.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Klagerne kjøpte en eiendom formidlet gjennom innklagede foretak høsten 2017. Kort tid etter budaksept 18. september 2017 får klagerne høre «rykter på bygda» om at det er en tvist mellom selgerne og en nabo om grensene for eiendommen. Naboen hevder at han eier strandlinjen som selgeren og megleren har markedsført, og solgt eiendommen med. Klagerne tok dette opp med selgerne og megleren som i sin tilbakemelding hevdet at naboen ikke hadde noen sak. De avfeide ryktene med at dette kun var muntlige trusler om krav, og at naboen kun var ute etter penger. Klagerne bad om et møte med selgerne, megler og naboen, for å avklare eventuelle uoverensstemmelser før overtagelsen 17. november 2017. Dette ble avslått av megleren og selgeren. I tiden frem mot overtagelsen hørte klagerne ingen ting om strandlinjetvisten. Det blir heller ikke nevnt noe om dette på overtagelsen. Klagerne forholdt seg derfor til at dette ikke var noen sak.

Den 13. august 2018 får klagerne brev fra jordskifteretten om at de er stevnet inn av naboen i grensetvist knyttet til strandlinjen. Det fremgår at naboen allerede i 2017 hadde rettet formelle krav mot selgerne og megleren. Dette ble ikke videreformidlet til tross for at naboens advokat poengterte at kjøperne måtte orienteres, første gang i brev av 31. oktober 2017 og senere gjentatt. Vinteren 2019 la naboens advokat frem et tinglyst dokument fra grunnboken, knyttet til naboens eiendom. Dokumentet var håndskrevet fra 1926. Klagernes advokat fikk en spesialist til å tyde det. Dokumentet sa klart at naboen eier eiendommen ned mot sjøen, altså strandlinjen. Dokumentet ligger i grunnboken til klagernes eiendom, sammen med de øvrige dokumentene de fikk presentert på kontraktsmøte hos innklagede 29. september 2017. Den gang ble ikke dette dokumentet eller innholdet av det lagt frem eller tillagt noen verdi. I forliket som ble inngått i jordskifteretten, ble dette dokumentet tillagt stor vekt. Klagerne inngikk forlik for å begrense utgifter og bruk av tid og ressurser. Utfallet av en vanlig rettssak kunne gått begge veier. Forliket endte med at klagerne måtte betale naboen 100 000 kroner, i tillegg kom egne advokatkostnader på 241 000 kroner, hvorav rettshjelpsforsikringen deres dekket 100 000 kroner.

Megleren påstår at han er ukjent med det som fremkom om eiendomsretten i jordskiftesaken. Megleren og selgerne har forholdt seg til et dokument fra 1943, som de mener viser en rettskraftig dom, hvor det slåes fast at strandlinjen tilhører eiendommen. Dokumentet de viser til, er ikke en del av grunnboken og ble ikke tillagt vekt i jordskiftesaken. Dette burde megleren ha analysert og avklart betydningen av før markedsføring av eiendommen. Megleren har ikke innhentet vesentlig informasjon om eiendommen før markedsføring og salg.

Etter forliket med naboen i jordskiftesaken ble det rettet krav mot selgers eierskifteforsikringsselskap med krav om å få dekket utgiftene med saken i jordskifteretten fra selger. Den 12. mai 2020 ble det inngått forlik med boligselgerforsikringen, hvor klagerne ble kompensert med 225 000 kroner fra forsikringsselskapet til selger. Det at selskapet gikk med på å dekke et slikt beløp, peker i retning av at de så at klagerne hadde en sterk sak, og at selskapet innrømmer at eierrettighetene til strandlinjen ikke var avklart ved klagernes overtagelse av eiendommen.

Eiendommen ble markedsført på feilaktige vilkår, noe som igjen gav feilaktig grunnlag for budrunden. Klagerne trodde de gav bud på en eiendom med strandlinje. Takst og prisantydning var satt feil og urimelig høyt, ettersom eiendommen senere viste seg å ikke ha egen strandlinje. Innhenting og kontroll herunder avdekning av informasjon knyttet til grunndata for eiendommen var mangelfull. Det ble gitt feil opplysninger i kontakten med megleren både før og under visningen. Videre var meglerens oppfølging av klagerne etter budaksept og frem til klage, kritikkverdig. Eiendomsmegleren har opptrådt grovt uaktsomt. Det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven og klagerne krever erstatning for det økonomiske tapet de er påført som følge av dette. Klagerne er i tillegg påført mentale, sosiale og tidsmessige belastninger.

Megleren har ikke på noen måte ivaretatt klagernes interesser. Han presenterte seg som selgernes familiemegler. På visning og i alle kontaktpunkter i etterkant har han kun ivaretatt selgernes interesser, som var å få mest mulig penger ut av salget, på feil premisser. Det er riktig at klagerne har fått eierskap til strandlinjen, samt har fått dekket nesten alle kostnadene knyttet til prosessen i etterkant av kjøpet. Men de har ikke blitt kompensert for den ekstrakostnaden de ble påført gjennom å bli villedet til å by langt over takst.

Selger påstår at de juridiske eiendomsforholdene var annerledes enn det som stod i offentlige dokumenter og kart, men dokumentet fra 1926 ligger i grunnboken og er da også en del av de offentlige dokumentene. Selgerne har også uttalt at de ikke varslet klagerne om tvisten rundt eiendomsgrensene, fordi tvisten først oppstod etter budaksept. Tvisten var allerede en realitet før visning og budaksept. Megleren har uansett plikt til å informere om ting rundt salget som kan få betydning for kjøper.

Hva eiendommen ville blitt solgt for med korrekte opplysninger eller opplysninger om at eiendomsretten til strandlinjen var uavklart, er vanskelig å si. Klagerne hadde da ikke vært interessent til eiendommen. Eiendommen ble fritt omsatt to år tidligere for 3, 2 millioner kroner. Etter dette salget er eiendommen utbygget med to ekstra soverom. Dette tatt i betraktning, samt to år med generell prisstigning, synes økningen i verdi på to millioner kroner ved salget i 2017 å være veldig høy. Det er uvisst om prisen ved forrige omsetning tok høyde for eiendomsretten til strandlinjen eller ikke.

Klagerne var villige til å betale ekstra for å sikre seg eiendommen på grunn av strandlinjen. Megleren har bidratt til at klagerne strakk seg langt i budrunden og fikk budaksept på en eiendom på totalt feil grunnlag. På denne bakgrunn kreves erstatning tilsvarende det tap som ble forårsaket av budrunden, hvor salgssummen endte over prisantydningen med 500 000 kroner. I tillegg kreves refusjon for dokumentavgiften knyttet til denne summen, tilsvarende 12 500 kroner. Klagerne krever videre at innklagede erstatter 16 000 kroner som ikke ble erstattet i saken mot selger. Totalt 528 500 kroner. Det kreves også renter av disse pengene for perioden fra overtagelse av eiendommen 17. november 2017 og til nemndas avgjørelse, beregnet til 99 408 kroner pr. 11. januar 2021. Totalt krever klagerne 627 908 kroner i erstatning av innklagede.

Klagerne har ikke forholdt seg passive slik innklagede anfører. Innklagede og selger dekket over hele saken frem til klagerne ble stevnet inn for jordskifteretten 13. august 2018. Megleren har heller ikke bidratt med informasjon i saken hverken ovenfor naboen eller ovenfor selger. Tiden frem til mai 2020 ble brukt til å få frem dokumentasjon og få løst saken på en god måte. Kravet ble meldt til meglerforetaket allerede uken etter forliket med selger.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede foretak inngikk oppdragsavtale med selgerne 11. august 2017. Det var en avtale om fastpris, og eiendomsmegleren hadde således ikke noen egeninteresse av å oppnå høyest mulig pris. Eiendomsmegleren var på befaring på eiendommen sammen med selgerne. Megleren ble vist eiendommens grenser herunder at eiendommen hadde strandlinje mot vannet. Eiendommen var pent opparbeidet helt ned til vannet og det var egen brygge. Eiendomsmegleren fikk bekreftet diverse opplysninger skriftlig fra selgerne, herunder at grensen gikk til midt i vannet.

Av kartet fra kommunen som var vedlagt salgsoppgaven, fremgikk det eiendommen omfattet strandlinjen, og at grensen gikk ut i vannet i henhold til midtlinjeprinsippet. Dette midtlinjeprinsippet for grenser i vann ble innført i kommunen noen år før salget. Eiendomsmegleren ble informert av selgerne om at det i forbindelse med innføring av dette prinsippet, så ble alle grunneiere kontaktet for å bekrefte at grensene stemte. Dette gjaldt også eieren av naboeiendommen.

Eiendomsmegleren innhentet også opplysninger fra grunnboken. I forbindelse med gjennomgangen av grunnboksopplysningene ble de tinglyste dokumentene som gjaldt bestemmelser om veg innhentet. Det fremgikk her at naboen hadde signert på skjøte som bekreftet vegrett og tomtegrenser. Det underliggende dokumentet som gjaldt «registrering av grunn» ble også innhentet fra Kartverket. Eiendomsmegleren fikk da oversendt et håndskrevet dokument. Som det fremgår, var dette et håndskrevet dokument som var vanskelig å tyde. Det er ikke mulig å lese ut av dette dokumentet noe rundt grenser og strandlinjen. Dette dokumentet ble trykket opp og levert ut som bilag til kjøpekontrakten.

Det håndskrevne dokumentet fra 1926 som klagerne har fremlagt, var ikke en del av oversendelsen fra Kartverket og således ikke en del av grunnboken. Eiendomsmegler hadde derfor ikke kjennskap til dette brevet. Oppsummert var det altså ingen opplysninger i den skriftlige dokumentasjonen, fra de faktiske forholdene på eiendommen eller i de muntlige opplysningene som megler fikk fra selger, som kunne tyde på at selgerne ikke eide strandlinjen mot vannet. Eiendommen ble annonsert for salg 7. september 2017.

Etter annonse og før visning kom naboen innom kontoret til innklagede. Her informerte han eiendomsmegleren om to forhold som gjaldt tomtegrensen. Det første var at noe av det opparbeidede grøntarealet på terrasseside/gavl lå utenfor tomtegrensen, og det samme gjaldt deler av opparbeidet område bortenfor bryggen på den andre siden av eiendommen. Naboen nevnte ingenting om noen tvist rundt strandlinjen under dette møtet.

Eiendomsmegleren informerte selgerne om besøket fra naboen. Selgerne bekreftet at de var kjent med disse forholdene. Visning ble avholdt 17. september 2017. Eiendomsmegleren opplyste interessentene om at deler av de to opparbeidede områdene lå utenfor grensen til eiendommen. Klagerne gav bud som ble akseptert av selger 18. september 2017. Overtagelse ble avtalt til den 17. november 2017.

Den 12.oktober 2017 ble eiendomsmegleren igjen kontaktet av naboen denne gangen pr. telefon. Naboen hevdet nå at grensen mot vannet ikke stemte. Eiendomsmegleren kontaktet selgerne umiddelbart som avkreftet dette. Han tok også kontakt med klagerne og orienterte om naboens påstand samt at selgerne avkreftet dette. Noen dager senere kontaktet klagerne eiendomsmegleren og orienterte om at de hadde «hørt på bygda» at det var en nabotvist på eiendommen. Klagerne spurte da om det kunne avholdes et møte med selgerne, naboen og eiendomsmegler. Megleren kontaktet selgerne som stilte seg helt uforstående til at det skulle være en nabotvist. Etter eiendomsmeglers henvendelse til selgerne 12. oktober 2017 om naboens påstand rundt grensen, hadde selgerne i mellomtiden selv innhentet opplysninger, som de mente bekreftet at de eide strandlinjen. Selgerne var villige til å stille i et møte med klagerne, men ville på dette tidspunktet ikke ha med naboen. Dette ble meddelt klagerne, og megleren oppfordret de til å kontakte selgerne direkte. Klagerne responderte med at de hadde kontaktet selgerne, og at de hadde en plan på dette.

Den 19.oktober 2017 sendte naboen brev til selgerne via advokat hvor de påstod eiendomsrett til strandlinjen. Selgerne svarte ved egen advokat 24. oktober 2017. Naboens hovedargument var en skylddelingsforretning fra 1926 som visstnok sa at det var han som eide strandlinjen. Selgerne viste til en rettskraftig dom fra 1943, hvor retten hadde kommet til at det var selgerne som hadde eiendomsretten til strandlinjen. Klagerne overtok eiendommen som avtalt 17. november 2017.

I august 2018 ble klagerne stevnet inn for jordskifteretten av naboen. Det ble her inngått forlik. Det fremgår at saken ble løst ved at klagerne fikk eiendomsretten til strandlinjen med de grensene som det var vist til i eksisterende matrikkel/kart mot å betale 100 000 kroner til naboen. Etter dette reklamerte kjøperne til selgers eierskifteforsikringsselskap med krav om å få dekket sine utlegg i følge med jordskiftesaken. Kravet mot selgerne var begrunnet med at tvisten med naboen om strandlinjen var oppstått før budaksept, og at selgerne hadde unnlatt å opplyse om denne tvisten. Det ble vist til at selgerne selv hadde forklart at tvisten med naboen hadde tilspisset seg i etterkant av et bryllup sommeren 2017, samt at en annen person hadde bekreftet at de hadde hørt at tvisten hadde oppstått i forbindelse med skolestart (august 2017). Saken mot eierskifteforsikringsselskapet endte med at klagerne fikk tilkjent 225 000 kroner av sitt krav på 241 000 kroner. Etter dette, to år og åtte måneder etter kjøpet, sendte klagerne krav om erstatning til innklagede.

Ansvarsgrunnlag

Megleren til innklagede hadde ikke kjennskap til at det var tvil eller tvist rund om den aktuelle strandlinjen tilhørte eiendommen. Det er heller ikke grunnlag for å si at han burde hatt slik kjennskap. Den offentlige informasjonen, herunder kart fra kommunen, var entydig på at eiendommen hadde strandlinje, og at grensen gikk midt i vannet. Det fremkom heller ikke opplysninger fra selgerne eller andre før bindende avtale ble inngått, om at det var noen tvil eller tvist rundt strandlinjen. Grunnboksopplysningene inneholdt heller ingen opplysninger som tydet på at strandlinjen ikke var en del av eiendommen.

Brevet fra 1926 som klagerne har vist til, og som det hevdes inneholdt opplysninger om at naboen eide strandlinjen, ble ikke oversendt fra Kartverket og var da ikke tinglyst på eiendommen. Klagerne kan derfor ikke høres med at dette brevet tilsa at megleren skulle ha foretatt nærmere opplysninger, all den tid megler ikke hadde eller burde hatt kjennskap til dette brevet. Grunnboksopplysningene fra 1926 som megler fikk oversendt fra Kartverket, gav ingen indikasjon på at strandlinjen ikke var eid av selgerne. Opplysningene fra naboen om tvisten rundt strandlinjen ble først kjent for megleren 12. oktober 2017. Det var ca. tre uker etter at det var inngått bindende avtale 18. september 2017.

Hvilken eiendom som rent faktisk eide strandlinjen, ble aldri avgjort ved dom. Saken for jordskifteretten ble forlikt som nevnt ovenfor, med det resultat at det er klagernes eiendom som er å anse som eier av den aktuelle strandlinjen. Eiendomsmegleren til innklagede har ikke handlet uaktsomt når det gjaldt forholdene til strandlinjen. Ingen av opplysningene som megleren fikk om eiendommens grenser fra den offentligrettslige informasjonen og fra selgerne, tilsa at han burde ha gjort ytterligere undersøkelser knyttet til om det var tvil eller tvist om hvorvidt strandlinjen var en del av eiendommen. Det foreligger således ikke ansvarsgrunnlag.

Årsakssammenheng og økonomisk tap

Ut fra sakens faktum har klagerne via eierskifteforsikringsselskapet til selgerne i all hovedsak fått erstattet sitt tap. Det gjenstår eventuelt differansen mellom kravet som ble fremmet på
241 000 kroner og beløpet som ble tilkjent på 225 000 kroner, som utgjør 16 000 kroner. Innklagede forstår ikke resonnementet bak kravet fra klagerne på til sammen 532 000 kroner. Klagerne har nå beviselig fått avklart via forliket i jordskifteretten at de er rettmessige eiere av den aktuelle strandlinjen. At det da kreves erstatning tilsynelatende basert på at de ikke er eiere av den aktuelle strandlinjen faller på sin egen urimelighet. Kravet bestrides.

Det har gått over 2,5 år fra klagerne ble kjent med forholdene knyttet til strandlinjen til det ble fremmet krav mot innklagde. Kravet er bortfalt som følge av ulovfestede regler om passivitet.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

«Innklagde vil på bakgrunn av forannevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem. Det fremsatte erstatningskravet avvises.»

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysnings- og undersøkelsesplikt, herunder brudd på god meglerskikk samt krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

Det sentrale spørsmålet er om megler har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt vedrørende om strandlinjen tilhørte eiendommen til klagerne. Konkret er det spørsmål om megleren burde foretatt nærmere undersøkelser om eiendommens grenser etter at han hadde innhentet opplysninger fra kommunen og Kartverket.

Det fremgår av det megler mottok fra Kartverket, at klagerens eiendom bnr. 80 ble utskilt i 1926 fra bnr. 22. Videre fremgår det at det har vært en skylddelingsforretning. Megler skal i slike tilfeller innhente skylddelingsforretningen og eventuelt undersøke hva som er tinglyst på den eiendom tomten er utskilt fra. I dette tilfellet var de to dokumentene fra 1926 partene har vist til, uleselige. I en slik situasjon skulle megler tatt forbehold om at det kunne være en usikkerhet knyttet til eiendomsgrensene. Megler opptrådte uaktsomt ved å unnlate å gjøre dette og handlet i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig må klagerne ha lidt et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. I tillegg kommer hvilken betydning rettsforliket har i den forbindelse. Megler var ikke involvert i rettsforliket.

Når det gjelder erstatningskrav, har nemnda fast praksis på at dersom klageren inngår forlik med selgeren, kan ikke klageren etterpå snu seg mot innklagede og kreve differansen dekket, jf. for eksempel nemndas avgjørelser RFE-2019-116 og RFE-2019-66. Erstatningskravet kan derfor uansett ikke føre frem. Nemnda behøver derfor ikke ta stilling til om klagerne overhodet har lidt et økonomisk tap som innklagede kunne være ansvarlig for.

Nemnda bemerker for øvrig på grunnlag av innklagedes anførsler, at for et krav som ikke er foreldet, skal det svært mye til for at et krav mot megler skal ansees bortfalt som følge av passivitet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til Aktiv Eiendomsmegling Glåmdal AS har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.