Klage nr:
91/07

Avgjort:
31.10.2007

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling

Foretakets navn:
Privatmegleren Drøbak
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt ble undertegnet 2. oktober 2006, med overtakelse 15. juni 2007.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker å kommentere at de har fått god hjelp til å skaffe midlertidig bolig, til å komme i kontakt med flyttebyrå og finne lagringsmuligheter. Uenigheten består i hvem som er ansvarlig og således hvem som bør betale merutgiftene.

Klagerne ønsker å få refundert ekstra utgifter i forbindelse med flytting til midlertidig bolig, leie av denne, lagring av møbler, samt flytting fra lagring til endelig bolig. Dette beløper seg til kr 63 569. Klagerne ser bort fra forhold som ekstra fridager, samt merarbeid ved dobbel flytting. Dersom klagerne skulle flyttet på vanlig måte fra bolig til bolig, ville de kunnet bruke venner og familie til å hjelpe seg og de har mulighet for å låne lastebil. Deres flyttekostnader ville derfor vært ubetydelige.

Av vedlegg til klagen fremgår følgene.

På kontraktsmøtet ble klagerne som kjøpere forespurt av selgeren om muligheten for å overta på et tidsligere tidspunkt enn 15. juni 2007, noe klagerne ikke kunne besvare på møtet, men som de ville komme nærmere tilbake til. I perioden etter kontraktsmøtet var det flere telefonsamtaler med innklagede i forbindelse med avtaler rundt salg av klagernes daværende bolig, samt at det ble gitt tilbakemelding på at de gjerne ville overta ny bolig 1. april 2007 og ikke 15. juni som tidligere avtalt.

I november 2006 inngikk klagerne salgskontrakt vedrørende sin bolig gjennom innklagede ved samme saksbehandler. Dato for de nye eieres overtakelse ble avtalt til 15. april 2007, slik at klagerne skulle ha to uker på å flytte og klargjøre huset.

Onsdag 21. februar 2007 ringte klagerne til innklagede for å gjøre en avtale gjennom ham med selgerne av den nye boligen for å besiktige huset en gang til før overtakelse, samt få opplæring i bruk av varmeanlegget i huset. På dette tidspunktet fremkom det at eierne ikke var orientert om endret dato for overtakelse og at selgerne nå ønsket å forholde seg til datoen som ble avtalt i kontraktsmøtet i oktober 2006. Etter en del telefoner og forsøk på avklaringer frem og tilbake, konkluderes det med at siden det ikke foreligger en skriftlig dokumentasjon på fremskyndet dato for overtakelse, gjelder datoen fra kontraktsmøtet i oktober 2006. Dette medfører at klagerne er uten bolig fra 10. april til 15. juni 2007.

Fredag 2. mars 2007 ble det avholdt møte med innklagede, uten at det kom til enighet om ansvarsforholdet.

Det ble gitt tilbakemelding til innklagede i telefonsamtale kort tid etter kontraktsmøtet om at klagerne ønsket å fremskynde datoen. Dette var i tråd med selgerens ønske på dette tidspunktet. I ettertid ser klagerne at de burde ha etterspurt en skriftlig dokumentasjon på denne avtalen. Innklagede sier at han ikke husker samtalen. Klagerne mener at en muntlig beskjed om endret dato bør være forpliktende på samme måte som et muntlig bud, og at klagerne ikke kan lastes for at innklagede har glemt å videreformidle beskjeden.

Ved salg av sin bolig, valgte klagerne å bruke samme meglerfirma. For dem virket det som en sikkerhet for at hele prosessen skulle gå greit for seg og atalle sider ved det å selge og kjøpe bolig skal bli ivaretatt av ett og samme firma. Det ble inngått kontrakt om klagernes hus mandag 27. november 2006 og dato for overtakelse ble fastsatt til 15. april 2007 for å passe i forhold til overtakelse av ny bolig. Det ble også diskutert hvorvidt to uker var passe tid mellom ut- og innflytting av bolig. Samme saksbehandler var til stede på dette møtet.

Klagerne stiller et stort spørsmål ved hvorfor ikke datoen for overtakelse av deres hus ble problematisert når den er to måneder før de overtar nytt hus, og det er samme saksbehandler som står for begge kontraktene. Hvor tenker han at klagerne skal bo i mellomtiden? Svaret fra innklagede var at han antok at de hadde gjort en ny avtale om endret tidspunkt for overtakelse direkte med selgerne, slik at dette var i orden. Er det i så fall sannsynlig at han som megler ikke ville vært kjent med endret avtale? Klagerne har ikke på noe tidspunkt henvendt seg direkte til selgeren. All kontakt har gått gjennom innklagede. Hvorfor skulle de eller selger plutselig velge å gjøre endringer uten å informere innklagede som er involvert i salgsprosessen. Om ikke før burde det på dette tidspunktet ringt alarmklokker hos innklagede i forhold til at datoene for kjøp og salg ikke passet til hverandre. Dette er innklagedes fagfelt og klagerne har vært dumme nok til å velge å stole på at de ble ivaretatt både som selger og kjøper.

Da det ble klart at verken selger av klagernes nye bolig eller kjøper av forrige bolig ønsket å endre tidspunkt for overdragelse, fraskriver innklagede seg alt ansvar ved å si at han ikke husket at klagerne har snakket med ham om fremskyndet dato for overtakelse. Klagerne stiller seg undrende til innklagedes rutiner rundt muntlige avtaler. Hvordan ville det sett ut dersom dette var et bu på bolig som var «glemt»? Som kunder har klagerne forholdt seg til innklagede som den profesjonelle parten i kjøp/salgsprosessen. Det er ikke holdbart at den profesjonelle parten fraskriver seg ethvert ansvar for en situasjonen klagerne har kommet i.

Innklagede har bistått klagerne med å finne en midlertidig bolig, samt satt dem i kontakt med flytte- og lagringsfirma, dette opplever klarne som positivt. Det er klagernes oppfatning at innklagede bør se sitt økonomiske ansvar for de merutgifter og merarbeid denne situasjonen har medført for klagerne.

Innklagede anfører:

Den 15. september 2006 fikk klagerne aksept på sitt kjøpetilbud. Det ble fra klagernes side tatt forbehold om at overtakelse skulle skje 15. juni 2007, noe som ble akseptert av selgerne. Selgerne hadde opprinnelig et sterkt ønske om overtakelse 1. april 2007, da de ellers ville eie to boliger i lang tid. Klagerne sa under kontraktsmøtet at de gjerne kunne tenke seg å fremskynde overtakelsen til 1. april dersom salget av deres bolig gikk greit. Det ble derfor kontraktsfestet overtakelse den 15. juni 2007. I kontraktsmøtet 2. oktober 2007 fortalte selgerne at de måtte ha beskjed i god tid dersom overtakelsen skulle fremskyndes til 1. april 2007. Bakgrunnen for dette var at de måtte si opp leietaker i leiligheten i underetasjen (3 måneders oppsigelse på leieforholdet). Det ble også ytret ønske fra klagerne om å besiktige eiendommen underveis i prosessen.

Den 19. oktober 2006 mottok innklagede oppdrag på salg av klagernes eiendom. Ved salget ble det avtalt overtakelse til 15. april 2007. Innklagede bestrider ikke at klagerne i mellomtiden har gitt ham beskjed om at overtakelse av ny bolig blir 1. april 2007, men bestrider at dette ble gitt som en instruks for at innklagede skal ordne formalitetene overfor selgerne. Da ville innklagede bestemt ha gjortdette. Spesielt fordi innklagede visste hvor mye en slik fremskynding ville bety for selgerne. Kjøpekontrakt for klagernes gamle eiendom ble signert 27. november 2006.

Klagerne ringte innklagede 22. februar 2007 og fortalte at det nærmet seg overtakelse av ny eiendom. Han sa at overtakelsen skulle skje 1. april 2007. Innklagede sjekket med oppgjørsavdelingen som ikke hadde fått noen annen beskjed enn at overtakelse skulle skje som planlagt 15. juni 2007.

Innklagede ringte selgeren som bekreftet at det ikke var gjort endring i avtalen rundt overtakelsen, og at overtakelse skulle skje 15. juni 2 007. Han fortalte også at klagerne ikke hadde vært på befaring siden handelen ble inngått. Selgeren var tidligere svært interessert i å fremskynde overtakelsen, men når de ikke hadde hørt noe fra klagerne, tok de utgangspunkt i avtalen. Han hadde også fått problemer med en reklamasjonssak i forbindelse med kjøp av ny bolig, slik at det uansett på daværende tidspunkt ikke var interessant med overtakelse 1. april 2007. Innklagede ringte umiddelbart til kjøperne av klagernes eiendom i håp om at de kunne akseptere forsinkelse i overtakelse, da de ikke hadde solgt sin eiendom. Det var heller ikke interessant for dem; de forholdt seg til avtalt overtakelse. Etter dette ringte innklagede til klagernes bankforbindelse for å sjekke hvilken dato han hadde registrert for oppgjør. Han bekreftet at heller ikke han hadde fått melding om fremskyndet overtakelse, og at beløpet skulle utbetales innen 15. juni 2007.

Dersom klagerne i november 2006 hadde gitt innklagede melding om endret overtakelse, slik kjøpekontrakten krever, ville innklagede selvfølgelig formidlet dette videre til selgerne. De var på daværende tidspunkt svært interessert i fremskyndelse. Innklagede er svært tydelige, både i forbindelse med aksept av bud og i kontraktsmøte, på å fremheve viktigheten av vanntette avtaler knyttet il overtakelse. I kjøpekontrakten § 9, 6. ledd heter det: «Dersom partene ønsker å fravike overtaklsestidspunktet jfr pkt. 1 og 9, må partene skriftlig bekrefte at oppgjør og overtakelse endres til ny dato overfor både kjøpers finansieringskilde og megler.» Også i «Viktig informasjon til kjøper og selger av boligeiendom» står det under overtakelse at endring av overtakelsestidspunkt må meddeles skriftlig til megler og kjøpers bank.

Klagerne har opptrådt alt for passivt i forhold til prosessen. Det er ikke gitt skriftlig informasjon til innklagede om endret overtakelse, bare antatt at ting var i orden. Dersom klagerne var sikre på at de hadde gitt innklagede instruks om å ordne formaliteter rundt ny overtakelsesdato, synes det merkelig at de ikke har fult opp dette og bedt om en bekreftelse.

Innklagede ønsket å hjelpe klagerne i denne situasjonen, dette var bakgrunnen for at han innkalte til møte 2. mars 2007. Hensikten var å finne en løsning på klagernes utfordringer, ikke nødvendigvis avklaring av ansvarsforholdet. Innklagede tilbød seg å forsøke å finne en erstatningsbolig i perioden, samt gjennom sine kontakter å få et godt tilbud på flytting og lagring av møbler. Innklagede føler seg ikke ansvarlig for denne situasjonen klagerne kom i og mener han har gjort sitt for å bidrag til å løse den på best mulig måte.

Innklagede vil kommentere klagernes regnestykke i forhold til ekstra kostnader knyttet til denne situasjonen. Det er i regnestykket ikke tatt hensyn til besparelsen knyttet til at klagerne ikke hadde behov formellomfinansiering. Dessuten bor ingen gratis noe sted i 10 uker. Dersom klagerne hadde overtatt boligen den 1. april 2007, ville de i perioden frem til 15. juni hatt kostnadertil mellomfinansiering av kr 4 310 000 i 20 dager, ca kr 12-15 000, samt renter/avdrag på langsiktig lånebehov i perioden, da kr 50 000. I tillegg har klagerne benyttet flyttebyrå, noe som har gjort selve flytteprosessen enklere. Innklagede kan derfor ikke se at klagerne har lidt noe økonomisk tap.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det har aldri vært hevdet fra klagernes side at innklagede generelt sett har gjort en dårlig jobb i forbindelse med klagernes kjøp og salg. De mener at innklagede har gjort sitt beste for å hjelpe dem med løsninger i den situasjonen som oppsto.

Klagerne ønsker å presisere at en eiendomsmegler som har kjøp og salg av eiendom som sin profesjon, bør kunne forventes å reagere når det viser seg at dato for salg og dato for kjøp spriker slik det gjør i dette tilfellet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med saksbehandling ved manglende informasjon til selgeren ved ønsket endring av overtakelsestidspunkt.

På generelt grunnlag vil Reklamasjonsnemnda bemerke at en eiendomsmegler som har både salg og kjøp for samme oppdragsgiver, må være særlig aktpågivende ut fra den spesielle tillitt som oppdragsgiver har vist når megleren er gitt en slik dobbeltfunksjon. Den som velger å bruke samme megler både i forbindelse med salg og kjøp, gjør dette gjerne for å oppnå den trygghet som ligger i at en og samme person har den totale oversikt over eiendomstransaksjonene.

De særlige krav som gjelder der megleren har både salg og kjøp for samme person, er likevel ikke avgjørende for Reklamasjonsnemndas konklusjon i denne saken.

Når det gjelder hvorvidt klagerne har gitt innklagede en instruks om å informere selgeren om at de ønsket en tidligere overtakelsesdato, forklarer partene seg noe ulikt. Imidlertid er det nedfelt både i kjøpekontrakten og i informasjonsskriv at slike endringer må skje skriftlig. Det er ikke gjort i dette tilfellet.

Innklagede har i sitt regnestykke over fradrag i merutgiftene tatt med avdrag på langsiktige lån. Det er etter Reklamasjonsnemndas syn mest naturlig bare å ta med rentene i en slik sammenheng.

Konklusjon:

Klagen kan ikke gis medhold.

Oslo, den 31. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant