Klage nr. 2020190

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. januar 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Dialog Eiendomsmegling AS

Saken gjelder:               Meglerens rådgivnings- og opplysningsplikt

Saksfremstilling

I 2017 kjøpte klageren en enebolig som innklagede formidlet for 4 600 000 kroner. Etter overtakelse oppdaget klageren en rekke mangler i boligen, og i tingretten ble utbyggeren dømt til å betale 245 375 kroner i prisavslag til klageren pluss saksomkostninger på 174 820 kroner. Utbyggeren er i dag konkurs, og det var ikke dekning for klagerens krav i boet. Boligen var én av flere boliger i et prosjekt hvor selgeren var utbygger, og innklagede hadde i oppdrag å formidle flere av salgene. 

Klageren anfører at megleren etter et tidligere salg i prosjektet var kjent med at det var mangler i boligen, og at megleren har brutt opplysningsplikten. Klageren anfører i tillegg at megleren har brutt rådgivningsplikten fordi han rådet klageren til å overta boligen og kun holde tilbake en liten sum i oppgjøret selv om klageren oppdaget mangler ved overtakelse. Klageren krever at innklagede betaler ham erstatning for det tapet han er påført som følge av at utbyggeren ikke kunne gjøre opp for seg i tråd med dommen i tingretten,
totalt 420 195 kroner.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført:

Da naboen noe tidligere kjøpte bolig i samme prosjekt, ble det oppdaget vesentlige mangler ved overtakelse. Naboen hadde med takstmann, og det ble holdt tilbake 250 000 kroner i oppgjøret. Det var innklagede som formidlet salget også den gang, og boligen var lik den klageren kjøpte. Megleren kopierte bare fra den ene salgsoppgaven og limte inn i den andre. Under budrunden sendte megleren en SMS til alle interessentene om at salgsoppgaven inneholdt en uriktig opplysning om at det var parkett og ikke laminat på gulvet. Dette viser at megleren var kjent med at det var vesentlige mangler i boligen som ikke kom frem i salgsoppgaven.

På overtakelsen dukket hverken utbyggeren eller megleren opp, men utbyggeren sendte en snekker som ikke pratet norsk. Boligen var ikke vasket, og det var flere tegn til slurv. Klageren ringte til megleren, ga beskjed om at han ønsket å høre med en takstmann, og at han ønsket å vente med å signere overtakelsesprotokollen. Megleren frarådet dette, og sa at klageren risikerte å bli saksøkt og måtte betale forsinkelsesrenter. Dette kunne bli en dyr affære, sa megleren. Det er «skammelig» at megleren prøvde å skremme klageren på denne måten, når han visste at naboen bare ti dager tidligere hadde holdt tilbake 250 000 kroner i oppgjøret på grunn av vesentlige mangler. I stedet ble klageren rådet til å holde tilbake en liten sum for de manglene klageren selv hadde oppdaget. Megleren beroliget klageren med å si at det var fem års garanti på nybygg, med kontroll etter ett år.

Senere ble det oppdaget vesentlige mangler i boligen, og klageren ble tilkjent 245 375 kroner i prisavslag i tingretten. Manglene var de samme som hos naboen. I tillegg ble han tilkjent 174 820 kroner i saksomkostninger. Men utbyggeren gikk konkurs, og klageren har derfor blitt påført et økonomisk tap på 420 195 kroner på grunn av meglerens manglende rådgivning og brudd på opplysningsplikten. Dette beløpet krever klageren at innklagede betaler ham i erstatning.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider at megleren kjente til at det var vesentlige mangler i boligen. Megleren er ikke bygningskyndig, og han videreformidlet all informasjon som forelå på markedsføringstidspunktet. Klageren har ikke lagt frem dokumentasjon som underbygger at megleren har brutt opplysningsplikten. Det er riktig at naboen kommenterte enkelte små avvik da han overtok sin bolig, men ifølge overtakelsesprotokollen ble det ikke holdt tilbake noe penger i oppgjøret.

Når det gjelder SMS-en som megleren sendte under budrunden, viser dette at megleren fulgte innklagedes interne rutiner og gjorde nødvendige tiltak for å korrigere en uriktig opplysning i salgsoppgaven. SMS-en ble sendt før klageren mottok motbudet fra utbyggeren, som klageren aksepterte.

Etter overtakelsen fikk megleren en SMS fra klageren om at han ønsket å holde tilbake
25 000 kroner i oppgjøret. En megler kan gi råd om størrelsen på tilbakeholdet, men megleren har ingen instruksjonsrett. Det er kjøperen som til slutt bestemmer hvilket beløp som skal holdes tilbake.

Erstatningskravet bestrides.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

            «Dialog Eiendomsmegling AS frifinnes.»

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder meglerens rådgivnings- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Saken reiser flere spørsmål.

Selgers konkurs

Som det fremgår, ble selger i en fraværsdom i tingretten dømt til å betale 420 195 kroner til selgeren. Da selger har gått konkurs, krever klager at innklagede skal dekke tapet klager har lidt, da selger ikke kan gjøre opp beløpet.

Nemnda bemerker at innklagede ikke kan ha noe ansvar for at selger gikk konkurs og følgelig ikke kunne gjøre opp for seg. Det er ikke noe rettslig grunnlag for at innklagede her er ansvarlig for selgerens insolvens.

Råd om tilbakehold

Slik saken er opplyst, er det vanskelig for nemnda å ta stilling til om megleren har forsømt seg ved spørsmålet om tilbakehold. Det gjelder blant annet hva som muntlig er sagt i telefon eller på annen måte mellom megler og klager om tilbakehold. Rent generelt vil nemnda imidlertid bemerke at en megler har en rådgivningsplikt når det gjelder tilbakehold, men det er kjøperen som må ta stilling til tilbakehold og beløpets størrelse.  

Meglers kjennskap til mangler ved boligen

På dette punkt står det påstand mot påstand. Klageren har heller ikke underbygget nærmere om grunnlaget for at megler skulle ha kjennskap til at det var vesentlige mangler ved boligen. Det er i den forbindelse ikke tilstrekkelig å vise til at det angivelig var vesentlige mangler ved naboeiendommen. Det er heller ikke dokumentert at det i forbindelse med salget av naboeiendommen ble holdt tilbake 250 000 kroner, noe innklagede for øvrig bestrider.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.