Klage nr. 2020215
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. januar 2021
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Wiggo Wollbråten
Advokatfirmaet Hoel Wollbråten AS
Innklaget: Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala & Partners Eiendomsmegling avd. Carl Berner)
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling
I 2017 kjøpte klageren borettslagsleilighet over to plan i en gammel ombygget fabrikkbygning formidlet gjennom innklagede foretak. Ved videresalget ble klageren gjort oppmerksom på at det ene soverommet ikke var godkjent. Klageren anfører at salgsoppgaven inneholdt uriktige opplysninger om antall soverom, og krever 350 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
I salgsoppgaven var rommet på loftet fremstilt som om rommet kunne brukes til varig opphold. Rommet var innredet med en seng. Det samlede informasjonsbildet i salget, tilsa at rommet var godkjent for varig opphold.
I salgsoppgaven og FINN.no annonsen stod leiligheten oppført med to soverom. Da klageren skulle selge leiligheten igjen, gjorde megleren ved videresalget klageren oppmerksom på at leiligheten kun hadde ett godkjent soverom.
Klageren var ut fra informasjonen som var gitt, sikker på at det innredede rommet lovlig kunne benyttes til soverom. Megleren var klar over at rommet ikke var godkjent, og etter klagerens syn burde dette blitt opplyst i klartekst. Boligen er markedsført med «1 (2) soverom», og forklaringen på antall soverom i salgsprospektet er:
«Innredet rom: Rommet benyttes i dag som soverom og er innredet med dobbeltseng og tilhørende møblement. Perfekt gjesterom eller kontor!»
Det står ikke noe sted i markedsføringsmaterialet at dette rommet ikke er godkjent for varig opphold, og følgelig ikke er et godkjent soverom i henhold til byggeforskriftene. Det ble heller ikke opplyst om dette på visning, i kontraktsmøte eller ved annen kontakt med megler eller selger.
Meglerens manglende opplysninger om dette er i strid med markedsføringsloven, god meglerskikk, og er erstatningsbetingende uaktsomt.
Det er riktig at klageren har videresolgt boligen og oppgitt i salgsprospektet at det er to soverom. I salgsprospektet ved klagerens videresalg er dette forklart på følgende måte:
«Kontor: Rommet benyttes i dag som gjesterom, og er innredet med dobbeltseng og tilhørende møblement. Rommet er ikke godkjent for varig opphold.»
Det er også opplyst muntlig til interessenter og kjøper at dette rommet ikke er et godkjent soverom. Klagerens megler innestår for at denne informasjonen er fullgod og i samsvar med god meglerskikk.
Det fritar ikke innklagede fra å gi relevant og viktig informasjon at det settes inn en generell ansvarsfraskrivelse i salgsprospektet. Megler kan ikke unnlate å opplyse om byggetekniske forhold og bruksrett av vesentlig betydning fordi det er skrevet: «Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/ godkjente.» Manglende godkjenning av innredet rom i leilighetens loftsetasje er ikke tydelig nok beskrevet av innklagede.
Det kreves erstatning for verdiminuset det innebærer at leiligheten kun har ett godkjent soverom. Verdiminuset anslås å være ca. 350 000 kroner. Den fremlagte faglige vurderingen av verditapet, ved at det innredede rommet ikke kan brukes til varig opphold, er nøktern og skjønnsmessig vurdert ut fra vedkommende meglers kjennskap til markedet.
Det var flere forhold som ble tatt opp av klager direkte med selger og dennes boligselgerforsikring. Det ble inngått et forlik med selger, men det er på det rene at det økonomiske tapet ved at innklagede ikke har overholdt sin opplysningsplikt, langt overstiger erstatningsbeløpet i dette forliket.
Innklagede har i hovedsak anført:
Det kommer tydelig frem flere steder i prospektet at det er snakk om et «innredet rom» og ikke et «godkjent soverom». I plantegningen står det: «innredet rom» i 4. etasje. På forsiden av prospektet med kort informasjon om leiligheten står det: «Leilighetens 4. etasje er innredet som loftstue, i tillegg til et funksjonelt innredet rom som benyttes som soverom.» Om antall soverom står det: «1 (2)». Under innholdsbeskrivelse står det: «4. etasje: Hems/loftstue og innredet rom.» I beskrivelsen av rommene med bilder, er det innredede rommet beskrevet på en annen side enn ved soverommet, og her står det «Innredet rom: Rommet benyttes i dag som soverom og er innredet med dobbeltseng og tilhørende møblement. Perfekt gjesterom eller kontor!». I tilstandsrapporten står det beskrevet «et soverom og et innredet rom».
Leiligheten er solgt på nytt av klageren. Megleren som solgte leiligheten, er den samme som har vurdert verdiminuset ved den manglende godkjenningen av rommet til varig opphold. I FINN.no annonse og i det nye salgsprospektet står det: «Antall soverom 2» og «3-roms».
Gjennom innklagedes tidligere kontakt med klageren og klagerens advokat ble det informerte om at riktig adressat for klagen ville være boligselgerforsikringen via klagerens tegnede boligkjøperforsikring. Det ble reklamert ovenfor selger både hva gjaldt den manglende godkjenningen av soverommet samt feil knyttet til opplysninger om borettslagets økonomi. Saken har vært behandlet og er avsluttet. I tilsvaret fra boligselgerforsikringen står det blant annet:
«Når det gjelder soverom på loft som ikke er godkjent som rom for varig opphold, ble det ved salget gitt en rekke opplysninger som skulle tilsi at rommet ikke oppfyller de byggetekniske kravene for å kunne defineres som et soverom (rom for varig opphold). Det vises blant annet til markedsføringen av boligen med angivelse av antall soverom som «1(2)», at rommet gjennomgående i salgsoppgaven og tilstandsrapporten omtales som «innredet rom», og at det i salgsoppgaven side 39 er bemerket følgende; Det kan være avvik fra dagens rombruk/ rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte / godkjente. På bakgrunn av det samlede opplysningsbildet ved salget, jf. Rt.2005 side 1281, kan vi heller ikke se at opplysningsplikt er forsømt for dette reklamasjonspunktet.»
I et forsøk på å oppnå en minnelig løsning av saken fra boligselgerforsikringens side, fikk klageren et tilbud om fullt og endelig oppgjør knyttet til de forhold som frem til da hadde vært omtalt i reklamasjoner og brev. Tilbudet innebar en utbetaling av 100 000 kroner, som klageren aksepterte.
Klagen faller på sin egen urimelighet og kan ikke tas til følge. Det er ikke grunnlag for klagerens påstand om at det er gitt feil informasjon som igjen har medført at klageren har lidt et verditap. Et slikt verditap er heller ikke dokumentert.
Avslutningsvis bemerkes at boligens andel av felleskostnader har siden formidling i 2017 og frem til salget i 2020, steget med over 1 000 kroner pr. måned. Dette er en forholdsvis markant økning. Erfaringsmessig er det slik at desto høyere andel felleskostnader, desto mer utfordrende er det å oppnå markedspris når man sammenligner med tilsvarende boliger med lavere andel felleskostnader. Det er ikke gitt at alle boliger oppnår prisøkning på flere hundre tusen kroner over en toårs periode, selv om den generelle prisstigningen i markedet skulle tilsi dette. Det vil alltid være variasjoner i pris, derfor sier prisstigning noe om snittet historisk sett og dette baserer seg på et bredt utvalg eiendomstransaksjoner. I et bredt utvalg vil det alltid foreligge noen eiendommer som skiller seg ut, både i det øvre og nedreprissjiktet. For denne boligen har det vært en markant økning i andel felleskostnader, og dette kan være noe av forklaringen på at den generelle prisstigningen ikke gjør seg gjeldende her.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Antall soverom
Nemnda nevner først at når det gjelder markedsføringen av soverom for denne eiendommen, må det vurderes ut fra at salget skjedde i 2017. Boligen ble markedsført med «1 (2) soverom». Megler hadde kunnskap om at det aktuelle rommet ikke var godkjent til varig opphold. I en slik situasjon skulle megler på sentral plass i salgsoppgaven ha opplyst tydelig at det aktuelle rommet ikke var godkjent til varig opphold, og ikke bare indirekte gitt opplysninger om dette på ulike steder i salgsoppgaven. Slik informasjon vil det for den vanlige forbruker ofte være vanskelig å forstå betydningen av.
Megler har ikke overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Erstatningskravet
Når det gjelder erstatningskrav, har nemnda fast praksis på at dersom klageren
inngår forlik med selgeren, kan ikke klageren etterpå snu seg mot innklagede og
kreve differansen dekket, jf. for eksempel nemndas avgjørelser RFE-2019-116 og RFE-2019-66.
Erstatningskravet fører derfor ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Grünerløkka Eiendomsmegling AS (Schala & Partners Eiendomsmegling avd. Carl Berner) har ikke overholdt sin opplysningsplikt vedrørende antall soverom. Erstatningskravet fører ikke frem.