Klage nr. 2020207
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. januar 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Løren & Økern Eiendomsmegling AS
(Eie Eiendomsmeglings avd. Løren og Økern)
Saken gjelder: Brudd på god meglerskikk – Manglende registrering av interessent
Saksfremstilling
Klageren var interessent til eiendom formidlet gjennom innklagede foretak, sommeren 2020. Eiendommen ble lagt ut for salg første gang i august 2019. Den ble markedsført som tomt med rammetillatelse til oppføring av enebolig fra Mesterhus. Tomten var del av et eier-seksjonssameie. Sameiet ved fullmakthaver sto som oppdragsgiver/selger ved salget.
Klageren som flere ganger hadde vært i kontakt med både megleren og selgeren i forkant, samt hadde innledet forhandlinger med selger direkte da meglerne var på ferie, ble hverken varslet om bud eller kontaktet i forkant av budrunden. Klageren mistet dermed muligheten for å kjøpe eiendommen.
Klageren anfører at meglerforetaket har håndtert oppdraget i strid med god meglerskikk ved ikke å ha registrert han som interessent, og krever til sammen 80 000 kroner i erstatning. Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren fattet interesse for eiendommen etter at den ble lagt ut med ny pris sommeren 2020. Han tok kontakt med megleren pr. telefon første gang 7. juli 2020. Megleren var da på ferie, og ba klageren kontakte selgeren direkte. Klageren tok kontakt med selger dagen etter og avtalte visning senere samme dag.
Etter visningen ønsket klageren å se på muligheten for å tegne om det godkjente bygget på tomten. Den 10. juli sendte han over revidert tegningspakke med tilhørende beskrivelse til megleren, selgeren og bankrådgiveren sin. Selgeren kom tilbake og ba klageren justere inn forslaget, slik at det lignet mer på det som allerede var godkjent. Nytt forslag ble oversendt 12. juli med megleren på kopi. Klageren hørte ikke noe fra megleren og fortsatte prosessen med selgeren direkte. Klageren passet imidlertid på at megleren var på kopi på e-postkorrespondansen med selgeren, både 10. juli, 12. juli, 13. juli og 17. juli.
Klageren var videre i kontakt med selgeren pr. telefon og pr. SMS den 8. juli, 10. juli, 13. juli, 20. juli og 22. juli. Den 13. juli, ba klageren megleren starte arbeid med å utarbeide en kjøpsavtale med forbehold, men fikk tilbakemelding om at ettersom det var ferieavvikling, ble forespørselen oversendt daglig leder i foretaket. Klageren hørte ikke noe fra vedkommende.
I mellomtiden ble klageren enig med selgeren rundt overtakelsestidspunkt. Det eneste som gjenstod nå, var godkjennelse av den nye estetikken for rammetillatelsen. Klageren og selger ble 27. juli enige om å avvente til sameiet kunne samles etter ferien, for å få en avklaring, samt sikre at ikke sameiet ville motsette seg endringene klageren ønsket å gjøre.
Senere samme dag kl. 17:16 mottok klageren en SMS fra selgeren, om at eiendommen var solgt etter en overraskende budrunde. Eiendommen ble solgt for 4.6 millioner kroner med overtakelse i november. Klageren ble veldig overrasket og tenkte at det sannsynligvis var noen som hadde «kuppet» tomten. Etter samtale med megleren fant klageren ut at det hadde pågått en budrunde hele den dagen, som endte i salg. Klageren fikk også opplyst at det hadde ligget inne et bud på 3.5 millioner kroner, i én ukes tid. Klageren hadde ikke fått budvarsel, eller på annen måte blitt informert om budgivningen hverken den 27. juli eller tidligere bud som var lagt inn den 22. juli. Klageren var heller ikke blitt ført opp på interesselisten, til tross for at han hadde vært i kontakt med megleren opptil flere ganger både i «prosessen» med selger og direkte med megleren.
Megleren har opptrådd uaktsomt, med det
resultat at budrunden ble avholdt uten klagerens deltakelse. Det er ikke
klagerens ansvar å sette seg på interessentlisten, megleren må selv ta ansvar
og sette seriøse interessenter på liste. Hadde klageren blitt informert om
budet på
3,5 millioner kroner, ville han respondert
tidligere og frafalt sine forbehold for å sikre seg tomten. Klageren er sikker
på at hans planlagte bud på 4,35-4,4 millioner kroner ville blitt akseptert av
selgeren når det lå inne bud på 3,5 millioner kroner, gitt at klageren løftet
forbeholdet sitt. Dette ville det vært naturlig å gjøre dersom han var truet av
andre interessenter.
På tidspunktet ble det gitt signaler om at det var andre interessenter, men ingen så konkret og håndfast som klageren. Klageren hadde finansieringen på plass allerede den 13. juli, og ville respondert raskt, hadde han blitt opplyst om budene som lå inne. Salgssummen var også innenfor budsjett og kunne blitt besvart. Overtakelsestidspunktet var i tråd med tidligere avtalte overtakelse direkte med selgeren.
Klageren har brukt mye tid, både i forbindelse med omtegning av prosjektet, samt en mer tungvint kjøpsprosess da partene ble overlatt til seg selv. Klageren har benyttet om lag 60 timer, samt brukt kontaktnettverk som bank og entreprenører for å regne på prosjektet. Klageren krever 50 000 kroner i erstatning fra innklagede for medgått tid, i tillegg til en erstatning for tort og svie på 30 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Da klageren første gang tok kontakt, var megleren på ferie uten tilgang på PC. Megleren fikk ikke til å registrere klageren som interessent via mobiltelefonen sin. Hun oppfordret derfor klageren til å laste ned salgsprospektet fra nettsiden til innklagede, for dermed å bli registrert som interessent. Dette var noe klageren bekreftet at han skulle gjøre. Han hadde ifølge SMS korrespondansen med megleren registrert seg tre ganger. På spørsmål i ettertid om når registreringen var gjort, skulle han undersøke og komme tilbake med tidspunktene uten at det skjedde. Undersøkelser hos leverandør av nettsiden indikerer at det ikke har funnet sted noen slik registrering. Ved registrering mottas budvarsler automatisk.
Klageren hadde i perioden etter at han tok kontakt med megleren første gang, direkte kontakt med selgeren med megler på kopi. Megleren var i denne perioden på ferie i et område med begrenset dekning. Megleren hadde løpende dialog med selgeren over telefon. Korrespondansen mellom klageren og selger dreide seg i stor grad om klagerens ønskede endringer i forutsetningene for bebyggelsen på eiendommen. Klageren la ikke på noe tidspunkt inn bud på eiendommen.
Eiendommen ble solgt etter en budrunde den 27. juli 2020 til en salgssum av 4 600 000 kroner på de forutsetningene som lå til grunn for rammetillatelsen. Klageren tok i etterkant av dette kontakt med eiendomsmegleren. Det viste seg at klageren ikke var blitt registrert som interessent i systemet, og således ikke hadde mottatt noen budvarsler.
Eiendommen hadde da budrunden startet, ligget for salg i en lengre periode, og det var registrert i overkant av 100 interessenter. Megleren hadde fått bekreftet fra klageren selv at han hadde registrert seg i systemet og la til grunn at han var en av de 100 interessentene som fikk automatiske budvarsler. I lys av klagerens bekreftelse på registrering gjorde ikke megleren noen ytterligere undersøkelser for å forvisse seg om at vedkommende var registrert.
Eierseksjonssameiet hadde selv skilt ut tomten for salg og bebyggelse. Selgerne var hele tiden klare på at de bevisst valgte å søke rammetillatelse for bygg fra Mesterhus på de forutsetningene som fulgte av rammetillatelsen for øvrig. Det var denne bebyggelsen de fant akseptabel å ha på nabotomten. Klageren viste interesse for tomten betinget av annen bebyggelse og forutsetninger enn det som fulgte av rammetillatelsen. Klageren var tydelig på at det ikke var aktuelt å bygge den eneboligen fra Mesterhus som det var rammetillatelse på. Etter direkte kontakt med klageren, gav selgeren ovenfor megleren uttrykk for at det primært ikke var ønskelig å selge under disse forutsetningene. Selgers representant opplyste at sameierne ville diskutere det seg imellom, dersom det ikke var interesse for salgsobjektet på de satte forutsetningene innenfor forventet prisramme.
Innklagede stiller seg uforstående til klagerens anførsel om at han ville fått muligheten til å kjøpe eiendommen for 4 400 000 kroner, dersom han hadde blitt informert om det første budet. Budgiveren som la inn det første budet, bød også 4 550 000 kroner. Vedkommende hadde meldt seg som interessent og ville uansett vært involvert i budrunden. Klageren har, slik innklagede ser det, hverken vært interessert i å kjøpe eiendommen til den pris den oppnådde i budrunden, eller på de forutsetningene som fulgte av rammetillatelsen. Innklagede kan på denne bakgrunn vanskelig se at klageren ville endt opp som kjøper av eiendommen, selv om vedkommende hadde vært registrert som interessent.
Klageren viste på et tidspunkt interesse for å få utarbeidet en intensjonsavtale. Selger bekrefter ovenfor innklagede at de ikke har inngått noen intensjonsavtale, eller vært delaktig i utarbeidelsen av en slik. De har heller ikke samtykket til at eiendomsmegleren skulle utarbeide en intensjonsavtale.
Enhver interessent velger selv hvor mye tid og ressurser vedkommende vil legge ned i forkant av en potensiell kjøpsprosess, vel vitende om at en ikke har noen garanti for å få tilslaget.
At klageren etter det opplyste har lagt ned omfattende tid og arbeid i å undersøke mulighetene for å kjøpe på andre forutsetninger enn fastsatt av selger ellers som fulgte av markedsføringen må klageren selv bære risikoen for. Det er uansett ikke grunnlag for erstatning for tort og svie.
Innklagede kjenner seg ikke igjen i påstanden fra klageren om at partene ble overlatt til seg selv i prosessen. Dette er heller ikke en oppfatning selgeren deler.
Innklagede bestrider at det foreligger rettslig grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Budrunden – klageren som interessent
Det må legges til grunn at klageren ikke var registrert som interessent, da budgivningen startet og boligen ble solgt. Det sentrale spørsmålet er om megleren har opptrådt uaktsomt ved at han ikke fikk forvisset seg om klageren var registrert som interessent.
I tilsvaret sier innklagede at megler oppfordret klageren til å registrere seg som interessent, noe han ifølge innklagede bekreftet at han skulle gjøre. Nemnda kan ikke se at klageren har kommentert eller imøtegått dette. Nemnda mener ut fra en konkret vurdering i denne saken at det ikke kunne forventes at megler skulle sjekket nærmere om klageren var registrert. Det var ifølge innklagede rundt 100 registrerte interessenter.
Klagen kan derfor ikke føre frem på dette punkt.
Erstatningskravet
Nemnda bemerker at erstatningskravet uansett ikke ville ført frem. Når det gjelder erstatning for tort og svie (oppreisning) 30 000 kroner, kan innklagede aldri bli ansvarlig for å betale slik erstatning. Når det gjelder erstatningskravet for øvrig, dreier det seg om 50 000 kroner for medgått tid, 60 timer. Det er imidlertid ikke sannsynliggjort at klageren har lidt noe økonomisk tap.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.