Klage nr. 2020160
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. januar 2020.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokatfullmektig Martin Hartveit Grøttland
Skaun Advokatfirma
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Sandefjord
Saken gjelder: Budgivning. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I 2020 kjøpte klageren en enebolig som innklagede formidlet for 3 650 000 kroner. Prisantydningen var 2 900 000 kroner. Budrunden startet på 2 750 000 kroner. Etter at klageren og en annen budgiver hadde lagt inn flere bud, la klageren inn et bud på 3 650 000 kroner. På dette tidspunktet hadde den andre budgiveren inne et bud på 3 000 000 kroner. Selgeren aksepterte budet. Klageren anfører at han skrev feil beløp i budet, og at han mente å legge inn et bud på 3 065 000 kroner. Det var i strid med god meglerskikk at megleren ikke forsikret seg om at klageren virkelig mente å legge inn et bud på 3 650 000 kroner før budet ble videreformidlet til selgeren. På grunn av meglerens uaktsomme opptreden har klageren blitt påført et økonomisk tap, som han krever at innklagede betaler til ham i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren og den andre budgiveren bød over hverandre flere ganger, og hver gang økte de budene med 50 000 kroner. Etter hvert hadde den andre budgiveren inne et bud på 3 000 000 kroner. Klageren tenkte så å legge inn et bud på 3 065 000 kroner som sitt siste og endelige bud på boligen. Men klageren skrev feil beløp i budet, og endte opp med å legge inn et bud som var hele 125 prosent høyere enn prisantydningen, 3 650 000 kroner. Megleren prøvde å ringe klageren, og sendte så en SMS hvor han spurte om budet på 3 650 000 kroner var riktig. Han spurte også om klageren kunne forlenge akseptfristen med 20 minutter. Klageren – som var dårlig i norsk og befant seg i et møte – svarte at han kunne forlenge fristen med ti minutter. Han oppfattet ikke at megleren spurte om beløpet i budet var riktig.
Megleren tok så kontakt med banken til klageren, og fikk der beskjed om at klageren hadde finansiering opp til 3 300 000 kroner. Resten måtte dekkes med egne midler, sa kunderådgiveren. Megleren videreformidlet så budet til selgeren. Først da klageren fikk beskjed fra megleren om at selgeren hadde akseptert budet, skjønte klageren at det hadde skjedd en feil. Klageren sendte to minutter senere en SMS til megleren og ga beskjed om at han mente å legge inn et bud på 3 065 000 kroner. Klageren følte seg presset til å gjennomføre kjøpet.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. For det første burde megleren forsikret seg om at klageren virkelig mente å legge inn et bud på 3 650 000 kroner. Selv om megleren i SMS-en han sendte til klageren stilte spørsmål ved budets størrelse, dreide SMS-en seg i stor grad om akseptfristen. I stedet for å gjenta beløpet som klageren hadde skrevet feil, burde megleren stilt spørsmålet annerledes. Han kunne for eksempel spurt om det virkelig var meningen å øke budet med hele 650 000 kroner. I tillegg fikk megleren aldri en bekreftelse fra klageren på den store budøkningen. Klageren svarte bare at han gikk med på å forlenge fristen med ti minutter.
En megler har plikt til å sørge for en forsvarlig avvikling av budrunden, og en aktsom megler ville forstått at klageren ikke mente å legge inn et bud på 3 650 000 kroner. Dette gjelder særlig siden klageren var dårlig i norsk. Megleren var for øvrig fullmektig, og det er usikkert om han konsulterte ansvarlig megler eller andre kollegaer.
For det andre videreformidlet megleren budet til selgeren selv om han etter samtalen med banken forsto eller burde forstått at klageren hadde skrevet feil beløp. Da megleren fikk beskjed fra banken om at klageren ikke hadde finansieringen i orden, burde megleren tatt kontakt med klageren på nytt og undersøkt hvordan klageren tenkte å finansiere resten av kjøpesummen. Megleren burde i det minste gjort selgeren oppmerksom på at det måtte tas forbehold om finansieringen.
På grunn av meglerens opptreden har klageren blitt påført et økonomisk tap, som han krever at innklagede betaler til ham i erstatning. Dette utgjør differansen mellom budet selgeren aksepterte, og budet klageren mente å legge inn. Uansett ville ikke klageren lagt inn et høyere bud enn det han hadde finansiering til, det vil si 3 300 000 kroner. Meglerens opptreden påførte derfor klageren et økonomisk tap på minst 350 000 kroner.
Klageren har fremsatt følgende påstand:
- DNB Eiendom AS avd. Sandefjord betaler i erstatning til [klageren] kr 585 000 samt forsinkelsesrente fra 7.01.2020 og til oppgjør skjer.
Subsidiært
2. DNB Eiendom AS avd. Sandefjord betaler i erstatning til [klageren] kr 350 000 samt forsinkelsesrente fra 7.01.2020 og til oppgjør skjer.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede er ikke enig i klagerens beskrivelse av hva som skjedde da megleren tok kontakt med banken for å undersøke finansieringen. Megleren fikk en uforbeholden bekreftelse fra banken på at finansieringen var i orden. I telefonsamtalen med banken sa kunderådgiveren at klageren hadde fått godkjent finansiering til mesteparten av beløpet, og at klageren hadde egne midler hvis han ønsket å gå høyere.
Megleren reagerte på budøkningen, og han ringte derfor til klageren med én gang og spurte om beløpet var riktig. Klageren sa at beløpet var riktig, men ga uttrykk for at han var opptatt. Megleren sendte så en SMS til klageren og spurte på nytt om beløpet var riktig. Klageren svarte på SMS-en, og bekreftet beløpet. Megleren spurte også i SMS-en om klageren kunne utsette akseptfristen med 20 minutter, men klageren gikk bare med på ti minutter.
Megleren tok kontakt med klageren både muntlig og skriftlig selv om han var under tidspress. To ganger bekreftet klageren at beløpet var riktig. Begge SMS-ene fra megleren var korte og presise, og megleren hadde ikke inntrykk av at klageren ikke forstod eller kunne gjøre seg forstått på norsk. I tillegg fikk klageren en bekreftelse fra megleren på at budet var mottatt ni minutter før selgeren aksepterte det.
Siden megleren tok kontakt med klageren og forsikret seg om at klageren ønsket å legge inn et bud på 3 650 000 kroner, har megleren opptrådt aktsomt og i samsvar med god meglerskikk. Innklagede er ikke enig i at megleren hadde en plikt til å råde klageren til å ikke legge inn et bud på dette beløpet.
Erstatningskravet bestrides.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder budgivning og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det sentrale spørsmålet er om megleren har opptrådt erstatningsbetingede uaktsomt ved å videreformidle klagerens bud på 3 650 000 kroner til selgeren.
Nemnda bemerker at klageren gjorde et betydelig hopp med å inngi det siste budet på 3 650 000 kroner. Høyeste budet på det tidspunkt var 3 000 000 kroner, og det hadde vært en budprosess med to budgivere, hvor budene økte med 50 000 kroner. Det var derfor grunn for megler til å reagere på klagerens siste bud.
Nemnda legger til grunn at megler etter først å ha forsøkt å ringe klageren sendte to SMS-er til klager etter budet på 3 650 000 kroner med følgende innhold:
SMS fra megleren til klageren kl. 15:19:
«Hei. Stemmer det med bud på 3.650.000,-? Jeg trenger halvtimesfrister, er det ok med budfrist på 15:50?»
SMS fra klageren til megleren kl. 15:20:
«Nei jeg kan set på 15 40»
SMS fra klageren til megleren kl. 15:23:
«Mit tids punkt 15:40»
Ny SMS fra megleren til klageren kl. 15:23:
«Da registrerer jeg nytt bud på 3650000,- med budfrist 15:40. Dette ok?»
SMS fra klageren til megleren kl. 15:24:
«Det er ok»
Det fremgår her at megler gjentok beløpet 3 650 000 kroner to ganger uten at klageren reagerte. I en slik situasjon har ikke megler opptrådt uaktsomt ved å videreformidle budet til selger. Nemnda bemerker at meglers håndtering av budet må vurderes ut fra forholdene på budtidspunktet, og ikke i ettertid når man har fasiten om at klageren dessverre ifølge ham selv kom i skade for å skrive feil beløp. Nemnda nevner også at slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder meglers omsorgsplikt, ved gjennomføringen av budrunden.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.