Klage nr. 2020191
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. januar 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Midt-Norge AS avd. Kristiansund
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp
Saksfremstilling
I 2019 formidlet innklagede salget av klagerens bolig. Klageren har trukket frem en rekke sider ved meglerens håndtering av oppdraget han mener er kritikkverdige. Det er særlig anført at megleren burdet sørget for at det ikke ble en misforståelse mellom klageren og kjøperen om hvilket innbo som skulle følge med salget. Klageren krever at innklagede utbetaler 75 000 kroner som kjøperen holdt tilbake i oppgjøret.
Innklagede bestrider at megleren kan kritiseres og kravet om utbetaling.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen delvis ikke førte frem, delvis avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Budrunde
Det første budet kom inn kl. 8.25, men først tre og en halv time senere ringte megleren og ga klageren (selgeren) beskjed om at det hadde kommet inn et bud. Megleren var klar over at klageren bare kunne nås på e-post og ikke på SMS. I tillegg var det en interessent som hadde sendt en SMS til megleren og gitt beskjed om at han trengte 24 timer på å ordne finansieringen. Denne interessenten tenkte å legge inn et «lukket» bud når finansieringen kom i orden. Men det ble ikke videreformidlet til klageren at denne interessenten tenkte å legge inn et «lukket» bud. I stedet ble klageren oppfordret til å komme med et motbud til budgiveren. Det endte med at boligen ble solgt til en pris som klageren egentlig syntes var for lav. Ved å gi uttrykk for at den andre interessenten hadde problemer med finansieringen, «saboterte» megleren muligheten for en budrunde mellom to interessenter.
Kjøpekontrakt
Klageren var i utlandet, og hans søster hadde fullmakt til å signere kjøpekontrakten. Men søsteren fikk aldri skriftlig møteinnkalling. På grunn av uklare beskjeder fra megleren dukket kjøperen uanmeldt opp hos henne med kjøpekontrakten. Megleren var ikke til stede, men var på høyttaler på kjøperens telefon. Da familien leste gjennom kontrakten, oppdaget de at listen som klagerens søster hadde sendt til megleren om hvilket innbo som skulle unntas fra salget, ikke var tatt inn. Både megleren og kjøperen fikk da beskjed om at signering måtte utsettes, men de nektet. I stedet ble klagerens søster – som ikke hadde erfaring med salg av bolig – presset til å skrive under. Da søsteren spurte hvorfor hun måtte skrive under på flere dokumenter, fikk hun beskjed om at det var flere eksemplarer av kjøpekontrakten. Kjøpekontrakten ble for øvrig gjort tilgjengelig for gjennomlesning kun én time før den skulle undertegnes.
Overtakelsesprotokoll
Megleren informerte ikke klagerens søster om at det var selgeren – altså klagerens søster i henhold til fullmakt – som skulle returnere utfylt og signert overtakelsesprotokoll til megleren. Hun fikk heller ikke beskjed om at hun skulle gjennomgå boligen sammen med kjøperen før hun signerte overtakelsesprotokollen. Kjøperen satt ved siden av klagerens søster og bladde frem til de papirene hun skulle signere. Overtakelsesprotokollen må ha ligget blant disse papirene. Kjøperen overtok nøklene hjemme hos klagerens søster etter at kjøpekontrakten var signert.
I overtakelsesprotokollen ble det holdt tilbake 75 000 kroner fordi det etter kjøperens mening manglet en del innbo som skulle følge med salget. Siden klagerens søster skrev under på overtakelsesprotokollen før kjøperen dro til boligen med nøklene, må overtakelsesprotokollen enten ha vært ferdig utfylt på forhånd, eller så har kjøperen endret den etter signering. Uansett må overtakelsesprotokollen være ugyldig. Klagerens søster fikk for øvrig aldri kopi av overtakelsesprotokollen, og hun ble ikke klar over at det fantes noen overtakelsesprotokoll før lenge etter salget. Hadde megleren forklart hvilke prosedyrer som gjaldt ved overtakelse, ville konflikten mellom klageren og kjøperen vært unngått.
Innbo
Meglerens formidlet ved to anledninger udokumenterte påstander fra kjøperen om at familien hadde fjernet alt av innbo fra boligen før overtakelse. Sannheten er at kjøperen overtok en nærmest fullt utstyrt bolig. Megleren var klar over at familien skulle fjerne noe av innboet før overtakelse, og klagerens søster sendte til og med en SMS til megleren med en liste over hvilket innbo som skulle unntas fra salget. Men megleren unnlot å ta listen med i kjøpekontrakten, og forklarte heller ikke hvilke prosedyrer som gjaldt ved overtakelse. Som følge av meglerens opptreden har klageren havnet i en konflikt med kjøperen om hvilket innbo som fulgte med salget
Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget
For det første ble klageren trukket for fem visninger, men det ble kun avholdt fire, og megleren var kun til stede på den ene. For det andre ga ikke megleren beskjed om at to par fra en annen by ønsket å komme på visning. For det tredje ga megleren feil informasjon til en interessent om hvem som fikk tilslaget på boligen. Da interessenten spurte om det var de to parene fra en annen by som hadde kjøpt boligen usett, svarte megleren at det var det. Men kjøperen hadde vært på visning, og hadde lokal tilknytning.
Klageren krever at innklagede utbetaler til selgeren 75 000 kroner som kjøperen har holdt tilbake i oppgjøret.
Innklagede har i korte trekk anført:
Budrunde
Det var bare kjøperen som la inn bud på boligen. På dette tidspunktet hadde boligen ligget ute for salg i ett år, og det var ingen andre som ønsket å legge inn bud. Det første budet på 1 100 000 kroner ble formidlet til klageren på SMS, og megleren ringte til klageren noen timer senere. Megleren har flere ganger kommunisert med klageren på SMS. Megleren gikk i forhandlinger med kjøperen for å få prisen opp, og det høyeste budet kjøperen ønsket å komme med, var på 1 175 000 kroner. I budet tok kjøperen forbehold om at alt innbo og løsøre skulle følge med.
Når det gjelder den andre interessenten, sendte megleren en e-post til klageren og informerte om at det var en interessent som ikke hadde finansieringen i orden. På spørsmål om hva klageren tenkte om det, svarte klageren at megleren bare kunne se bort fra en person som ikke hadde finansieringen i orden. Den andre interessenten tenkte å legge inn et «lukket» bud på 1 150 000 kroner og prøve å «kuppe» boligen. I så fall ville det ikke blitt noen budrunde. Det var den andre interessenten som ønsket å «sabotere» budrunden, ikke megleren.
Siden den andre interessenten ikke hadde finansieringen i orden og signaliserte at han ikke ville gå høyere enn 1 150 000 kroner, ble klageren og megleren enige om å gi kjøperen et motbud på 1 250 000 kroner. Men dette ble avslått. Kjøperen la så inn et nytt bud på 1 175 000 kroner med forbehold om at alt innbo og løsøre fulgte med, og dette budet aksepterte klageren.
Kontraktsmøte
Etter budaksept sendte megleren en skriftlig innkalling til kontraktsmøte på e-post til klageren. Kjøpekontrakten lå vedlagt denne e-posten. På denne bakgrunn ble det avtalt en dato for kontraktsmøte, men klagerens søster nektet å møte opp. Megleren tok kontakt med klageren for å be om at hans søster oppfylte sine forpliktelser som fullmektig, og det ble avtalt et nytt kontraktsmøte i innklagedes kontorer. Men klagerens søster dukket ikke opp denne gangen heller, og kontraktsmøtet ble derfor gjennomført med bare kjøperen til stede. Etter mye frem og tilbake endte det med at klagerens søster skrev under på kjøpekontrakten i forbindelse med overtakelsen. I kjøpekontrakten ble det særskilt avtalt mellom klagerens søster og kjøperen hvilket innbo som skulle tas ut og ikke følge med salget.
Megleren hadde ikke mulighet til å være til stede da klagerens søster skrev under kjøpekontrakten, fordi han var på en reise som hadde vært planlagt i lang tid. Men megleren var tilgjengelig på telefon. Da kjøperen ringte og forklarte at boligen ikke var som avtalt, rådet megleren ham til å innta en setning om dette i overtakelsesprotokollen. Megleren ble også oppringt fra klagerens nevø.
Overtakelsesprotokoll
Overtakelsesprotokollen ble signert av begge parter på overtakelsen, og innklagede kan ikke forstå at den skal være ugyldig. Kjøperen noterte i overtakelsesprotokollen at han ønsket å holde tilbake 75 000 kroner i oppgjøret, og han sendte en e-post til megleren etterpå hvor han redegjorde for bakgrunnen for tilbakeholdet.
Innbo
På befaringen sa klageren til megleren at innbo kunne følge med salget hvis kjøperen ønsket det, og megleren tok derfor dette inn i salgsoppgaven. Klageren godkjente salgsoppgaven, og megleren fikk aldri beskjed fra klageren om at han hadde ombestemt seg. I e-posten hvor megleren spurte om det var aktuelt å komme med et motbud til kjøperen, spurte megleren for øvrig om klageren ønsket å selge boligen slik den stod. Klageren svarte at han ønsket det.
Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Det ble avholdt flere visninger, og megleren holdt de fleste selv. Som regel la klagerens søster ut nøkkel på trappen. Alle som tok kontakt med megleren fikk tilbud om visning, og megleren fulgte opp alle interessenter. De fleste mente prisen var for høy, eller at boligen ikke var interessant av en annen grunn. Innklagede kan ikke dokumentere hvilke datoer megleren holdt visning, og har derfor tilbakebetalt honorar for fem visninger til klageren.
Totalt var det tolv personer som tok kontakt med megleren, og blant disse var to par fra en annen by som skulle til området for å se på flere boliger som lå ute til salgs. Men disse ønsket ikke se på klagerens bolig.
I tråd med innklagedes rutiner sa ikke megleren til den andre interessenten hvem som kjøpte boligen. Innklagede bestrider at megleren sa det var de to parene fra en annen by.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om utbetaling av tilbakeholdt beløp.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis ikke fører frem, delvis avvises.
Tilbakeholdt beløp 75 000 kroner
Klageren har krevd at beløpet på 75 000 kroner som kjøperne har tilbakeholdt for manglende løsøre og innbo skal utbetales til klageren (selgeren). Nemnda finner det klart at dette ikke kan føre frem. Det tilbakeholdte beløpet i dette tilfellet kan ikke utbetales til selgeren uten at kjøper samtykker, eller at det foreligger endelig (rettskraftig) dom eller rettsforlik. Nemnda har med dette ikke tatt stilling til rettmessigheten av tilbakeholdet.
Påståtte kritikkverdige forhold vedrørende saksbehandlingen
Det er i klagen fremsatt en rekke påstander om kritikkverdige forhold ved meglers gjennomføring av oppdraget. På dette punkt står det mye påstand mot påstand. I tillegg kommer det forhold at megler i utgangspunktet har holdt seg til oppdragsgiver som bor i Thailand, mens familien i Norge har vært involvert i prosessen. Saken reiser derfor her bevisspørsmål som ikke kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling, da det blant annet forutsetter at sakens parter og vitner forklarer seg direkte for den instans som skal treffe en avgjørelse. Klagen for øvrig avvises derfor.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold når det gjelder utbetaling av det tilbakeholdte beløp. For øvrig avvises klagen.