Klage nr. 2020238
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 1. februar 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges
Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Meglerhuset Bodø AS (PrivatMegleren Bodø)
Saken gjelder: Håndtering av hemmelig bud. Krav om erstatning.
Saksfremstilling
I juli 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens borettslagsleilighet. Prisantydningen var på 1 570 000 kroner. Mot slutten av budrunden ble det inngitt et hemmelig bud på 1 625 000 kroner, som klageren aksepterte. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gi henne tilstrekkelig informasjon og rådgivning da klageren skulle vurdere det hemmelige budet. Klageren mener at megleren burde frarådet henne å akseptere budet. Klageren krever 100 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Før salgsstart fikk
megleren beskjed om at klageren ikke hadde noe hastverk med å selge leiligheten.
Hun kunne vente til hun fikk en god pris for den, da hun ikke skulle overta sin
nye leilighet før tidligst i januar 2021. Klageren antydet at hun ønsket
minimum
1 700 000
– 1 800 000 kroner for leiligheten, noe megleren var enig i. Ifølge
megleren hadde det vært en prisstigning i borettslaget de siste årene.
I budrunden var det kun to budgivere. Budgiver nr. 1 innga et bud på 1 600 000 kroner, som klageren avslo. Megleren rådet henne til å akseptere budet. Han viste til at leiligheten hadde ligget lenge ute for salg, og at klageren kunne risikere å selge til en lavere pris dersom den ble liggende i markedet. Klageren ga imidlertid uttrykk for at hun ikke var fornøyd med prisen, og at hun ønsket å sette opp visninger for å se om flere meldte sin interesse. Hun spurte om budgiver nr. 2 kunne legge inn bud, selv om vedkommende hadde forkjøpsrett. Megleren svarte at det i så fall måtte være et hemmelig bud, og ga en kort forklaring på hva dette innebar. Klageren ga uttrykk for sin usikkerhet knyttet til dette, men stolte på megleren.
Budgiver nr. 2 inngav
kl. 12:53 et hemmelig bud på 1 625 000 kroner, med akseptfrist
kl. 13:08. Megleren
informerte om at budgiver nr. 1 ikke ønsket å legge inn et høyere bud. Klageren
var usikker på om hun skulle akseptere budet, og fikk beskjed fra megleren om å
skynde seg å svare før akseptfristen gikk ut. Hun endte med å svare ok på en SMS
som megleren hadde sendt henne. Klageren synes det hele gikk fort og følte seg
presset til å svare ok på SMS-en fra megler.
Klageren ser i etterkant at hun ikke burde akseptert budet. Budrunden var hektisk, og det var vanskelig for klageren å vurdere konsekvensene av å akseptere et hemmelig bud. Det er usikkert om budgiver nr. 1 hadde kommet med et høyere bud dersom budgiver nr. 2 ikke hadde lagt inn et hemmelig bud. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor budgiveren la inn et hemmelig bud med så kort akseptfrist, når det ifølge megleren var sikkert at budgiver nr.1 ikke kom til å legge inn flere bud. Klageren har ikke fått en tilfredsstillende begrunnelse fra innklagede på hvorfor det ble lagt inn et hemmelig bud. Budgiver nr. 2 hadde ikke fått leiligheten med mindre hun la inn et bud, ettersom klageren avslo budet på 1 600 000 kroner. Hun stiller derfor spørsmål ved om budgivere som har meldt forkjøpsrett må inngi hemmelig bud?
Klageren sitter igjen med en følelse av at megler og budgiver nr. 2 har inngått et kompromiss i forbindelse med salget. Megleren har gjentatte ganger presisert at denne personen var svært interessert i leiligheten og redd for å miste den i en budrunde. Slik klageren ser det, har megleren rådet budgiveren til å legge inn et hemmelig bud for å sikre seg leiligheten.
Megleren burde frarådet henne å akseptere det hemmelige budet. Det burde også vært informert om at hele meglerkjeden stilte seg kritisk til bruken av hemmelige bud og grunnen til dette. Klageren sitter igjen med en følelse av å ha blitt lurt. Klageren mener hun kunne oppnådd en bedre pris for leiligheten dersom hun hadde fått bedre informasjon og veiledning, da det hemmelige budet kom inn.
Klageren krever at innklagede betaler henne erstatning med 100 000 kroner, som dekker kostnader til takstmann og megler i forbindelse med salget av leiligheten.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klageren ønsket å legge ut leiligheten for salg i august ettersom boligmarkedet på dette tidspunktet var svært godt. Hun gjorde det klart at hun hadde et sted å bo hvis leiligheten skulle overtas av ny kjøper før januar 2021. Klageren var enig med megleren om å legge ut leiligheten til en prisantydning på 1 570 000 kroner. Innklagede bestrider påstanden om at klageren skal ha sagt at hun ønsket å selge leiligheten for 1 700 000-1 800 000 kroner. Salget av leiligheten satte ny prisrekord i borettslaget, og megleren har derfor holdt sitt ord om å oppnå en god pris for oppdragsgiveren.
Da budet på 1 600 000 kroner ble meddelt klageren, informerte klageren om at hun ikke var fornøyd med prisen. Budet var 30 000 kroner over prisantydning, og som utgangspunkt forventes det at en selger aksepterer bud på prisantydning. Megleren hadde opptrådt i strid med god meglerskikk dersom hun ikke informerte klageren om risikoen ved å ikke akseptere budet. Da megleren spurte hvilken pris hun var villig til å selge for, var svaret at hun var fornøyd med 1 625 000 kroner. Megleren ringte til budgiver nr. 1 for å informere om at klageren ikke aksepterte budet på 1 600 000 kroner og forhørte seg om han ønsket å komme med et høyere bud. Budgiveren ga uttrykkelig beskjed om at han ikke var interessert i å by noe mer for leiligheten.
Megleren ringte deretter til budgiver nr. 2 for å forhøre seg om det var ønskelig å legge inn et bud på 1 625 000 kroner. Det ble i den forbindelse informert om at budgiver nr. 1 hadde gitt seg. Budgiveren hadde meldt forkjøpsrett, og ville ikke legge inn et bud i denne størrelsesorden med mindre det var et hemmelig bud. Etter at budet var kommet inn, tok megleren kontakt med klageren og forklarte at budet bare kunne formidles til selger og ikke andre budgivere og interessenter. Ettersom klageren hadde uttrykt at 1 625 000 kroner var en pris hun var fornøyd med, var det viktig å sikre aksept innen fristen. Megleren sendte derfor en SMS til klageren som hun kunne svare på. Etter budrunden ga klageren uttrykk for å være svært fornøyd med salget og den oppnådde prisen.
Megleren har på ingen måte rådet budgiveren til å legge inn et hemmelig bud. Klageren er blitt forklart flere ganger at budgiver nr. 2 la inn et hemmelig bud fordi hun ikke behøvde å by på leiligheten, ettersom hun allerede hadde meldt inn sin forkjøpsrett. Innklagede bestrider påstanden om at megleren og budgiveren inngikk et kompromiss i forbindelse med salget.
Dersom klageren følte at budrunden gikk for fort, burde hun ha sagt ifra om dette. Da ville megleren ha sørget for at hun fikk mer tid til å områ seg. Det var imidlertid ingen indikasjoner på at klageren hadde behov for mer tid.
Etter dette bestrider innklagede at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det er ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk gjennom håndtering av hemmelig bud og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Om budgivere som har meldt forkjøpsrett må inngi hemmelig bud?
Nemnda bemerker at det ikke er noe krav om at budgivere med forkjøpsrett må inngi hemmelige bud. En slik budgiver står fritt til å velge om han vil inngi bud, og om det i så fall skal være et åpent eller lukket bud.
Meglers håndtering av budrunden
En megler skal generelt informere en oppdragsgiver om hva et lukket bud innebærer, og hvilke ulemper det kan ha. Megleren ga noe informasjon om dette, blant annet at et lukket bud bare kan formidles til selgeren. Klageren har anført at det var megleren som foreslo at det skulle legges inn et lukket bud, noe megleren har bestridt.
Ut fra en totalvurdering mener nemnda at meglers håndtering av budprosessen ikke er i strid med god meglerskikk. Det må her tas i betraktning at det dreide seg om en kort akseptfrist på det lukkede budet. En selger kan risikere at budet faller bort hvis selger for det første ikke aksepterer budet innen fristen. Megler må dessuten ha tilstrekkelig tid til å formidle aksepten videre til budgiver innen fristen.
Det er etter dette ikke grunnlag for klagerens erstatningskrav på 100 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Klageren gis ikke medhold.