Klage nr. 2020221
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 1. februar 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Stian Schie
EA Advokatfirma AS
Innklaget: Frogner Eiendomsmegling AS (Sem & Johnsen Eiendomsmegling avd. Frogner)
Saken gjelder: Meglerens håndtering av budgivningen. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I 2019 kjøpte klageren en eierseksjonsleilighet som innklagede formidlet for 8 250 000 kroner. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk fordi megleren presset klageren til å øke budet sitt med 250 000 kroner selv om hun var den eneste budgiveren. I tillegg anfører klageren at megleren har brutt opplysningsplikten fordi megleren ikke opplyste om at svømmebassenget i sameiet var stengt på ubestemt tid. Klageren krever 535 125 kroner i erstatning pluss forsinkelsesrenter.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og brutt opplysningsplikten. Erstatningskravet kan uansett ikke føre frem da klageren ikke har lidt et økonomisk tap.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Meglerens håndtering av budgivningen
Klageren la inn et bud på 8 000 000 kroner etter å ha vært på privatvisning. Megleren sa at det var en annen interessent som tenkte å legge inn et bud, men interessenten var på fjellet uten mobildekning. Megleren anbefalte derfor klageren å øke budet sitt med 250 000 kroner for å sikre seg leiligheten. Senere viste det seg at klageren var den eneste budgiveren, og at megleren hadde presset klageren til å by mot seg selv.
Megleren var klar over at bassenget var viktig for klageren, men klageren fikk ingen beskjed om at bassenget var ute av drift på ubestemt tid. Selv om megleren skal jobbe for best mulig pris for selgeren, må megleren sørge for at interessenter legger inn bud under korrekte forutsetninger. Klageren ville ikke lagt inn bud dersom hun hadde vært klar over at bassenget var ute av drift. I stedet ble klageren presset til å øke budet sitt med 250 000 kroner selv om hun var den eneste budgiveren.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Megleren var klar over at bassenget var ute av drift på ubestemt tid. I tillegg til at selgeren hadde gitt beskjed til megleren på telefon en stund tidligere, sendte selgeren en SMS til megleren før fellesvisningen for å minne om at bassenget var stengt. Klageren var på privatvisning tre dager senere. Megleren hadde derfor god tid til å gjøre nærmere undersøkelser og informere klageren før hun kjøpte leiligheten.
Klageren bestrider at det var satt opp sperrebånd rundt bassenget på privatvisningen, og det var derfor ikke mulig for klageren å forstå at bassenget var ute av drift. Å sette opp sperrebånd ville uansett ikke vært tilstrekkelig for å rette opp meglerens manglende informasjon om bassengets tilstand.
Klageren stilte for øvrig flere spørsmål om bassenget på privatvisningen. Megleren sa at feilene ved bassenget var utbedret, og at bassenget var i orden. Det er uforståelig hvorfor megleren inntok dette standpunktet. Megleren burde gjort nærmere undersøkelser og klarlagt bassengets tilstand før hun uttalte seg.
Krav om erstatning
Megleren har etter dette opptrådt i strid med god meglerskikk, brutt opplysningsplikten, og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. En megler fra et annet meglerforetak har estimert at korrekte og fullstendige opplysninger om bassengets tilstand ville medført et verdiminus på 250 000–350 000 kroner. Klageren erkjenner at vurderingen har et slingringsmonn på 100 000 kroner, men siden klageren ikke ville lagt inn bud dersom hun hadde fått beskjed om bassengets tilstand, må erstatningen ligge i det øvrige sjiktet. I tillegg kommer 20 000 kroner for utgifter til utbedring av bassenget, og 165 125 kroner i advokatkostnader. Totalt krever klageren erstatning med 535 125 kroner pluss forsinkelsesrenter.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerens håndtering av budgivningen
Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med budgivningen. Megleren informerte klageren om at det var en annen interessent som vurderte å legge inn et bud, men interessenten var på fjellet uten mobildekning. I tillegg ventet interessenten på finansieringsbekreftelse fra banken. Megleren informerte om at selgeren ikke ønsket å selge under prisantydning, men klageren ønsket å prøve seg med et bud på 8 000 000 kroner. Dette budet ble avslått av selgeren. Klageren økte så budet sitt med 250 000 kroner, og det endte med at leiligheten ble solgt for 8 250 000 kroner. Innklagede bestrider at megleren presset klageren til å øke budet sitt.
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Megleren har ikke brutt opplysningsplikten. Megleren innhentet nødvendige opplysninger før boligen ble markedsført, og salgsoppgaven ble godkjent av selgeren. Samme dag som fellesvisningen sendte selgeren en SMS til megleren og ga beskjed om at bassenget var stengt på ubestemt tid på grunn av en lekkasje. Dette var første gang megleren fikk beskjed om at bassenget var ute av drift, og megleren videreformidlet denne informasjonen til interessentene på visningen. Klageren fikk også beskjed om dette på privatvisningen tre dager senere, og bassenget var stengt av med sperrebånd. På dette tidspunktet var det for øvrig usikkert hvor alvorlig feilen var, og om feilen ville medføre ekstrakostnader for seksjonseierne.
Kravet om erstatning
Megleren har etter dette opptrådt i samsvar med god meglerskikk og overholdt opplysningsplikten, og det er ikke grunnlag for erstatning. Uansett har ikke klageren lidt et økonomisk tap. En annen leilighet i sameiet har nylig blitt solgt for 250 000 kroner mer enn prisantydningen, og i salgsoppgaven sto det at bassenget var stengt. Det kan derfor ikke legges til grunn at opplysningen om bassengets tilstand var prisdempende.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under nemndas skriftlige behandling. Dette gjelder for det første meglers håndtering av budrunden, herunder om klager ble «presset» til å øke budet sitt. Nemnda har hverken mulighet til å motta forklaringer fra klager, megler og eventuelle vitner eller stille spørsmål.
Det sentrale spørsmålet i klagen er om klageren før hun la inn bud på eiendommen, fikk beskjed om at bassenget var stengt på ubestemt tid, noe som også er grunnlag for erstatningskravet. På dette punkt står det midlertid påstand mot påstand, som nemnda ikke kan ta stilling til under nemndas skriftlige behandling.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.