Klage nr:
96/07

Avgjort:
31.10.2007

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandling

Foretakets navn:
Notar Eiendom Troms AS
Saksfremstilling:

Klageren solgte fritidseiendom gjennom innklagede.

Klageren er svært misfornøyd med håndteringen av oppdraget, bl.a. oppfølging av interessenter.

Faglig leder ved foretaket er statsautorisert eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Høsten 2006 inngikk klageren oppdrag med innklagede om salg av fritidseiendom. Etter flere uheldige grep fra innklagedes side, endte det med at eiendommen ble liggende som usolgt over vinteren. Innklagede vurderte høsten 2006 at eiendommen hadde en verdi på ca kr 1 500 000.

Våren 2007 lovet innklagede «bot og bedring», og oppdraget ble fornyet. Etter samråd med innklagede ble det enighet om at det var «taktisk klokt» å presentere eiendommen med en lavere prisantydning. Ny prisantydning på
kr 1 190 000 skulle lokke i gang budprosessen med flere interessenter. Rundt den 20. april 2007 ble eiendommen markedsført som «kommer for salg». Salgsoppgaven var under utarbeidelse, og eiendommen skulle legges ut for salg 27. april. Allerede før eiendommen var lagt ut for salg kom det inn bud rundt den 25. april med akseptfrist 27. april kl 16. Samme eller påfølgende dag som budet kom inn, henvendte interessent x seg til innklagede pr e-post og uttrykte sin interesse. Innklagede gav ingen respons, og opptrådte som at x ikke hadde vist interesse:

Innklagede unnlot å ta kontakt med x

Innklagede unnlot å sende prospekt til henne i rimelig tid – x mottok prospektet 2. mai, ca 1 uke etter forespørsel. Fra x tok kontakt med innklagede har det vært inngitt to bud hvor akseptfristen har løpt ut. Begge disse akseptfristene burde vært håndtert annerledes av innklagede, og det burde ha bidratt til en skjerpet oppfølging av interessenter fra innklagedes side

Innklagede tilbyr ikke x å låne nøkler eller tilrettelegge for visning

Innklagede følger ikke opp x på annen måte

Innklagede informerer ikke klageren om interessen fra x

Hvor mange andre interessenter innklagede på denne måten har ekskludert blir bare ren spekulasjon.

I samtale med innklagede om ettermiddagen 27. april informerte klageren at han ikke vil ta stilling til foreliggende bud ettersom eiendommen ikke er prøvd ut ordentlig i markedet. Klageren ba imidlertid innklagede om to ting:

Be budgiver om å forlenge akseptfristen til 2. mai kl 12

At innklagede måtte være aktiv og følge opp de interessentene som hadde meldt seg. Innklagede lovet da å sjekke ut alle som hadde vist interesse for eiendommen, og deretter melde tilbake til klageren

I telefonsamtale senere samme dag bekreftet innklagede at budgiveren hadde samtykket i utsatt akseptfrist til 2. mai kl 12. På kvelden 27. april tok klageren kontakt med innklagede for å forsikre seg om at innklagede var aktiv. Klageren oppfatter da at innklagede er bortreist på kurs, men blir forsikret om at innklagede har full kontroll og følger opp alle henvendelser. Samtidig ramset innklagede opp et knippe interessenter uten å navngi disse, der han hevder at den ene etter den andre har frafalt sin interesse. På dette tidspunktet hadde det allerede gått et par dager uten at interessent x hadde blitt kontaktet. Innklagede unnlot altså å sende salgsoppgave til x før 30. april.

Den 30. april hadde klageren på nytt kontakt med innklagede, som forsikrer å ha full kontroll, men informerte samtidig at det ikke syntes å være flere interessenter. På formiddagen 2. mai har klageren kontakt med innklagede som opplyste at det ikke er flere interessenter, og at det mest sannsynlig ikke kommer flere bud. Like etter denne samtalen (kl 1055) fikk klageren en sms fra en skuffet x som har ventet på informasjon om eiendommen i nesten en uke. Klageren innså at det var så tett opptil akseptfristen kl 12 at han måtte fatte en beslutning. Klageren vurderte følgende faktorer:

Tatt i betraktning at x ikke har sett eiendommen, kan hun ikke forventes å gi noe høyere bud enn det foreliggende

Klageren har ikke håp om at budgiveren vil gi ytterligere forlenget vedståelse

Innklagede har for annen gang vist at han ikke er motivert til å medvirke til en god salgsprosess/pris på det nivået han selv har vurdert som rimelig

Dersom klageren hadde avslått det foreliggende budet, måtte konsekvensen være å finne en ny megler, for deretter å gå i gang med salgsprosessen på nytt. Dette ville ta tid, og høysesong for hyttesalg ville passere

Ved bytte av megler ville klageren ha løpt en risiko for å måtte betale dobbel provisjon

Ved et tredje salgsfremstøt måtte klageren forvente at potensielle kjøpere ville oppfatte objektet som «merkelig» og derved vanskelig salgbart

På bakgrunn av ovennevnte anså klageren at han i realiteten ikke hadde noe valg – han måtte akseptere foreliggende bud.

Før akseptfristen utløp, ble innklagede varslet muntlig og skriftlig om at innklagedes opptreden var å anse som ansvarsbetingende. Innklagede måtte ha forståelse for at hans respons på klagerens krav om nedsettelse av hans vederlag/erstatning ville påvirke klagerens beslutning om hvorvidt budet skulle aksepteres. Innklagede unnlot likevel å motsette seg kravet i det avgjørende øyeblikk, og har derigjennom akseptert prinsippet om nedsettelse av vederlaget og erstatning. Innklagede skapte en situasjon der klageren hadde to håpløse alternativer, noe som førte til at budet på kr 1 190 000 ble akseptert.

Klageren mener at innklagedes håndtering av oppdraget ikke har samsvart med:

Det en generelt må forvente av en eiendomsmegler

Den «konkurransesituasjon» innklagede angivelig har lagt opp til

Løfter om «bot og bedring» etter fadesen høsten 2006

Alminnelig krav til rettskaffenhet og redelighet som påhviler enhver tjenesteytende

Klagerne stiller spørsmål om innklagedes opptreden er i samsvar med god meglerskikk

Klageren syns det er oppsiktsvekkende at innklagede var på kurs uten at det var mulig å sjekke e-post eller at denne blir fulgt opp på annen måte. Til tross for dette gav innklagede uttrykk for å ha full kontroll på situasjonen og oversikt over alle interessenter. I ettertid har klageren oppdaget at innklagede var i et annet land, og regelrett bløffet over telefon med klageren.

Klageren mener innklagede har opptrådt uaktsomt ved manglende oppfølging av interessent x. Innklagedes versjon av saken samsvarer ikke med det klageren husker og kan dokumentere, og samsvarer heller ikke med den versjonen som x har gitt.

Klageren mener innklagede har fart med løgn, ført klageren bak lyset og generelt utført slett arbeid. Hvorvidt det er grunnlag for å hevde atdet foreligger særlige interesser/forsettlighet for å verne om en budgivers/kjøpers interesser, overlater klageren til andre å vurdere.

Klageren opplever at innklagede har håndtert oppdraget dårlig, og undrer seg over at de likevel krever fullt vederlag. Klageren mener han ikke har fått den tjenesten de har avtalt, og krav om nedsatt/bortfall vederlag er naturlig å fremme. Dersom innklagede har vært grov uaktsom eller forsettlig i sin opptreden, mener klageren at det påhviler et erstatningskrav relatert til det økonomiske tapet som klageren har lidt. Tapet utgjør i tilfelle kr 300 000 (differansen mellom meglers verdivurdering på kr 1 500 000 og endelig salgssum).

Klageren ber Reklamasjonsnemnda om en vurdering av på påklagede forholdene, og en anbefaling av en rimelig løsning mellom partene.

Innklagede anfører:

Klageren hevder at det i forbindelse med salgsoppdrag av hans bolig, og annonsering av denne i markedet høsten 2006 var flere uheldige hendelser fra innklagedes side.

Det medfører riktighet at man ikke oppnådde ønsket interesse rundt eiendommen ved markedsføring av denne og i tiden fremover. Innklagede antar at dette hadde sammenheng med at salgsprosessen startet sent på høsten, og interessen på fritidsboligmarkedet avtar noe på dette tidspunktet. Innklagede antydet også at mangelen på interesse kunne ha sammenheng med at prisen var noe høy, og dette burde vurderes før eiendommen ble annonsert på nytt. Klageren og innklagede ble da enige om å legge salget «på is» frem til våren. Oppdraget som var inngitt, var gyldig frem til 18. mars 2007. Innklagede kan ikke se at det var noen uheldige grep i prosessen med utleggelse eller gjennomføring av salgsprosessen på daværende tidspunkt.

Klageren hevder at det ble lovet «bot og bedring» fra innklagede, og at det for lettvinthetens skyld ble inngått ny avtale. Innklagede lovet ingen «bot og bedring» da de ikke var kjent med at det skulle være noen form for feil eller uheldige omstendigheter i foregående prosess. Derimot ble tidligere prospekt og annonser gjennomgått og vurdert, og partene ble enige om noen markedsstrategiske endringer, herunder endring av bilder og tekst, og en vurdering av prisantydningen. På bakgrunn av dette ble innklagede og klageren enige om å endre prisantydningen til kr 1 190 000. Innklagede var i den sammenheng meget klar og tydelig på at det er særdeles viktig at prisantydningen er et beløp som selgeren vil vurdere å akseptere dersom det ikke kommer høyere bud enn dette. Dette understrekes for at man ikke skal operere med såkalte «lokkepriser». Det henvises i den forbindelse til oppdragsskjemaet hvor det fremkommer at kr 1 200 000 er en sum som klageren og innklagede antok ville være en sannsynlig salgssum, og at meglerprovisjonen skulle reduseres dersom dette ikke ble oppnådd.

Innklagede gjør også oppmerksom på at innklagedes honorar ble satt ned fra ca kr 61 000 til en fastpris på kr 55 000 som følge av at prisantydningen ble satt ned.

Den 20. april 2007 ble eiendommen på nytt presentert i innklagedes avis og på internett. Eiendommen ble lagt ut for salg med hovedannonse i innklagedes avis den 27. april.

Den 25. april ble det inngitt bud på eiendommen på kr 1 190 000 etter at en interessent hadde besiktiget eiendommen. Dette budet ble lagt aktivt ut på innklagedes internettside hvor interessenter får opplysninger om eventuelle bud (budets størrelse og akseptfrist).Akseptfristen på dette budet var 27. april kl 16. Klageren ble informert om budet 25. april kl 1710. Klageren gav beskjed 27. april om at han ikke ønsket å ta stilling til bud gitt før hovedannonsen kom i avisen. Innklagede korresponderte deretter med budgiveren, og fikk 27. april kl 1540 forlenget akseptfrist på det inngitte budet. Ny akseptfrist var 2. mai kl 12.

Innklagede var på kurs i Finland 27. april, men hadde med seg interessentlisten over de som hadde meldt seg innen 25. april før arbeidsdagens utløp. Disse ble kontaktet 27. april med unntak av en interessent som ikke var tilgjengelig på telefon (dette var ikke interessent x). Saken ble gjennomgått med klageren samme kveld, og klageren ble dessuten informert om status og utvikling i saken.

Den 26. april ble det sendt en e-post til innklagede fra en interessent. Innklagede hadde ikke tilgang til sin e-post, men var tilgjengelig på telefon. Innklagedes e-post er satt opp slik at alle innkomne e-poster får et automatisk svar der de oppfordres til å kontakte innklagede pr telefon, fordi vedkommende ikke alltid er tilgjengelig på e-post. Innklagede mottok ingen telefon fra denne interessenten.

Onsdag 2. mai ble e-post fra interessent x besvart. Innklagede var ikke kjent med interessenten før dette tidspunktet. Klageren ble da fortløpende informert om at det er en interessent til som har meldt seg, og at det er sendt e-post til henne med prospekt, informasjon om innkomne bud, samt tilbud om å låne nøkler for å besiktige eiendommen. Klageren ble også informert om at denne interessenten etter eget utsagn ikke har mulighet til å se på eiendommen før førstkommende søndag.

Etter at klageren er informert, korresponderte innklagede med x pr e-post, og vedkommende ble tilbudt lån av nøkler for å besiktige eiendommen. Interessenten endret imidlertid tidspunktet for når hun hadde anledning til å se på eiendommen. Klageren ble på nytt kontaktet, og informert om at interessenten hadde mulighet til å se eiendommen samme dag, altså 2. mai på ettermiddagen/kvelden.

Klageren ville at innklagede nok en gang skulle forsøke å forlenge akseptfristen på det inngitte budet, slik at x kunne få mulighet til å besiktige eiendommen. Budgiveren ville ikke forlenge akseptfristen nok en gang, og ønsket selvsagt ikke å tilrettelegge for at flere budgivere kunne melde seg. Klageren ble informert om dette og orienterte at han skulle ta stilling til budet på kr 1 190 000. Klageren var da fullstendig klar over at interessent x ikke ville ha anledning til å besiktige eiendommen før akseptfristens utløp. På bakgrunn av dette hevder altså klageren at han ikke hadde noe valg, og at han måtte akseptere det inngitte budet.

Det er selger som er suveren i sin avgjørelse av hvilket bud som skal aksepteres eller avslås, og klageren var informert om at interessent x ennå ikke hadde besiktiget eiendommen da han valgte å akseptere budet på kr 1 190 000. Dersom klageren i ettertid «angrer» på sin avgjørelse, og tror at han kunne fått en høyere pris ved å avslå budet og fått en høyere salgssum fra x, kan ikke innklagede lastes for dette. Avgjørelsen ble tatt av klageren selv, og konsekvensene av dette må da stå for selgers regning.

Klageren hevder at innklagede måtte ha forstått at innklagedes respons på klagerens krav om nedsettelse av vederlaget villa ha påvirkning på en eventuell aksept av det inngitte budet. Klagerens krav om nedsettelse av vederlag ble fremsatt på et tidspunkt som gjorde at den ansvarlige saksbehandleren ikke hadde mulighet til å ta opp kravet med sin daglige eller faglige leder førakseptfristens utløp. Det poengteres også at dette «kravet» ble oppfattet som et varsel og ikke et krav. I varselet skrev klageren at han ville komme tilbake til et krav og de økonomiske konsekvensene. Dette kravet kom innklagede i hende 8. mai, og ble besvart 10. mai med møteinnkalling for å gjennomgå saken, samt ta stilling til klagerens krav. Dette møtet valgte klageren å avstå fra. Klageren ba da om forslag til minnelig løsning innen 16. mai. Han mottok også brev fra innklagedes advokat innen denne fristen. Innklagede finner det således merkelig at klageren mener ikke å ha fått tilbakemelding på sin henvendelse.

Klageren insinuerer at innklagede hadde interesse å verne om budgiveren for å unngå at andre interessenter medførte en høyere salgssum. Kjøperen har på ingen måte noen relasjoner til noen ansatte hos innklagede, og tvert i mot viser oppdragsavtalen at innklagede ville ha interesse i å oppnå så høy pris som mulig. En interesse av å verne om budgiveren ville også vært i strid med eiendomsmeglingsloven, så påstanden avvises i sin helhet. Innklagede kan ikke se å ha opptrådt klanderverdig eller uaktsomt i saken, og avviser derfor klagerens krav om nedsatt vederlag og erstatning.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener at innklagedes tilsvar spriker på flere punkter, ikke bare i forhold til klagerens opplevelser under salgsprosessen, men også i forhold til de opplysningene som fremkommer i selve tilsvaret.

Innklagede benekter de uheldige omstendighetene under salgsprosessen høsten 2006, men klageren konstaterer at innklagede reduserte honoraret sitt fra kr 61 000 til kr 55 000 samtidig som salgsoppgaven m.v. ble totalt omarbeidet. I det opprinnelige prospektet ble det presentert en mengde uriktige opplysninger som åpenbart dempet kjøpelysten. Eiendommen ble fremstilt som et rivingsobjekt, og eiendommen ble derfor presentert som noe annet og mye dårligere enn virkeligheten skulle tilsi. Selv etter at klageren påpekte feilen, og avtalte at teksten skulle fjernes, evnet ikke innklagede å fjerne rapporten fra nettet. Innklagede lovet å legge boligen ut for salg på rekordtid, slik at man skulle rekke interessentene før kjøpelysten svant hen for høsten. Etter at oppdragsavtalen var signert, var interessen for å bevirke den forespeilte fortgangen ikke lenger tilstede. Innklagede mente åpenbart at én visning var tilstrekkelig, til tross for at været på visningsdagen hindret fergetrafikk til eiendommen.

Klageren har ikke sett mange spor av kvalitetssikring i det arbeid innklagede har utført.

Klageren gjentar i stor grad sine tidligere anførsler, og mener innklagede ikke kan bevise at de har fulgt opp interessentene slik god meglerskikk tilsier.

Klageren mener at innklagede stilltiende erkjente de faktiske forhold da klageren konfronterte ham med situasjonen med interessent x. Klageren mener derfor at innklagede er erstatningsansvarlig.

Klageren hevder videre at innklagede kanskje har «tuklet» med interessentloggen, at innklagede muligens har forbindelser til kjøperen m.v. Klageren mener innklagede har opptrådt på en måte som burde føre til at bevillingen til å drive eiendomsmegling blir vurdert. Innklagedes omdømme blir i alle fall svekket.

Med bakgrunn i ny kunnskap om innklagedes handlinger justeres erstatningskravet som følger:

Bortfall av meglerhonorar på kr 55 000

Erstatning for redusert salgssum på kr 310 000(differansen mellom verdivurderingen på kr 1 500 000 og salgssummen på kr 1 190 000)

• Samlet krav kr 365 000

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder sine tidligere anførsler, og bemerker samtidig at fraværsassistenten på e-posten var aktivert.

Det presiseres også at salgsoppgave på eiendommen ble godkjent av faglig leder den 25. april, og sendt ut til samtlige interessenter som hadde meldt seg før den ansvarlige saksbehandleren reiste på kurs. Salgsoppgaven ble da også lagt ut på foretakets internettside slik at interessenter hadde mulighet til å hente ned salgsoppgaven.

Loggsystemet som klageren referer til fungerer ikke slik at man kan endre på det i ettertid slik klageren insinuerer. At det forekommer skrivefeil kan skje enhver i en hektisk hverdag, og innklagede anser dette som uvesentlig.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder misnøye med innklagedes saksbehandling.

Reklamasjonsnemnda gjør oppmerksom på at klagerens anførsler er gjengitt noe forkortet i saksresymeet. Ved behandlingen av saken har imidlertid Nemnda vurdert samtlige av klagerens anførsler.

Reklamasjonsnemnda må basere seg på det som er dokumentert skriftlig. Nemnda kan ikke se at det er dokumentert at innklagede har begått noen feil i denne saken.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 31. oktober 2007

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant