Klage nr:
92/07
Avgjort:
19.09.2007
Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling
Foretakets navn:
Postbanken Eiendom Trondheim
Saksfremstilling:
Klagerne solgte bolig gjennom innklagede.
Bakgrunnen for klagen er misnøye med innklagedes veiledning i forbindelse med overtakelsen.
Faglig leder er statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klagerne inngikk salgsoppdrag med innklagede i 2006. Boligen ble solgt, og overtakelsestidspunktet var satt til 1. desember 2006. Noen dager forut for overtakelsen besøkte kjøperen eiendommen med anmodning om å få besiktige gulvet med tanke på utskiftning av dette. Han hadde med seg en håndverker ved denne befaringen. Håndverkeren konkluderte med at gulvet var for skjevt og ujevnt til å kunne legge parkett uten først å foreta opprettinger.
Kjøper engasjerte deretter advokat, og denne tok kontakt med innklagede. Kjøpers advokat og innklagede ble enige om å innta en formulering i overtakelsesprotokollen som vedrørte de påståtte skjevhetene. Kjøpers advokat oversendte til innklagede et forslag til formulering. Dette forslaget ble inntatt i overtakelsesprotokollen under «Eventuelle bemerkninger».
Den 1. desember 2006 tok innklagede kontakt med kjøper, som dro innom meglerkontoret for å hente den utfylte protokollen. Videre tok innklagede telefonisk kontakt med klagerne, og opplyste at kjøperen ville medbringe overtakelsesprotokollen til overtakelsen samme ettermiddag. Innklagede opplyste at signering av denne ville være uproblematisk. På dette tidspunktet var ikke klagerne representert ved advokat.
Kjøperen fremla protokollen på overtakelsen, og denne ble signert av partene. Kjøperen har senere gjort gjeldende formuleringene i overtakelsesprotokollen som grunnlag for krav mot klagerne. Kjøperen har gjort gjeldende at klagerne har forpliktet seg i henhold til følgende formuleringer som innklagede lot innta i overtakelsesprotokollen:
- Etter at arbeidet er fullført og fakturert sørger megler for at faktura fra entreprenør betales ved endelig oppgjør. Overskytende beløp betales til selger.
Det er oppdaget omfattende skjevheter i etasjeskiller. I den forbindelse er det avtalt at det holdes tilbake kr 150000 av kjøpesummen til sikkerhet for dekning av nødvendige utbedringskostnader av skjevheter og eventuelle følgeskader, samt eventuelle kostnader ved behov for midlertidig bopel/lager.
Dersom det skulle vise seg at utbedringskostnadene overstiger det tilbakeholdte beløp, plikter selger å betale det overskytende beløp til kjøper.
Den 22. mars 2007 tok kjøperne ut søksmål mot klagerne med påstand om dom for betaling av beløp begrenset oppad etter rettens skjønn til kr 75 000. Det fremkommer av stevningen at søksmålet alene bygger på avtale som påstås inngått ved at partene signerte overtakelsesprotokollen som inneholdt de ovennevnte formuleringene. Søksmålet bygger således ikke på – heller ikke subsidiært – at kjøper har grunnlag for kravet i henhold til avhendingsloven.
Klagernes advokat tok kontakt med innklagede, og fremsatte i møte den 16. april 2007 reklamasjon mot innklagedes utførelse av oppdraget. Bakgrunnen for reklamasjonen er at innklagede lot seg diktere av kjøpers advokat til å innta ovennevnte formulering iovertakelsesprotokollen. Klagernes advokat foreslo at innklagede kunne bidra økonomisk til en minnelig løsning mellom kjøper og klagerne. Ved telefonisk henvendelse til faglig leder noen dager senere ble det meddelt at forslaget ikke ble akseptert av innklagede.
Det er på det rene at innklagede har latt seg diktere av kjøpers advokat idet innklagede har inntatt dennes forslag til formulering i overtakelsesprotokollen, for deretter å overlevere denne ferdigutfylte protokollen til kjøper. Denne formuleringen ble inntatt av innklagede uten å ta hensyn til avhendingslovens begrensninger mht. hva en kjøper kan kreve av prisavslag og erstatning.
Innklagede opptrådte i strid med emgll. § 3-1 da han opplyste klagerne om at det ville være uproblematisk å signere den protokollen som kjøperen ville medbringe. Uansett om innklagede bekrefter å ha gitt slikt råd til klagerne, har innklagede likevel handlet i strid med emgll. § 3-1. Innklagede skulle ha forsikret seg om at formuleringen i overtakelsesprotokollen ikke pådro klagerne større forpliktelser enn hva som følger av avhendingsloven. Søksmålet mot klagerne ville aldri blitt reist uten at kjøper hadde formuleringen i overtakelsesprotokollen å støtte seg på.
Innklagedes opptreden er i strid med omsorgsplikten.
Innklagede anfører:
I forbindelse med overtakelsesdatoen foretok kjøperen en henvendelse om å få besiktige gulvet. Bakgrunnen var at kjøperen ønsket å skifte ut vinylgulvet med parkett. På dette tidspunktet ble kjøperen oppmerksom på at gulvet var for skjevt og ujevnt til å kunne legge parkett uten først å foreta opprettinger. Dette resulterte i at to takstmenn så over boligen, og gav hver sin rapport vedrørende forholdet.
Innklagede går ut i fra at klagerne og kjøperen møttes i boligen på overtakelsestidspunktet. På dette tidspunktet hadde kjøperen koblet inn advokat. En takstmann var også til stede på overtakelsen, og vedkommende overhørte at selgeren uttalte at gulvet skulle ordnes. Kjøper har forholdt seg til at klagerne skulle utbedre feilen, og ønsket juridisk bistand i saken. På bakgrunn av denne bistanden ønsket kjøperne å innta en formulering i overtakelsesprotokollen, og forslaget ble sendt på e-post til innklagede. Formuleringen ble nedfelt i protokollen, og denne ble signert av partene på overtakelsen.
Innklagede tilbakeviser at de har formulert setningen som klagerne viser til. Innklagede har heller ikke blitt diktert av kjøpers advokat, men kjøperen ville ha med formuleringen basert på at klagerne og kjøperen var enige om at klagerne skulle utbedre gulvet. Kjøpers advokat har bekreftet dette via e-post, jfr. vedlegg.
Klagerens ytterligere anførsler:
Det er ikke riktig at klagerne påtok seg ansvar i forhold til den påståtte mangelen ved gulvet. Dersom innklagede var av den oppfatning, måtte han ha tatt kontakt med klagerne for å få dette bekreftet. Dette ble ikke gjort. Innklagede har heller ikke orientert klagerne om kjøpers begrensninger i å kreve kompensasjon for enhver skuffelse mht. boligens tilstand.
Klagerne fastholder at innklagede helt ukritisk har latt seg diktere i å innta en ugunstig formulering i overtakelsesprotokollen, i tillegg til feil veiledning mht. signering av denne. Innklagedes ansvar skjerpes dessuten av at formuleringen ble inntatt i overtakelsesprotokollen: Dette er et dokument som også omfatter andre forhold vedrørende overtakelsen, og som det derfor knytter seg forventninger til atbegge parter signerer.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder misnøye med innklagedes håndtering og veiledning rundt overtakelsen.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klagerne har dokumentert sine påstander. Klagerne har selv tatt en risiko ved å la kjøperen befare eiendommen i tidsrommet etter signering av kjøpekontrakten, men før overtakelsen. De har dessuten uten anmerkninger signert overtakelsesprotokollen.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør eiendomsmeglere utvise stor varsomhet ved på forhånd å skrive inn i overtakelsesprotokollen den ene partens innsigelser. Reklamasjonsnemnda mener at det var i strid med god meglerskikk, da han har en omsorgsplikt for begge parter etter emgll. § 3-1, på forhånd å innta forbeholdet om tilbakeholdelse av kjøpesummen i overtakelsesprotokollen. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at dette har medført noe økonomisk tap for klageren, da kjøper uansett i en overtakelsesprotokoll ville krevd tilbakehold inntil hans krav var innfridd.
Konklusjon:
Klageren gis medhold i klagen.
Oslo, den 19. september 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |