Klage nr. 2020179
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. februar 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: SNE Eiendom AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I desember 2018 inngikk partene oppdragsavtale om salg av to eierseksjoner i en tomannsbolig. Seksjon nr. 1 ble solgt i oktober 2019 for 6 225 000 kroner, mens seksjon nr. 2 ble solgt i desember i 2019 for 5 325 000 kroner. Begge seksjonene ble solgt under prisantydning.
Klageren har flere innsigelser til meglerens saksbehandling. Det er særlig anført at seksjonene ble solgt etter at oppdragstiden hadde gått ut. Det forelå derfor ingen gyldig oppdragsavtale på salgstidspunktet. Klageren krever 750 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Oppdragsavtale
Partene inngikk oppdragsavtale i desember 2018, og oppdraget ble ikke fornyet. Det betyr at det ikke forelå gyldig oppdragsavtale på salgstidspunktene.
Andre kritikkverdige sider ved meglerens håndtering av oppdraget
For det første sto det i oppdragsavtalen at seksjonene skulle annonseres på flere nettsider, men seksjonene ble kun annonsert på FINN. Klageren oppdaget dette etter at seksjonene hadde ligget ute på markedet i åtte måneder, og tok kontakt med megleren med en gang. Interessen ble større med en gang seksjonene ble annonsert på en annen nettside.
For det andre møtte ikke ansvarlig megler til egne annonserte visninger. Klageren har fått beskjed fra de som kjøpte seksjonene, at de meglerne som holdt disse visningene i stedet for ansvarlig megler, ikke hadde tilstrekkelig kompetanse og informasjon å gi om seksjonene.
For det tredje avsluttet megleren en budrunde uten å videreformidle det siste budet fra en budgiver til klageren. I forbindelse med neste budrunde spurte budgiveren om klageren hadde fått det siste budet fra forrige budrunde, men dette budet hadde ikke megleren informert om.
For det fjerde var megleren fraværende i salgsperioden, og klageren måtte selv ta kontakt for å bli oppdatert på fremdriften. Hver gang klageren tok kontakt, sa megleren at klageren burde redusere prisen. Megleren mente grunnen til at seksjonene ikke ble solgt, skyldtes den høye prisen, interiøret og materialvalget.
For det femte kom megleren én time for sent til overtakelsen, og han snakket i telefonen om andre ting gjennom hele møtet.
For det sjette sto det i fremdriftsplanen at seksjonene skulle være solgt innen fire–seks uker, men salget tok ti–tolv måneder. Dette førte til at megleren ønsket å redusere prisen flere ganger, og klageren måtte betale mer i renter på byggelånet.
Til syvende og sist har innklagede ikke tilbakebetalt et beløp som skulle vært det. Megleren har erkjent at beløpet skal tilbakebetales, men det har gått flere måneder uten at det har blitt gjort.
Krav om erstatning
Meglerens håndtering av oppdraget har påført klageren 1 675 000 kroner i økonomisk tap og mange søvnløse netter. Klageren deler ikke meglerens syn på at han er den beste megleren i byen, og det gjør heller ikke kjøperne. Klageren krever 750 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Oppdragsavtale
Innklagede bestrider at seksjonene ble solgt uten at det forelå gyldig oppdragsavtale. Etter oppdragstidens utløp diskuterte klageren og megleren om de skulle fortsette med salget, og klageren bekreftet i en e-post av 5. september 2019 at hun ønsket det. Det forelå derfor gyldig oppdragsavtale på salgstidspunktet.
Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Seksjonene ble markedsført som avtalt, unntatt på en nettside som er nedlagt, og som ved en feil var tatt med i oppdragsavtalen. Innklagede beklager dette.
Innklagede bestrider at ansvarlig megler ikke møtte til egne annonserte visninger. Klageren ble tidlig i salgsprosessen informert om at også andre hos innklagede kom til å jobbe med oppdraget. Innklagede har ikke tidligere mottatt noen tilbakemelding fra klageren på at visningene ikke har vært gjennomført på en god og profesjonell måte. Innklagede beklager at ingen hos innklagede var til stede på to annonserte visninger. Dette skyldtes en misforståelse i forbindelse med ferieavvikling, og klageren ble ikke belastet for dette i sluttoppgjøret.
Innklagede bestrider også at megleren avsluttet en budrunde uten å videreformidle det siste budet fra en budgiver til klageren. Det er vanskelig å forstå hva klageren mener med dette klagepunktet.
Innklagede bestrider også at megleren var fraværende i salgsprosessen. Salgsprosessen gikk over lang tid, og det ble gjennomført oppsummerings- og strategimøte hver måned på innklagedes kontor. Det ble holdt tolv annonserte visninger pluss privatvisninger, og klageren fikk tilbakemelding om interessenter på både e-post, SMS og telefon.
Innklagede bestrider også at megleren kom for sent til overtakelsen, og at han ikke var mentalt til stede under møtet. Megleren tok kontakt med klageren på forhånd og avtalte at klageren og kjøperen skulle starte på den tekniske gjennomgangen av seksjonen. Under den formelle delen av overtakelsen var megleren til stede, men det er riktig at han fikk en telefon som han ikke kunne vente med. Telefonsamtalen var ikke til bry for klageren og kjøperen, og reduserte heller ikke kvaliteten på overtakelsen.
Innklagede beklager at klageren ble trukket 12 370 kroner for mye i sluttoppgjøret, men beløpet er tilbakebetalt til klagerens konto. Feilen skyldtes feilfakturering fra en underleverandør og endringer i innklagedes standardgebyrer.
Kravet om erstatning
Innklagede er enig i at det tok lenger tid å selge seksjonene enn det både megleren, klageren og takstmannen trodde. Men det bestrides at innklagede kan holdes ansvarlig for dette, og for at seksjonene ble solgt under prisantydning.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Om det forelå en gyldig oppdragsavtale da seksjonene ble solgt?
Det sentrale spørsmålet er om det forelå en gyldig, fornyet oppdragsavtale på salgstidspunktene.
Nemnda legger til grunn at det opprinnelig
ble inngått en gyldig oppdragsavtale i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-4.
Om oppdragets varighet heter det i eiendomsmeglingsloven
§ 6-5 første ledd:
«Oppdraget skal gis for et bestemt tidsrom som ikke kan være lenger enn seks måneder. Oppdraget kan fornyes for inntil seks måneder om gangen. Fornyelse skal være skriftlig.»
Det fremgår av bestemmelsen av fornyelse skal være skriftlig. For at det skal foreligge en fornyelse, må oppdragsgiveren som et minimum ha gitt uttrykk for at hun ønsker at oppdraget skal løpe videre, jf. LB-2008-55346 Forum Hotell-bygg. Et kjennetegn ved fornyelse er at oppdraget skal løpe videre på uforandrede vilkår. Det eneste som er forandret, er oppdragstidens lengde. Kravet om at fornyelse skal være skriftlig, kan oppfylles ved bruk av e-post, jf. Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave, 2013 side 276.
Nemnda går nå over til den konkrete vurderingen.
Oppdragsavtale ble inngått 17. desember
2018. Avtalen løp følgelig ut etter seks måneder,
17. juni 2019. Innklagede har anført at
den e-posten klageren sendte 5. september 2019 til innklagede, var en gyldig
fornyelse av avtalen på samme vilkår som tidligere.
E-posten av 5. september 2019 har følgende ordlyd:
«Har nå fått tenkt etter vårt møte tirsdag som jeg ikke synes var så hyggelig og oppløftende som jeg kanskje skulle ønsket. Jeg håper at du også forstår at min frustrasjon er der over ikke å oppnå resultat av salg. Når det er sagt ønsker jeg at leilighetene legges ut igjen for å innhente interessenter. Men jeg syne[s] fortsatt at reduksjonen er utrolig stor, og det er jo langt over denne 5% som legge[s] til grunn for å komme på toppen igjen.
Jeg ønsker at nye priser skal være:
Leilighet 1.etg. 6 350 000 har garasje. Da er det nok en reduksjon på 400 000 fra forrige annonse.
Leilighet 2.etg. 5 550 000, oppstillingsplass for bil. Da er det nok en reduksjon på 610 000 fra forrige annonse.
Når du er på dette så er det en nedgang på over en million i tillegg til tidligere nedsatt pris.
Ta kontakt med meg før du gjør endringene. Jeg ønsker at du skal ha visning hvis det skulle være interesse.»
Innklagede har ikke anført at de etter å ha mottatt e-posten skriftlig bekreftet at oppdraget var fornyet.
Ut fra ordlyden i e-posten, er det ingen tvil om at klageren her ønsket å gå videre med salget av de to seksjonene, som også ble solgt i henholdsvis oktober og desember 2019. Som det fremgår over, kan kravet om at fornyelse skal være skriftlig, oppfylles ved å bruke e-post. Dette trekker i retning av at oppdraget her ble lovlig fornyet.
Nemnda har likevel kommet til at oppdraget i dette tilfellet ikke ble lovlig fornyet. Avgjørende for nemnda er at det gikk over to og en halv måned fra oppdraget utløp 17. juni 2019 til klageren sendte e-posten 5. september 2019. Gjennom oppdragsavtalen reguleres partens rettigheter og plikter i forbindelse med gjennomføringen av et eiendomsmeglingsoppdrag. Inngåelse av oppdragsavtale er derfor også veldig formalisert i utgangspunktet. Eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd omhandler minimumskravene til oppdragsavtalens innhold. Oppdragsavtalen skal inngås skriftlig, og avtalen skal dessuten undertegnes av oppdragsgiver og ansvarlig megler for oppdraget.
Når det i denne saken gikk over to og en
halv måned uten at det forelå en gyldig oppdragsavtale, finner ikke nemnda at
avtalen kan bli fornyet bare ved en slik
e-post klageren sendte. Det vises til
oppdragsavtalens viktighet ved megleroppdrag. Innklagede/megler måtte i det
minste sørget for at fornyelsen ble nærmere formalisert ved for eksempel å
sende en skriftlig bekreftelse på at oppdraget nå under henvisning til
klagerens e-post var fornyet for seks måneder på samme vilkår. Men nemnda
legger til grunn at innklagede/ansvarlig megler ikke gjorde dette. Det kan i
denne forbindelse ikke være avgjørende om megler eventuelt utførte noe arbeid
for klageren i den perioden det ikke forelå noen oppdragsavtale, eller at de
eventuelt drøftet om man skulle gå videre med salget. Til det er perioden uten
oppdragsavtale, etter nemndas syn, for lang. Megler har her opptrådt i strid
med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Konsekvensen av at det ikke forelå en gyldig oppdragsavtale på salgstidspunktene, er at innklagede ikke har krav på vederlag. Vederlag er alle priselementer som inneholder et fortjenesteelement. Det er følgelig ikke bare det som er angitt som provisjon som er å anse som vederlag, men for eksempel visninger.
Nemnda vil for øvrig bemerke at for meglerforetak bør det generelt være enkelt å ha systemer som varsler når en oppdragsavtale begynner å nærme seg utløpstidspunktet, slik at man eventuelt kan få fornyet avtalen før den har utløpt eller i hvert fall rett etter. Her gikk det som nevnt over to og en halv måned før klagerens e-post ble sendt.
Klagerens øvrige påståtte kritikkverdige forhold ved gjennomføringen av oppdraget
Klageren har gjort gjeldene til sammen syv forhold som hun mener er kritikkverdige forhold ved meglers håndtering av oppdraget. En del av disse forholdene har ikke hatt noen betydning for salget. Det gjelder for eksempel at ansvarlig megler ikke møtte til annonserte visninger. Meglerforetaket hadde adgang til å sende andre meglere. Innklagede har for øvrig beklaget at det på to annonserte visninger skjedde en misforståelse da ikke noen meglere var til stede. Klageren ble derfor heller ikke belastet for dette i oppgjøret. Innklagede har også beklaget at det i oppdragsavtalen var tatt med at eiendommen skulle annonseres på en nettside, som det viste seg var nedlagt. Eiendommen kunne følgelig uansett ikke markedsføres her.
Det står også dels påstand mot påstand på noen punkter. Det gjelder både om megler kom for sent til overtagelsen, og om megler var fraværende i salgsprosessen. Slike forhold kan nemnda ikke ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling.
Når det særskilt gjelder det at klageren anfører at hun ikke ble informert om et bud, synes dette å måtte bero på en misforståelse. Det kan være at klageren her har forvekslet bud og motbud.
Salget tok lengre tid enn det som fremgikk av fremdriftsplanen. En forventning om at seksjonene skulle være solgt i løpet av fire til seks uker, er ingen «garanti» for at man vil lykkes å gjennomføre salgene innenfor denne perioden. Det kan være mange årsaker til at salg tar lengre tid enn forventet.
Oppsummering
Klageren gis medhold i at det ikke forelå en gyldig oppdragsavtale da salgene fant sted. Innklagede har følgelig ikke krav på vederlag for salgene, men kun rett til dekning av utlegg.
Klageren har krevd 750 000 kroner i erstatning. Nemnda finner ikke at dette kravet kan føre frem da vilkårene for erstatning ikke er oppfylt. De øvrige klagepunkter kan heller ikke føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til SNE Eiendom AS har opptrådt i strid med god meglerskikk ved at oppdragsavtalen ikke ble lovlig fornyet. Foretaket må kreditere klageren vederlaget i sin helhet for salgene av seksjon nr. 1 og 2. For øvrig fører klagen ikke frem.