Klage nr:
95/07

Avgjort:
19.09.2007

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om renteøkning ved konvertering av byggelån

Foretakets navn:
iHus Eiendomsmegling, avd. Grønland
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en nyrehabilitert leilighet gjennom innklagede som megler. Det var i kontrakten opplyst at fellesgjelden betjenes gjennom betaling av husleien som per kontraktsdato for klagerens andel er kr 3 864 pr måned.

Kjøpekontrakt er undertegnet 18. august 2006.

Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren har på forespørsel fått bekreftet at fellesutgiftene var kr 3 864 og at det var den summen han skulle få regninger på. Innklagede var forretningsfører for borettslaget, men OBOS overtok senere som forretningsfører. Da den første regningen kom, lød den på kr 4 852. Klagerne tok kontakt med forretningsføreren som skal ha sagt at et var korrekt beløp. Klageren hadde ikke noe valg, så han betalte beløpet, men han så raskt at han ikke hadde råd til å sitte med leiligheten i lengden.

Klageren hevder at innklagede ved tidspunktet for kontraktsunderskrift var klar over at fellesutgiftene var et helt annet beløp enn det som er anført i kontrakten. Dersom klageren hadde visst at dette var summen, ville han aldri kjøpt leiligheten.

Klagerens krav mot innklagede er at han får kjent huskjøpet ugyldig/opphevet dette. Videre krever han erstatning for sitt økonomiske tap.

Klagerne tok i mars 2007 kontakt med advokat som kontaktet innklagede. Innklagede godtok ikke klagerens krav.

Det er ikke opplyst hvor mange år det er avdragsfrihet på fellesgjelden, eller hvor lang nedbetalingstid det er. Dette er sentrale opplysninger som mangler i kjøpekontrakten.

Fellesgjelden var basert på et byggelån med et lavt rentenivå. Det som skjedde da lånet ble konvertert, var at rentene øket med 110 %, der 48 % av dette skyldes konvertering av lånet. Dette burde også stått i kjøpekontrakten.

Videre hadde innklagede kalkulert med for lave felleskostnader per kvm og regnskapet gikk i minus.

Innklagede anfører:

Som det kommer tydelig frem av salgsoppgaven er felleskostnadene stipulert og vil bli påvirket av og vil kunne endres av borettslagets egne vedtak, samt endring i lånevilkår/rentevilkår.

Norges Bank har økt styringsrenten diverse ganger siden klagerens kjøp, noe som har påvirket klageren og alle andre låntakere i landet.

Innklagede tilbakeviser på det sterkeste påstanden om at han har bedratt klageren.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede var forretningsfører og har unnlatt å si fra at det var et byggelån helt fra starten, og da det ble gjort om til et «borettslagslån» økte rentene betydelig. Dette førte til høyere kostnader som klageren ikke har fått opplysninger om.

Klageren har havnet i en vanskelig økonomisk situasjon på grunn av alt for høye regninger, han betaler i dag ca kr 12 500 inkludert lån, noe som avviker fra den summen han forventet som var ca kr 8 000 inkludert lån og renter. Husleien i september 2006 var kr 4 852, husleien for september kr 8 353.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder påstand om feil/mangelfulle opplysninger om felleskostnader.

Klageren anfører at innklagede ikke har angitt hvor lang avdragsfrihet og nedbetalingstid det var på lånet. Dette er ikke korrekt. Av salgsoppgaven som Nemnda har mottatt fra innklagede, er dette medtatt. Klagerne har ikke fremlagt noen salgsoppgave, Nemnda har derfor ikke grunnlag for å anta at dette er et punkt som er rettet opp i nyere salgsoppgaver. Det er nedfelt i salgsoppgaven under punktet «Borettslaget» blant annet at

«… Fellesgjelden er lån fra kredittforetak. Lånet løper avdragsfritt i 10 år og nedbetales deretter over 40 år. Kjøper er kjent med at husleien vil øke når avdragene begynner å løpe. Rentenivået er for tiden 3,15 %. Det tas videre forbehold om endringer med hensyn til rentevilkår og nedbetalingsplanfor fellesgjelden. Kjøper er innforstått med at husleien vil bli påvirket av eventuelle endringer av lånevilkårene. ……»

Av dokumentasjon mottatt fra klageren fremgår at innklagede ved overføring av borettslaget til ny forretningsfører, OBOS, har oppgitt at renter for klagerens andel felleslån per måned til og med 31. august (årstall ikke oppgitt, men antas å være 2006) er kr 3.748 og fellesutgifter kr 1.104, til sammen kr 4.852. Av samme bekreftelse fremgår at fellesutgiftene totalt for denne leiligheten til og med 30. juni var kr 4.640. Ved henvendelse til innklagedes forvaltningsavdeling, har Nemndas sekretariat fått opplyst at borettslaget ble overført til ny forretningsfører per 1. august 2006, men at innklagedes forvaltningsavdeling har sendt ut husleiegiroer for august. Innklagede har således hatt informasjon om at fellesutgiftene allerede fra kjøpet var ca kr 1.000 høyere enn oppgitt i kjøpekontrakten.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må innklagede være ansvarlig for den feilaktige opplysningen om fellesutgifter da avtalen ble inngått (differansen mellom kr 4.852 og kr. 3.864 pr måned). Innklagede må derfor dekke klagerens tap som følge av sin forsømmelse. Etter Reklamasjonsnemndas praksis dekkes tapet for en periode over fem år. Beløpet neddiskonteres til nåverdi.

Reklamasjonsnemnda har ikke tilstrekkelig dokumentasjon til å kunne vurdere meglerens ansvar for merutgifter i forbindelse med konvertering av byggelånet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må dekke klagerens tap for en periode over fem år.

Oslo, den 19. september 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant