Klage nr. 2020252

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 1. februar 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                                   v/advokatfullmektig Jon Martin Jakobsen

Advokatfirma Møller AS

Innklaget:                      Exbo Sørlandet AS avd. Mandal.   

v/Advokat Mette Sandvik

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Feil og manglende opplysninger om privat strandlinje     

Saksfremstilling

Klageren kjøpte eiendom formidlet gjennom innklagede foretak i 2019. Eiendommen var markedsført med lang strandlinje og brygge med plass til flere båter. Det ble under reguleringsforhold i salgsoppgaven opplyst at deler av eiendommen var regulert til friluftsformål. Etter kjøpet ble klageren oppmerksom på at dette gjaldt hele strandlinjen.

Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3 ved å markedsføre dette som en eiendom med strandlinje uten å underrette potensielle kjøpere klart og tydelig om at hele strandlinjen var regulert til friluftsområde. Det anføres også å foreligge brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-7.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Klageren er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Megleren har opptrådt i strid med god eiendomsmeglerskikk ved å ikke opplyse om at den privatiserte strandlinjen på tomten var regulert til friluftsformål. Ved eiendomskjøp på Sørlandet er eiendommer med strandlinje et ettertraktet kjøpsobjekt. Eksklusivitet og rådighet over en privatisert del av strandsonen er prisdrivende.

I forbindelse med at eiendommen skulle selges, ble det engasjert megler og takstmann. Disse utarbeidet salgsoppgave med tilstandsrapport. Eiendommen ble også annonsert på FINN.no. Prisantydningen var satt til 8 400 000 kroner. Eiendommen hadde 3 630 kvm eiet tomt.

I salgsoppgaven på første side var eiendommen presentert med et bilde tatt fra bryggen mot huset, som viser opparbeidet areal. Eiendommen var videre presentert som: «Sjelden strandeiendom med lang strandlinje, brygge og nydelig utsikt!» Eiendommen var videre beskrevet å ha stor brygge med plass til flere båter, med usjenert og solrik tomt. I salgsoppgaven på side fire og fem stod det:

«En beliggenhet av de sjeldne. Lang strandlinje, stor brygge med plass til flere båter. Eiendommen har en fantastisk beliggenhet, helt i strandkanten! Bynært og samtidig landlig, solrik flat tomt med sandstrand. Godkjent brygge med sen kveldssol og plass til flere båter. Eiendommen ligger i et regulert område under områdereguleringsplanen for …… vedtatt 11.05.2006, avsatt til boliger. Deler av eiendommen er regulert til friluftsområde. For reguleringsbestemmelser kontakt megler.»

Av prospektets 28 bilder viste i alt 11 av bildene strandlinjen. En vesentlig del av salgsprospektet var viet til å fremheve strandlinjen og bryggen som en sentral del av eiendommen. Dette var motiverende for klageren. Det var videre inntatt et oversiktskart over eiendommen. Deler av kartet var merket i grønt. Under kontraktsmøtet med megleren ble klageren opplyst om at det var dette arealet som var regulert til friluftsområde. Dette området omfattet ikke eiendommens strandlinje.

Som følge av flere omfattende mangler ved huset måtte klageren gjøre søknadspliktige utbedringsarbeider. Han ble i den forbindelse kjent med det faktiske reguleringsforholdet. Det viste seg at det var selve strandlinjen, inkludert det opparbeidete arealet mellom boligen og bryggen, som var regulert til friluftsområde. Klageren informerte umiddelbart innklagede om at dette var å anse som brudd på opplysningsplikten.

I salgsoppgaven stod det at eiendommen lå i et regulert område avsatt til boliger, og at deler av eiendommen var regulert til friluftsområde. Eiendommen hadde stor tomt, og deler av tomten var ikke opparbeidet, men bestod av trær, knauser og kratt. Eiendommens strandlinje var presentert med en opparbeidet plen. I markedsføringen var den private strandlinjen eksplisitt fremhevet.  Senere viste det seg at den var underlagt offentlig rådighetsinnskrenkninger og var åpen for allmennheten.

Det at bryggen var lovlig godkjent, kombinert med at det var opparbeidet et fint uteområde med natursteinspeis støtter opp om at klageren berettiget la til grunn at området her ikke var regulert til friluftsområde. Det store området mellom boligen og det regulerte området som innklagede henviser til, bestod av en gressplen. Den opparbeidete delen av utearealet er i sin helhet i det regulerte friområde

Hva som er en opplysning kjøper har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, er en individuell vurdering megleren skal gjøre. Et av momentene i vurderingen er kjøperens forventninger til informasjon om eiendommen. Når eiendommen ble markedsført med stort fokus på «egen strandlinje», måtte megleren regne med at det ville være av interesse for potensielle kjøpere å få vite om strandlinjen var regulert som friluftsområde, eller som en del av boligområdet.

Det hadde vært enkelt for eiendomsmegleren å fremlegge det faktiske reguleringskartet. Megleren opplyser i salgsoppgaven at interessenter kan henvende seg for å få svar på eventuelle spørsmål rundt reguleringsplanen. Det må dermed forutsettes at megler faktisk gjorde seg kjent med reguleringsplanen. Det er kritikkverdig at megler da ikke uoppfordret opplyste om det faktiske plangrunnlaget, når han visste at dette var prisdrivende.

Innklagede hevdet at klageren burde spurt megleren om hvilken del av eiendommen som var regulert til friluftsområde. Dette gjorde klageren og fikk opplyst muntlig på kontraktsmøtet at dette gjaldt den grønne sonen på kartet. Dette er uansett et forhold megler uoppfordret burde opplyst om før avtalen ble inngått. Det er ikke kjøper som skal pålegges ansvaret med å få disse opplysningene fremlagt av megler. Megleren vil ikke kunne fri seg fra sin lovpålagte opplysningsplikt ved å anmode interessenter om å kontakte for ytterligere informasjon. Sitter megler på informasjon som omfattes av opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven, skal denne informasjonen inntas i prospektet.

Det er vanlig praksis at både reguleringsplanen for område, og eiendommens dokumenter hos plan- og bygningsmyndighetene innhentes og gjennomgås av megler. Megler skal så legge frem for selger, som vedlegg til prospekt, det som er relevant for kjøper å kjenne til. Pålegg og spesielle reguleringer er åpenbart omfattet av det kjøper forventer å få fremlagt i denne sammenheng.

Det er ikke naturlig å forvente at kjøper antok at friluftsområdet strakk seg over hele strandlinjen slik innklagede påstår. Det er megleren som den profesjonelle aktøren som kan, og etter loven skal, gi tilstrekkelig opplysninger. Det har megleren til innklagede ikke gjort i denne saken. Videre er det alvorlig dersom megler har gitt feil opplysninger under kontraktsmøtet.

Det vises til nemndsavgjørelse RFE-2011-93. Nemnda la her til grunn at en eiendom som var underlagt rådighetsbegrensninger i form av å være regulert til friluftsområde, faktisk ikke kunne sies å ha strandlinje. Det sentrale med avgjørelsen var at nemnda uttalte at å unnlate å innhente opplysninger om offentligrettslige forhold innebar brudd på god meglerskikk. Hvordan eiendommen var markedsført var ikke relevant for nemndas avgjørelse. Avgjørelsen behandler følgelig samme problemstilling som i denne saken.

Klageren hadde stor interesse av å vite hvorvidt strandlinjen var regulert til friluftsområde. Dette måtte megleren forstå. Videre var det meglerens plikt å opplyse om forhold som kunne få betydning for avtalen. Ved å ikke opplyse om de konkrete forhold er oppdraget gjennomført i strid med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og i strid med de krav som fremkommer av eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren til innklagede har brutt god meglerskikk, og det foreligger grunnlag for erstatningsansvar.

Den nærmere utmålingen ønsker klageren å få belyst gjennom megler- og takstvurderinger av eiendommens verdi. Det må her vektlegges reguleringsplaner og sannsynlighet for videresalg til utbygger. Klageren ber derfor kun om fastsettelsesdom for erstatningansvaret. Det får eventuelt bli opp til domstolene å fastsette den nærmere størrelsen på erstatningen dersom partene ikke blir enige.

Saken er godt egnet for skriftlig behandling. Opplysningen om at den mest verdifulle delen av eiendommen var underlagt offentligrettslige innskrenkninger skulle vært kommunisert til klageren. Dersom innklagede mener opplysningen ikke ville innvirket på kjøpsprosessen, er det innklagede som har bevisbyrden for det. Hva som ble kommunisert på kontraktsmøte, er uten betydning da avtalen på dette tidspunktet allerede var inngått.

Det ble fremsatt følgende påstand:

1) Exbo Sørlandet AS v/[megleren] dømmes for brudd på god meglerskikk.

2) Exbo Sørlandet AS v/[megleren] anses erstatningsansvarlig for klagers tap

Innklagede har i hovedsak anført:

Megleren til innklagede har ikke handlet i strid med god meglerskikk. Eiendommen ble ikke markedsført i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Partene er uenige om hva som ble sagt angående friluftsområdet. En slik uenighet krever umiddelbar bevisføring og saken er derfor ikke egnet for behandling i nemnda. Innklagede ber om at saken avvises.

Eiendommens prisantydning var på 8 400 000 kroner, og den ble solgt for 6 650 000 kroner. Det er ingen uenighet om at eiendommen har lang strandlinje og brygge med plass til flere båter. Det er heller ikke noen uenighet om at det i salgsoppgaven står at deler av eiendommen er regulert til friområdet. Uenigheten dreier seg om hva som ble sagt på kontraktsmøte. Innklagede bestrider at klageren har spurt om hvor friarealet var. Klageren spurte ikke om dette hverken ved budgivningen, budaksept eller i kontraktsmøte.

Det er ikke riktig at det er hele det opparbeidede arealet mellom boligen og sjøen som er regulert til friområdet. Ifølge reguleringsplankartet er det et stort område mellom boligen og det regulerte området. Videre bemerkes at en del av det regulerte området langs sjøen ikke er opparbeidet. I dette området er det høyt siv.

Ifølge eiendomsmeglingslovens § 6-7 skal megler opplyse om alle forhold som har betydning for handelen. Spørsmålet i denne saken er om det er godt nok at megleren har opplyst at deler av eiendommen var regulert til friområdet, uten å presisere hvilket område dette var. Eiendommen er en strandeiendom, og det er da naturlig at friområdet ligger langs strandlinjen. Videre er det i salgsoppgaven oppfordret til å ta kontakt med eiendomsmegleren for nærmere informasjon, noe klageren ikke gjorde.

Innklagede er uenig i klagerens anførsel om at det er en individuell vurdering av meglerens opplysningsplikt. Utformingen av salgsoppgaven baseres på hva som i alminnelighet kan forventes av informasjon. Klageren har ikke kommet med noe krav. Det er uklart for innklagede hvorfor klageren mener det var så viktig å få vite nøyaktig hvor friområdet var.

Klageren har fått godkjent å rive hele eller dele av boligen for oppføring av nytt på omtrent samme sted. Etter det innklagede kan se ligger deler av nybygget på det område som klageren trodde var friområde. Selv om det ikke er en alminnelig undersøkelsesplikt for kjøper, vil klageren i dette tilfelle likevel ha en slik plikt. Det er gitt informasjon om regulering av deler av tomten til friområde og eiendommen ligger i et område hvor det uavhengig av reguleringen vil være vanskelig å få lov til å bygge i strandsonen uansett om det er friområde eller ikke.

Innklagede er uenige i at området ikke har verdi som klager anfører. Klager er i gang med å få bygget en ny bolig som vil ligge på deler av området som var merket med grønt. Slik eiendommen ligger, er det mest i øyenfallende at det området langs sjøen som er regulert til friområde. Det fremgår ikke av dokumentene at hele det opparbeide området er regulert til friområdet. Dersom dette har betydning for vurderingen av saken, er det nødvendig med befaring.

Klagerens henvisning til RFE-2011-93 er ikke relevant. I den saken hadde ikke eiendommen strandlinje til tross for at den var markedsført med dette. Det var heller ingen opplysninger om at eiendommen ikke var regulert til boligformål.

Markedsføringen av eiendommen er ikke i strid med hverken eiendomsmeglingsloven § 6-3 eller § 6-7. Klagen kan ikke føre frem. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

Har megleren overholdt opplysningsplikten vedrørende strandlinjens

reguleringsmessige forhold?

Det er på det rene at eiendommen ble markedsført med lang strandlinje, som ble fremhevet. Videre var det opplyst i salgsoppgaven at en del av eiendommen var regulert til friluftsformål, men det var ikke opplyst direkte at det gjaldt hele strandlinjen. Når en eiendom av denne karakter markedsføres, hvor strandlinje er en viktig faktor, er det ikke tilstrekkelig i salgsoppgaven å oppfordre klageren til å ta kontakt med eiendomsmegleren for nærmere informasjon.

Megleren har ikke overholdt sin opplysningsplikt og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt når det gjelder informasjonen om strandlinjen.

Er innklagede meglerforetak erstatningsansvarlig?

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1, må tre vilkår være oppfylt. Megleren må ha opptrådt uaktsomt, klageren må ha lidt et økonomisk tap og det må være årsakssammenheng mellom meglers uaktsomhet og det økonomiske tapet.

Det første vilkåret er oppfylt, da nemnda har kommet til at megler var uaktsom, jf. ovenfor. Nemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til om klageren har lidt noe økonomisk tap, og eventuelt størrelsen på dette tapet. Nemnda kan derfor ikke konkludere med at innklagede er erstatningsansvarlig.

Avgjørelsen er enstemmig.  

Konklusjon

Megleren til Exbo Sørlandet AS avd. Mandal har ikke overholdt opplysningsplikten sin og opptrådt i strid med god meglerskikk. Han har opptrådt uaktsomt. Nemnda har ikke tatt stilling til om klageren har lidt et økonomisk tap, eller omfanget av et eventuelt tap.