Klage nr. 2020216

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 11. januar 2021

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                               v/advokat Ole Erik Gussiås

Advio Advokatkontor

Innklaget:                      Nordmøre Eiendomsmegling AS (Notar Kristiansund)          

                                      v/advokat Kenneth A. Leren

                                      Advokathuset Kristiansund AS

Saken gjelder:               Kjøpers finansiering

Saksfremstilling

I august 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes bolig. Boligen ble solgt, men kjøperen var ikke i stand til å betale kjøpesummen. Klagerne anfører at megleren burde sjekket kjøperens finansiering nærmere før han anbefalte klagerne å akseptere budet, og krever erstatning. Klagerne krever også at innklagede frafaller sitt krav på betaling for megleroppdraget.

Innklagede bestrider klagernes krav

Både klagerne og innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Klagerne engasjerte innklagede foretak til å formidle salget av sin bolig i august 2019.  Prisantydningen var satt til 8 500 000 kroner. Den 7. april 2020 kom det inn bud på 7 900 000 kroner. Budgiver hadde ikke vært på visning, noe klagerne syntes var merkelig. Megleren beroliget dem med at det i forbindelse med coronapandemien, ikke var uvanlig at kjøpere la inn bud utelukkende basert på opplysningene i annonse og salgsprospekt. Klagerne fikk videre opplyst at kjøperen ønsket at navnet hennes ble holdt konfidensielt. Klagerne reagerte på dette og ba megleren forsikre seg om at kjøper hadde finanseringen i orden.

Megleren kontaktet kjøpers bankforbindelse, ringte tilbake og bekreftet at kjøper hadde finansiering for kjøpet. Klagerne aksepterte deretter budet, og det ble kalt inn til kontraktsmøte. Senere får de vite at kjøperen ikke kunne møte opp på kontraktsmøtet. Klagerne signerte derfor kontrakten i møtet med megleren, mens kjøperen signerte dagen etter.

Når datoen for overtakelse nærmet seg, kjøpte klagerne seg ny bolig og flyttet ut. Megleren var informert, men frarådet ikke klagerne å gjøre dette. Kjøpesummen ble ikke innbetalt innen fristen. Banken som opprinnelig skulle ha bekreftet finanseringen, var ikke lenger kjøpers bank. Kjøpesummen skulle komme via en annen bank, ettersom beløpet ble opplyst å skulle komme fra en venn av kjøper i utlandet.

Det ble ikke overtakelse som avtalt, og det ble etter hvert klart at kjøperen ikke vil kunne gjøre opp for kjøpesummen. Klagerne hevet avtalen.

Klagerne kontaktet banken som ifølge megleren skulle ha bekreftet finansieringen på tidspunktet for inngivelse av bud. Banken avviste å ha gitt noen slik bekreftelse. Det fremkom videre at banken hadde åpnet hvitvaskingssak overfor kjøperen. Megler ble informert om dette før overtakelse, men informasjonen ble ikke gitt videre til klagerne. Det ble i erklæringen om heving også fremmet krav om erstatning fra kjøper. Kjøperen ved sin advokat har avvist ansvar, og det ble påberopt at avtalen er ugyldig. Klagerne har engasjert en ny eiendomsmegler til å gjennomføre dekningssalget.

Megleren til innklagede har brutt god meglerskikk ved å ikke forsikre seg om at kjøperen hadde finansiering. I dette tilfellet var det særlig grunn til å undersøke i og med at klagerne eksplisitt ba om det, kjøperen ville at forholdet skulle være hemmelig, samt at vedkommende ikke hadde vært og sett på boligen.

Megleren mener at han har fått muntlig bekreftelse fra banken på at kjøperen hadde finansiering. Dette avvises av banken. Det har formodningen mot seg at banken skal ha bekreftet finansieringen muntlig, når kjøperen ikke hadde hverken lånetilsagn eller midler innestående i banken. Uansett må det følge av kravet til god meglerskikk at det skal foreligge en skriftlig finanseringsbekreftelse.

Megleren burde, etter at budet ble akseptert, men før overtakelsestidspunktet, frarådet klagerne å anskaffe seg ny bolig. Hvitvaskingsansvarlig i banken kontaktet megleren før klagerne kjøpte den nye boligen og opplyste megleren om at kjøper ikke hadde finansiering.

Megler opplyste ikke klagerne om samtalen med banken. Hadde klagerne fått denne informasjonen, ville de ikke ha kjøpt ny bolig. Megleren er dermed ansvarlig for det tapet klagerne er blitt påført ved å ha utgifter til to boliger samt to lån.

I tilsvaret er det anført at megler hadde fått bekreftelse fra bank «på at budgiver hadde tilstrekkelige midler til å gjennomføre ervervet», og at kjøper ble «inngående orientert om meglers betenkeligheter før budet ble akseptert.» Den fremstillingen som gis av innklagede her, er ikke korrekt. Det var selger som hadde betenkeligheter fordi kjøperen ikke hadde vært på visning og fordi navnet hennes skulle holdes konfidensielt. Det var videre klagerne som spesifikt ba om at megleren undersøkte kjøperens finansiering. Det var på direkte oppfordring fra klagerne at megleren ringte banken for å undersøke dette.

Hva som ble sagt i samtalen mellom megleren og den bankansatte, er dokumentert gjennom e-poster fra banken. Det den ansatte i banken sier kan ikke tolkes som en finansieringsbekreftelse. Det er ikke korrekt at megleren opplyste til klagerne at det var betenkeligheter før budet ble akseptert. Megleren ga heller ikke opplysninger om at det kunne oppstå problemer etter at han 29. april 2020 ble kontaktet av hvitvaskingsansvarlig i banken og orientert om at de ikke kunne bekrefte finansieringen. Klagerne hadde betenkeligheter, mens megler beroliget dem med at dette kom til å gå bra.

Megleren var kjent med at selgerne var på utkikk etter ny leilighet, da de hadde snakket om dette og gått gjennom de leilighetene som innklagede hadde for salg. Det ble ikke på noe tidspunkt sagt at de ikke burde kjøpe ny leilighet fordi det var betenkeligheter i forhold til kjøpers betalingsevne. Boligen måtte videre være klar for overtakelse til avtalt tid. Klagerne har aldri sagt at de var i ferd med å gjøre noe dumt da de kjøpte ny leilighet. Det er videre helt ukjent for klagerne at kjøperens datter skal ha tilbudt seg å overta leiligheten. Dette tilbudet er aldri fremmet til klagerne eller deres representant. Det hadde vært naturlig at et slikt tilbud ble fremmet direkte, da erklæringen om heving av avtalen ble sendt direkte til kjøperen med hennes datter på kopi. I svaret fra hennes advokat ble det ikke nevnt noe om at kjøperens datter hadde tilbudt seg å kjøpe leiligheten.

Klagerne har nå inngått kontrakt om salg av boligen ved hjelp av ny megler og med ny kjøper. Boligen er solgt for 6 900 000 kroner med overtakelse 30. januar 2021.

Følgende tapsposter kreves erstattet av innklagede:

1. Direkte utlegg til bruk av fotograf i oppdraget hos innklagede til en sum av 9 100 kroner. Bildene kunne ikke benyttes ved resalget av ny megler.

2. Tap som følge av at klagerne sto som eier av to boliger fra 30. mai 2020 til 30. januar 2021. Dersom salget hadde blitt gjennomført den 30. mai 2020, ville klagerne innfridd både det opprinnelige lånet de hadde med pant i eiendommen og det nye lånet de hadde med pant i den nye boligen. Total rentebelastning blir da 72 665 kroner. I tillegg har de hatt utgifter til renovasjon, vann, eiendomsskatt, strøm og forsikring. Totalt: 117 000 kroner.

3. Tap ved dekningssalget på 1 million kroner, med tillegg av utlegg til ny megler med 170 143 kroner.

Advokatkostnader som klagerne har hatt i anledning saken utgjør 55 000 kroner inkl. mva.

Dersom nemnda ikke kan fastsette et nøyaktig erstatningsbeløp, bes de allikevel om å uttale seg om hvilke av postene angitt som nr. l til nr. 3 ovenfor som kan kreves erstattet av innklagede.

Innklagede har i hovedsak anført:

Oppdragsavtale ble inngått 12. august 2019 og fornyet på like vilkår i februar 2020.

Det at kjøperen ikke var på visning før hun innga bud, fremstod ikke som uvanlig etter de rådende coronarestriksjoner. Meglerne hadde kjennskap til kjøperen fra før ettersom hun og hennes mann hadde kjøpt bolig gjennom foretaket i 2018. Kjøperen var i kontakt med innklagede foretak den 5. april 2020 med ønske om å kjøpe eiendom i høy prisklasse fortrinnsvis med basseng. Hun fortalte samtidig at hun vurderte eiendommen denne saken gjelder.

Bud ble inngitt dagen etter. I budskjemaet var det opplyst at kjøpet skulle finansieres ved egenkapital. Megleren henvendte seg til saksbehandler i banken som sto oppført i budskjemaet for å kvalitetssikre kjøperens betalingsdyktighet. Han fikk, slik han oppfattet det, bekreftet at budet var «reelt», at «hun skal kjøpe bolig», at «hun ikke skal ha lånefinansiering…», og at det var «viktig å holde dette konfidensielt». Dette ble av megleren oppfattet som at saksbehandler hadde vært i kontakt med budgiver og fått bekreftelse på at hun hadde tilstrekkelige midler til å finansiere kjøpet. Banken har i ettertid benektet dette og uttalt at de kun bekreftet at det var snakk om samme person. Saksbehandler i banken er for øvrig kollega av budgivers datter som igjen er saksbehandler for klagerne.

Klagerne ble i møte på meglerens kontor 7. april 2020 inngående orientert om meglerens betenkeligheter før budet ble akseptert. Både i forhold til at budgiver ikke hadde vært på visning, ikke hadde lånefinansiering av eller finansieringsbevis for kjøpesummen. Megleren ga uttrykk for at man ikke hadde noen garanti for at kjøpesummen ville bli betalt. Behovet for dekningssalg ble også tatt opp. Klagerne var således fullt innforstått med at det forelå en viss grad av usikkerhet knyttet til situasjonen på tidspunktet hvor budet ble akseptert.

I kontakt med kjøperen etter at budet var akseptert, ble det understreket at all kommunikasjon med henne måtte foregå elektronisk samt at navnet hennes måtte holdes konfidensielt.

På spørsmål i tilknytning til overføring av kjøpesummen, ble megleren forsikret av kjøperen at oppgjør ville skje som avtalt, både ved kontakt i slutten av april og i mai 2020. Meglerne ble i slutten av april kontaktet av bankens hvitvaskingsansvarlig og orientert om at de ikke kunne bekrefte finansiering for kjøperen. Da megleren konfronterte kjøperen med dette, svarte hun at pengene ville komme som avtalt.

Til tross for at megleren på kontraktsmøtet hadde gitt uttrykk for usikkerhet knyttet til budgivers gjennomføringsevne, og at klagerne ikke burde kjøpe seg ny bolig før kjøpesummen var mottatt, valgte oppdragsgiver å inngå avtale om kjøp av ny bolig 19. mai 2020. Ovenfor megleren gav de uttrykk for at de var i ferd med å gjøre noe dumt.

Den 28. mai 2020 var oppgjør ikke mottatt på klientkonto og megleren henvendte seg til kjøperen for en forklaring.  Kjøperen svarte da at beløpet skulle komme fra hennes konto i en annen bank, men at det ikke var blitt overført. Hun spurte om det var mulig å kansellere kjøpet. Klagerne hevet kjøpet den 16. juni 2020.

Innklagede har tilbudt seg å forestå dekningssalget kostnadsfritt. Videre har budgivers datter tilbudt seg å overta den nye leiligheten som klagerne har kjøpt, slik at de skal slippe kostnadene ved å sitte med to boliglån og doble utgifter. Begge deler er avslått av klagerne. Klagerne har ikke gjort egne tiltak for å begrense tapet, ved for eksempel å leie ut boligen i påvente av gjennomført dekningssalg.

Klagerne fikk adekvat informasjon om usikkerheten som tross alt var der etter meglerens kontakt med banken og før budet ble akseptert.

Det er ikke riktig slik det hevdes i klagen, at det var klagerne som eksplisitt bad megleren om å forsikre seg om at finansieringen var i orden. Dette er likevel av underordnet betydning, da det sentrale er at klagerne åpenbart var klar over at det heftet en viss tvil om kjøperens evne til å gjennomføre kjøpet. Det er dette som er det sentrale når det gjelder meglers omsorgsplikt. Kravet til forsvarlighet jf. Rt-1993-156, er følgelig oppfylt ved at «selger er kjent med den tvil som foreligger» Klagerne ble gjentatte ganger gitt beskjed om at det var usikkerhet knyttet til kjøperens betalingsevne. Mulighetene for dekningssalg ble også nevnt.

Megleren har ikke opptrådt uaktsomt, slik forholdene fremstod på tidspunktet for kjøperens bud. Det vises til aktsomhetsplikten slik den er utdypet i blant annet Rt-1993-156 og RG-1992-1010. Det er ikke årsakssammenheng mellom det tap oppdragsgiver lider som følge av manglende oppfyllelse og meglerens forhold, da det er kjøperen som har misligholdt avtalen.

Når det gjelder erstatningspostene, har klagerne ikke lidt noe økonomisk tap knyttet til bildene, da disse synes å være de samme som ble brukt ved det opprinnelige salget. Videre er utgiftene til kjøp av boligselgerforsikring ikke dekningsmessig, da dette i realiteten er en rettshjelpsforsikring.

Innklagede tilbudte klagerne å forestå dekningssalget. Videre ble det fra innklagedes side understreket at de ikke burde gå til innkjøp av ny bolig.

Innklagede har ikke vært involvert i klagernes kjøp av ny bolig. Tap som angivelig har oppstått i denne sammenheng er klagernes egen risiko.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

«Klage[n] tas ikke til følge.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder spørsmål om megleren har gjort tilstrekkelige undersøkelser for å sjekke kjøpers finansiering, samt krav om erstatning. I tillegg har klagerne fremsatt krav om at innklagede frafaller sitt krav om betaling.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken må avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige saksbehandling. Det vil her blant annet vært nødvendig å høre partene og eventuelle vitner forklare seg.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.