Klage nr:
93/07

Avgjort:
21.11.2007

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling Molde
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte bolig gjennom innklagede.

Det klages over innklagedes håndtering av budprosessen.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Tirsdag 4. april 2006 var klagerens mor (X) på visning. X hadde med fullmakt fra klageren på at X eller hennes mann kunne melde forkjøpsrett og eventuelt by på leiligheten på vegne av klageren. X meldte forkjøpsrett på skjemaet som var lagt ved prospektet. Det ble i samme skjema gitt et bud på kr 1 for eventuelt å få være med på en budrunde dersom det var andre forkjøpsberettigede med bedre ansiennitet. Det ble opplyst både skriftlig og muntlig at eventuelle henvendelser skulle rettes til et mobiltelefonnummer.

Fristen for å melde forkjøpsrett var satt til onsdag 5. mai 2006 kl 1530. Umiddelbart etter dette klokkeslettet ringte X til innklagede for å få vite hvem som hadde best ansiennitet. Innklagede opplyste at det var klageren som hadde dette. Det ble også sagt at det kunne gjøres to ting: Enten ikke å foreta seg noe som helst og bare vente på å tre inn i det høyeste budet, eller selv delta i budrunden. X opplyste at de aktet å vente. Innklagede fortalte også at det antakelig ville komme bud i løpet av morgendagen. Dagen etter hørte ikke X noen ting. Fredagen ringte klageren til X for å fortelle at det var kommet bud på kr 920 000, som han hadde sagt ja til. I mellomtiden hadde innklagede forsøkt å få tak i X for å informere om det samme budet. Da klageren informerte X om at han hadde godtatt budet på kr 920 000, trodde X at dette var den endelige prisen. Innklagede fortalte imidlertid X at dette budet stod til kl 14, og at selgeren skulle kontaktes for en eventuell budaksept. X ringte deretter til klageren for å fortelle dette. Klageren informerte da X om at innklagede hadde opplyst at budet nå var kommet opp i kr 950 000. Dette syntes X var merkelig. X mener at den som har forkjøpsrett, ikke skal behøve å ta stilling til pris før bindende avtale er inngått.

Da X ringte innklagede for å anføre dette, ble det opplyst at budet nå var på kr 1 mill. Da X spurte hvor mange som hadde inngitt bud, viste det seg at det kun var en budgiver. X følte at det var mye som ikke stemte, men de sa seg villige til å gi kr 1 mill for leiligheten. Klageren hadde forkjøpsrett så han skulle ikke kontaktes før etter budaksept, men likevel ble han og klagerens foreldre lurt inn i en budrunde av innklagede.

X ba om å få kopi av budjournalen, men innklagede avviste at klageren hadde rett til dette. Innklagede opplyste at kjøperen har innsynsrett, men ikke krav på å få kopi av budjournalen. Innklagede reagerte med å fortelle at situasjonen føltes ubehagelig, og at det virket som om X ikke hadde tillit til henne. Etter å ha involvert Kredittilsynet, fikk X kopi av budjournalen i samsvar med forskrift om eiendomsmegling § 8-5 annet ledd.

I forbindelse med signering av kjøpekontrakten spurte innklagede om det var nødvendig å lese opp alt. X svarte bekreftende på dette, fordi hun følte at ikke alt var som det skulle. I løpet av kontraktsmøtet spurte innklagede om hva som føltes galt, og om klageren ikke ønsket å gjennomføre handelen. I så fall var det visstnok en annen interessent som stod klar til å tre inn i avtalen.

Tirsdag 18. april møtte X og en nøytral person opp hos innklagede. X hadde med seg denne ekstra personenfor å huske hva som ble sagt på møtet. Innklagede opplyste at hun kun hadde ment å informere forkjøpsberettigede underveis i budrunden. Videre påstod hun at fullmakten fra klageren til X og hennes mann ikke var gyldig. Dette var overraskende for X, fordi innklagede aldri har nevnt noe om fullmakten tidligere. Innklagede påstod også at budet på kr 1 ikke var gyldig. Dette strider mot hva en advokat hos innklagede tidligere har sagt.

Innklagede sa det var uproblematisk om det var boligbyggelaget eller innklagede som håndterte avklaring av forkjøpsretten, fordi innklagede er en avdeling hos boligbyggelaget. X forklarte da at hun hadde vært i kontakt med den konkurrerende budgiveren, og at det var merkelig at en budgiver hadde bydd over seg selv to ganger.

Etter møtet sendte X en e-post til innklagede der hun påpekte feil ved budjournalen. X viser i den forbindelse til forskrift om eiendomsmegling og meglers omsorgsplikt. X føler at innklagede har ivaretatt selgers eller sine egne interesser. X mener innklagede har opptrådt på en uetisk og umoralsk måte overfor klageren, og krever derfor
kr 80 000 i erstatning. Dette er differansen mellom det første budet på kr 920 000 og det siste budet som også ble endelig kjøpesum. I tillegg krever klageren tilbakebetalt det som er innbetalt for mye i gebyrer som følge av for høy pris.

Innklagede har forsøkt å sette X på plass ved å fortelle at klageren er myndig og at han må få håndtere saken selv. Klageren har imidlertid utstedt fullmakt til sine foreldre, og dette bør innklagede respektere.

Avslutningsvis ønsker X å presisere at innklagede har foretatt en sammenblanding av roller ettersom de både har formidlet salget av boligen, samt avklart forkjøpsretten.

Innklagede anfører:

Klageren ervervet sin andel ved bruk av forkjøpsretten i boligbyggelaget, og deltok ikke i noen budrunde.

Den 22. mars 2006 mottok innklagede salgsoppdrag på ovennevnte bolig. Denne ble annonsert 29. mars og 1. april. Det ble avholdt visning 4. april 2006. Samtidig med annonseringen kunngjorde boligbyggelaget at andelen var lagt ut for salg, og at medlemmer av boligbyggelaget hadde forkjøpsrett til denne. Meldefrist for forkjøpsberettigede interessenter var 5. april 2006.

Den 7. april 2006 kl 1243 innkom bud på kr 920 000 med frist til kl 14 samme dag. Budet ble videreformidlet til selgeren. I tiden frem til akseptfristen hadde innklagede og budgiver flere samtaler vedrørende budets størrelse, markedet generelt og om reglene knyttet til forkjøpsrett på borettslagsleiligheter. Budgiver var informert om at én forkjøpsberettiget hadde meldt sin interesse. Budgiver forhøyet sitt bud til kr 950 000 kl 1340 med akseptfrist kl 14 samme dag. Selger ble informert om det nye budet. I samtale med innklagede var budgiveren fortsatt usikker på om han skulle inngi ytterligere bud, så budgiveren ringte sin saksbehandler i banken for å søke råd. Kl 1351 la budgiveren inn sitt endelige bud på kr 1 mill. Innklagede formidlet budet til selgeren, og budet ble akseptert.

Fullmaktshaver X meldte forkjøpsrett på andelen 4. april 2007. Den utstedte fullmakten begrunnes med at klageren er vanskelig å få tak i på telefon på dagtid grunnet arbeid. Den 7. april ringte innklagede til klageren for å informere om budet på kr 920 000. Samtidig ble klageren informert om at han hadde best ansiennitet av de forkjøpsberettigede som hadde forhåndsmeldt sin interesse for andelen, og at han ikke trengte å legge inn bud på boligen. Han bleogså informert om at han ville bli holdt løpende orientert om budrunden, men at han ikke trengte ta stilling til noe før det forelå budaksept fra selgeren. Klageren takket for informasjonen og gav ikke uttrykk for misnøye over at innklagede hadde tatt direkte kontakt til tross for fullmakten.

X ringte innklagede etter at budet på kr 950000 var innkommet. X gav uttrykk for at de ønsket å kjøpe leiligheten, men innklagede gav tydelig beskjed om at endelig avtale ikke var inngått, og at de ville få tilbud om å tre inn i en endelig avtale når den forelå.

Etter at selgere hadde akseptert budet på kr 1 mill, fikk klageren tilbud om å tre inn i avtalen som forkjøpsberettiget. Dette ble akseptert, og kontraktsmøtet ble avholdt.

Klageren/X har aldri deltatt i noen budrunde. Klageren ble holdt løpende informert om utviklingen i saken, noe de selv ba om. Klageren har selv skrevet i klagen at «Megler fortalte meg at dette budet sto til kl 1400. Videre fortalte hun meg at hun nå ville ringe selgerne for å høre om de aksepterte budet». Dette er helt korrekt. Det er derfor helt uforståelig at X nå hevder at hun oppfattet at det var en bindende avtale som klageren kunne tre inn i.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med innklagedes håndtering av budrunden og avklaring av forkjøpsrett.

Klagen ble avvist av sekretariatet den 3. mai 2007. Avvisningen ble anket, og det ble besluttet at saken likevel skulle behandles.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede kan kritiseres for håndtering av budrunden.

Innklagede har ingen plikt til å holde forkjøpsberettigede løpende oppdatert underveis i budrunden. Det foreligger imidlertid heller ikke noe forbud mot å gi slik informasjon. Det er heller ikke uvanlig eller ulovlig at en budgiver byr over seg selv. Så lenge et bud ikke er akseptert av selgeren, har alle budgivere mulighet til å inngi bud. At klageren hadde en forventning om at leiligheten ville bli solgt for kr 920 000, kan ikke innklagede lastes for. Selv om innklagede muligens antok at boligen kunne bli solgt for kr 920 000, hindrer ikke det andre budgivere fra å legge inn bud over dette. Det er heller ikke gitt at selgeren til slutt ville ha akseptert budet på kr 920 000.

Reklamasjonsnemnda ser at det kan være spørsmål om mangler ved budjournalen. Eventuelle mangler her kan ikke ha noen betydning for konklusjonen. Den påståtte sammenblandingen av roller kan heller ikke ha betydning for konklusjonen.

Konklusjon:

Klagen gis ikke medhold.

Oslo, den 21. november 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) ToreBråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant