Klage nr. 2020251

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 1. februar 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Première Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Première)         

Saken gjelder:               Feil og manglende opplysninger

Saksfremstilling

Klageren kjøpte en leilighet formidlet gjennom innklagede foretak i mai 2020. Leiligheten var markedsført med mulighet for omgjøring til en 3-roms ved innsetting av et ekstra vindu. Etter budaksept ble klageren gjort oppmerksom på at dette hadde vært omsøkt to ganger tidligere av selgerne, med avslag fra styret begge gangene. Styret hadde vært så negative til tiltaket at de hadde informert selgerne om at de ville gå imot forslaget dersom dette ble tatt opp med generalforsamlingen. Da styreformannen ble oppmerksom på FINN.no annonsen, tok han kontakt med innklagede og formidlet denne informasjonen. Klageren ble ikke informert om dette før budaksept. Leiligheten var videre markedsført med høy standard noe som heller ikke stemte.

Klageren anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved markedsføringen av leiligheten. Innklagede bestrider dette.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Leiligheten var markedsført med mulighet for omgjøring til 3-roms leilighet

I annonsen og salgsprospektet ble leiligheten markedsført som 2(3) roms leilighet. Under bildene av kott/kontor var det beskrevet en mulighet for innsetting av vindu på rommet og dermed en mulighet for omgjøring til en 3-roms leilighet. Etter kjøpet var klageren i kontakt med styreleder som fortalte om to skriftlige styrevedtak i henholdsvis 2016 og 2019, hvor selgerne var gitt avslag på sine søknader om innsetting av vindu. I vedtakene skriver styret at det er uaktuelt at beboerne skjærer hull i betongkonstruksjonen, og videre at dersom selgerne velger å ta dette opp med generalforsamlingen, vil styret gå imot. I argumentasjonen fra styret, vektlegges sannsynlige risikoelementer grunnet bærende konstruksjoner. Vedtakene oppfattes som så nedslående og definitive, at det ikke vil være noe poeng å ta saken opp med generalforsamlingen.

Informasjonen om disse skriftlige vedtakene om avslag ble holdt skjult for klageren. I stedet valgte megleren å friste med en mulighet, som i virkeligheten ikke eksisterte, for å oppnå høyest mulig pris. Da styrelederen så annonsen på FINN.no, reagerte han såpass kraftig at han tok kontakt med ansvarlig megler for å advare om at her vil potensielle interessenter bli lurt. Innklagede valgte likevel ikke å informere klageren om disse forholdene, selv om dette var akkurat i de dagene da klageren vurderte om han skulle legge inn bud på leiligheten.

Leiligheten var markedsført med høy standard

I selve annonseoverskriften stod det at leiligheten holdt høy standard. Etter overtakelsen viste det seg at det var store sprekkdannelser, spesielt i overgangen mellom vegg og tak. Leiligheten fremstår mer som en leilighet med moderniseringsbehov. Når megleren velger å gå ut på denne måten gjør det noe med tankesettet til potensielle kjøpere. På en hastig visning vil en ikke være så nøye med å undersøke om det er sprekker eller lignende som en ville vært hvis leiligheten var blitt markedsført på en «ærlig» måte. Ingen som har vært i leiligheten kan forstå at den kan ha blitt markedsført med «høy standard» i overskriften.

Dette er brudd på markedsføringsloven og i strid med god meglerskikk.

Innklagede har i korte trekk anført:

Mulighet for omgjøring til 3-roms leilighet

I kommunikasjon med klageren før og etter salget informerte megleren om at det var generalforsamlingen som måtte ta stilling til om det kunne settes inn et vindu eller ikke. Klageren måtte selv søke generalforsamlingens samtykke. Dette var inntatt i salgsoppgaven og noe klageren var kjent med. Det var videre beskrevet at styre var negative til at det skulle settes inn vindu. Selgernes tidligere søknader og avslag fra styret var således uten betydning.

Det var først etter at boligen ble lagt ut for salg at megleren ble gjort oppmerksom på at styret hadde gitt selgerne avslag på dette to ganger. Annonsen ble deretter endret. Klageren innga direkte bud til selgerne etter en privatvising. Klageren fikk derfor ikke utlevert den siste oppdaterte salgsoppgaven på visning. Megleren informerte selgerne om viktigheten av å videreformidle riktige opplysninger før de akseptere budet fra klageren.

Ifølge selgerne ble det klart og tydelig kommunisert til klageren under visningen den 16. mai 2020 og under telefonsamtale dem imellom den 20. mai 2020 at det var ingen garantier for at det kunne settes inn ekstra vindu i rom/kontor. Dette måtte først godkjennes av generalforsamlingen i borettslaget, hvorav styrets behandling og innstilling til denne generalforsamlingen var negativ.

Det ble gjort justeringer i salgsoppgaven før leiligheten ble annonser på FINN.no. Dette for å tydeliggjøre at selgerne hadde vært i dialog med styret, og at de var skeptiske til en slik endring, men at selgerne ikke hadde tatt dette opp med generalforsamlingen.

«Leiligheten har ett soverom og et annet rom som i dag brukes til kontor og oppbevaring. Dersom borettslaget godkjenner i generalforsamling, kan det settes inn vindu på rommet. Borettslagets styre ønsker så få individuelle endringer som mulig og har derfor ikke ønsket å godkjenne innsetting av vindu uten generalforsamlingens samtykke. Dagens eier har ikke søkt om å ta denne saken opp i generalforsamlingen, dette må eventuelt gjøres av kjøper om ønskelig. Videre har rommet har 1-stavs eikeparkett, glatte veggflater og skyvedørsgarderobe. Møbleringsmuligheter for både seng, skrivebord og annet møblement.»

Denne teksten var klageren kjent med før han dro på privatvisning. Den eneste endringen som ble gjort i teksten i etterkant var:

«Dagens eier har ikke søkt om å ta denne saken opp i generalforsamlingen, men har fått avslag fra styret i 2 anledninger tidligere (2016 og 2019).»

Teksten ble endret i salgsoppgaven samme dag som styret tok kontakt. Dette var etter at klageren hadde vært på visning. Klageren gikk deretter utenom megler og innga bud direkte til selgerne før meglerens fellesvisning.

Under overtagelsen av boligen gikk klageren igjennom boligen og signerte på overtagelsesprotokollen. Han valgte å holde igjen 450 000 kroner da han mente det var mangel på opplysninger.

Høy standard

Leiligheten har god standard. At det oppstår sprekkdannelser i overgangen mellom vegg og tak er ikke unormalt. Klageren og selgerne snakket om dette på overtagelse, og forholdet virket greit for klageren. Sprekken over døra til soverommet og inni garderobeskapet var videre synlig på bildene i salgsoppgaven, og var lik på visning og overtagelse.

Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på markedsføringsloven herunder brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Markedsføringen med «høy standard»

Spørsmålet er om markedsføring av leiligheten med «høy standard» er i strid med markedsføringslovens bestemmelser, jf. § 2.

Nemndas saksbehandling er skriftlig og uten mulighet for befaring.

Nemnda har ikke tilstrekkelig grunnlag til å ta stilling til om markedsføringen her var i strid med markedsføringsloven § 2 eller god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

Innsetting av ekstra vindu

I den første utgaven av salgsoppgaven stod det følgende:

«Leiligheten har ett soverom og et annet rom som i dag brukes til kontor og oppbevaring. Dersom borettslaget godkjenner i generalforsamling, kan det settes inn vindu på rommet. Borettslagets styre ønsker så få individuelle endringer som mulig og har derfor ikke ønsket å godkjenne innsetting av vindu uten generalforsamlingens samtykke. Dagens eier har ikke søkt om å ta denne saken opp i generalforsamlingen, dette må eventuelt gjøres av kjøper om ønskelig. Videre har rommet har 1-stavs eikeparkett, glatte veggflater og skyvedørsgarderobe. Møbleringsmuligheter for både seng, skrivebord og annet møblement.»

Nemnda finner at den informasjonen som her er gitt er tilstrekkelig, og at megleren overholdt sin opplysningsplikt. Nemnda vil imidlertid bemerke at de to bildene av det aktuelle rommet inntatt i salgsoppgaven på side 31 og 32 har en tekst på det ene bildet som lyder:

«Leiligheten har eget kontor, med muligheter for å gjøres om til soverom»

Denne teksten er misvisende, men sammenholdt med de opplysninger som for øvrig ble gitt om dette rommet, jf. ovenfor, er det ikke i strid med god meglerskikk.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.