Klage nr. 2020198
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 1. februar 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS avd. Fredrikstad
Saken gjelder: Undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk.
Saksfremstilling
I juni 2018 kjøpte klageren en fritidseiendomsom innklagede foretak formidlet. I salgsoppgaven fremgikk det at naboeiendommen hadde rett til adkomst over en liten del av tomten. Foretaket formidlet også naboeiendommen, som ble lagt ut for salg i 2018. Denne fritidseiendommen ble ikke solgt før sommeren 2020. I salgsoppgaven ble det opplyst at eiendommen hadde rett til adkomst, og rett til en oppstillingsplass, over en liten del av tomten til klageren. Klageren mener at det hverken foreligger dokumentasjon eller rettsgrunnlag for den påståtte retten til oppstillingsplass. Det anføres at megleren burde ha foretatt nærmere undersøkelser i forkant av salget av naboeiendommen. Klageren mener megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 4. juni 2018 kjøpte klageren fritidseiendommen
for 14 millioner kroner. I salgsoppgaven ble det opplyst følgende:
«Selger opplyser at naboeiendommen [adresse] alltid har hatt adkomst/vei over liten del av denne tomten (ved adkomst til [naboeiendommen]). Det er en forutsetning i salget at det forblir slik det er/har vært. Konferer megler.»
Det var ikke opplyst om at naboeiendommen hadde noen andre rettigheter enn dette. Innklagede formidlet også naboeiendommen, som ble lagt ut for salg i 2018, omtrent samtidig med klagerens eiendom. Den ble først solgt sommeren 2020. Da naboene begynte å plassere bil og tilhenger på deler av klagerens tomt, foretok klageren nærmere undersøkelser. I salgsoppgaven fra 2020 til naboeiendommen fremgikk følgende:
«Denne eiendommen har alltid hatt adkomst/den ene oppstillingsplassen over liten del av tomten til naboeiendommen. Konferer megler.»
Det samme forholdet ble omtalt under
punktet «tomt» i salgsoppgaven fra 2018, som ble utformet drøye fire måneder
etter salgsoppgaven til klagers eiendom.
Det var ukjent for
klageren at naboeiendommen hadde rett til oppstillingsplass på hans tomt. Siden
klageren kjøpte eiendommen, har han aldri sett noen biler parkere der. Dette har
en nabo også bekreftet i e-post av 25. august 2020. Klageren har tatt kontakt
med de tidligere eierne av de to eiendommene, og de var begge av den oppfatning
at det ikke var etablert noen rett til oppstillingsplass for naboeiendommen. Den
tidligere eieren av klagers eiendom kunne likevel fortelle at han ved noen få
anledninger hadde gitt naboene tillatelse til å la gjester parkere på tomten. Han
har dermed vært klar på at det ikke var tale om en hevdet eller opparbeidet
rettighet.
Megleren
burde undersøkt nærmere om det forelå en slik rett, særlig tatt i betraktning
av at innklagede formidlet salget av begge eiendommene. Det vises til at innklagede
hadde tilgang til all informasjon som var gitt i forbindelse med salget av
klagerens eiendom. Megleren burde sørget for at opplysningen om dette forholdet
var korrekt og i samsvar med de opplysninger som var gitt i forbindelse med
salget av klagerens eiendom i 2018. Megleren burde forelagt opplysningene om
retten til oppstillingsplass for klageren og/eller den tidligere eieren for en
nærmere avklaring.
Da
klageren tok opp saken med innklagede, innrømmet sistnevnte at de hverken kan
bekrefte eller avkrefte opplysningene om retten til oppstillingsplass i salgsoppgaven.
Innklagede har ikke kunnet henvise til noen skriftlig eller muntlig avtale om den
påståtte retten til oppstillingsplass. Det foreligger således hverken
dokumentasjon eller rettsgrunnlag for den omtalte retten til oppstillingsplass.
Klageren bemerker også at innklagede har sammenblandet reglene knyttet til
avtale og hevd.
Innklagede viser til e-post av 6. juli 2020 fra den tidligere eieren av naboeiendommen. Klageren mener det kan stilles spørsmål ved om opplysningene i salgsoppgaven i 2020 er i samsvar med det som fremgår av e-posten. Det fremgår ikke uttrykkelig av e-posten at det i «alle år» er blitt parkert på klagers tomt. Klageren mener at nemnda må se bort fra denne dokumentasjonen ettersom den er innhentet etter at salget fant sted.
Klageren mener det ikke unnskylder innklagede at de tilsynelatende har gjort mye for å forsøke å rette opp i de uriktige opplysningene i etterkant av salget av naboeiendommen.
Klageren krever fastslått at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren forholdt seg til de opplysninger som selgeren av naboeiendommen ga om parkeringsforholdene ved oppdragsinngåelse. Selgeren er den som kjenner eiendommen best, og innklagede har på sedvanlig vis oversendt salgsoppgaven for godkjenning før eiendommen ble lagt ut for salg.
Etter klagerens henvendelse har innklagede vært i kontakt med tidligere eier av klagers eiendom og naboeiendommen, hvorav begge har bekreftet at det forelå en muntlig avtale om parkering på klagers eiendom som anvist. Innklagede viser til e-post av 6. juli 2020 fra den tidligere eieren av naboeiendommen. Selgeren av naboeiendommen har også informert både muntlig og skriftlig om at praksisen med å parkere på tomten har fortsatt etter at eiendommen ble solgt til klageren.
De tidligere eierne har hatt eiendommene siden 1950-tallet. De kunne opplyse at det var blitt praktisert i flere tiår, og det ble derfor antydet for klageren at det kunne være tale om en hevdet rett, ettersom det ikke forelå noen skriftlig avtale. Innklagede kan selvsagt ikke avgjøre om dette er tilfellet, men ville likevel opplyse klageren om muligheten.
Innklagede ser at megleren ved formidlingen av naboeiendommen kunne ha foretatt nærmere undersøkelser vedrørende oppstillingsplassen. Det har imidlertid blitt bekreftet av de tidligere eierne at det har blitt parkert på klagerens eiendom siden 1950-tallet, og de siste to årene. Den manglende undersøkelsen fra meglers side forandrer ikke utfallet.
Innklagede har informert klageren om at de hverken kan bekrefte eller avkrefte avtalen mellom de tidligere eierne, utover de opplysningene som innklagede har mottatt fra dem begge. Som tidligere informert til klageren, har det aldri vært innklagedes intensjon å diskutere de juridiske forholdene rundt dette. Det har bare vært ønskelig å gjøre klageren kjent med hvilke informasjonskanaler innklagede har i en salgsprosess, og hva som kan føre til at avtaler er gjeldende, selv om de ikke er nedfelt skriftlig. Innklagede beklager frustrasjonen dette har påført klageren.
Dersom det foreligger en rett til oppstillingsplass på klagerens eiendom ved muntlig avtale eller hevd, og dette er helt nytt for klageren, er det et forhold klageren må ta opp med selger.
Etter dette bestrider innklagede at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet at klagen fører frem.
I dette tilfellet har megler i salgsoppgaven til klagerens nabohytte opplyst at eiendommen har en oppstillingsplass på en liten del av klagerens tomt. Det er kun basert på selgers opplysning. Etter det opplyste er det ingen annen dokumentasjon på at dette medfører riktighet. I en slik situasjon – hvor det dreier seg om en rettighet på annen manns eiendom – skulle megler foretatt nærmere undersøkelser. Det naturlige her hadde vært å ta kontakt med klageren og fått bekreftet eller avkreftet skriftlig, om naboen har rett til en biloppstillingsplass på klagerens eiendom.
Når megler unnlot å sjekke nærmere hvordan det forholdt seg med biloppstillingsplass, har han opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Nemnda har med dette ikke tatt standpunkt til om det er noe rettslig grunnlag for at naboeiendommen har en oppstillingsplass på klagerens eiendom.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 Østfold Akershus AS avd. Fredrikstad har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.