Klage nr. 2020225
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. februar 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokatfullmektig Vilde Johannson
SANDS Advokatfirma DA
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Skien
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I 2019 kjøpte klagerne en enebolig som innklagede formidlet. I salgsoppgaven sto det at tomten var på 1 192 kvadratmeter, og det lå vedlagt et situasjonskart fra kommunen hvor grensene var tegnet inn. Klagerne har etterpå fått opplyst at tomten er mindre. Klagerne anfører at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, og krever 60 000 kroner i erstatning.
Innklagede bestrider klagernes krav.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
I salgsoppgaven sto det at tomten var på
1 192 kvadratmeter, og det lå vedlagt et situasjonskart fra kommunen hvor
grensene var tegnet inn. Ifølge kartet gikk tomten inn i et veikryss, hvor det
i kanten av veikrysset var et område som klagerne ønsket å opparbeide og bruke
som parkeringsplass. I forbindelse med dette arbeidet tok naboen kontakt med
kommunen. Klagerne fikk tilsendt et målebrev hvor det fremgikk at tomten var på
927,9 kvadratmeter. I målebrevet fremgikk
det også at området klagerne ønsket å opparbeide og bruke som parkeringsplass,
ikke var en del av klagernes tomt.
Megleren innhentet opplysninger fra kommunen i forbindelse med salget. I matrikkelrapporten sto det at «Beregnet areal» var 1 192,3 kvadratmeter, men at «Historisk oppgitt areal» var 927 kvadratmeter. Det fremgikk også at «Historisk arealkilde» var et målebrev. Megleren hadde derfor en særlig oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser, jf. RFE-2017-115. Det sto ingenting i salgsoppgaven om at det kunne være avvik i det opplyste arealet, og det var heller ikke tatt forbehold om at det opplyste arealet og grensene, var usikre.
Først på kontraktsmøtet fikk for øvrig klagerne overlevert en mappe hvor blant annet matrikkelrapporten lå vedlagt. Megleren informerte ikke om at mappen inneholdt nye opplysninger om tomtens areal. Klagerne erkjenner at megleren pratet om usikre grenser på kontraktsmøtet, men klagerne trodde usikkerheten gjaldt én meter fra eller til. Uansett skulle megleren opplyst om de usikre grensene i salgsoppgaven.
Klagerne bestrider at det var opplysninger i salgsoppgaven som tilsa at det ikke ville være mulig å opparbeide parkeringsplass. På et av bildene i salgsoppgaven sto det parkert tre biler på det omtvistede området. Klagerne hadde derfor en berettiget forventning om at det ville være mulig å benytte området som parkeringsplass.
Krav om erstatning
Megleren har etter dette brutt
undersøkelses- og opplysningsplikten. Siden klagerne ikke kan opparbeide og
bruke det omtvistede området som parkeringsplass, har klagerne blitt påført et
økonomisk tap på 30 000 kroner. Uansett har klagerne kjøpt en tomt som er
264,1 kvadratmeter mindre enn det som var
opplyst i salgsoppgaven, og dette utgjør et verditap. I tillegg krever klagerne
30 000 erstatning for dekning av saksomkostninger. Totalt krever klagerne 60 000
kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
I opplysningene megleren innhentet fra kommunen, sto det at «Historisk oppgitt areal» var 927 kvadratmeter, og at «Beregnet areal» var 1 192,3 kvadratmeter. Når kommunen oppgir arealet på denne måten, må megleren kunne legge til grunn at «Historisk oppgitt areal» er nettopp historisk og utdatert informasjon. Takstmannen skrev for øvrig også i takstrapporten at arealet var 1 192,3 kvadratmeter. Megleren hadde ingen grunn til å tro at «Beregnet areal» på 1 192,3 kvadratmeter, var feil.
På kontraktsmøtet gikk megleren gjennom kartene i mappen, og det ble snakk om de usikre grenselinjene. Klagerne ga ikke uttrykk for at de ønsket å opparbeide og bruke det omtvistede området som parkeringsplass. Megleren fikk heller ingen spørsmål fra klagerne før avtaleinngåelsen.
Det var for øvrig ingen opplysninger i salgsoppgaven som tilsa at det ville være mulig å opparbeide parkeringsplass på det omtvistede området. Megleren kan ikke holdes ansvarlig for at det sto parkert tre biler langs veien på bildet i salgsoppgaven.
Kravet om erstatning
Megleren har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, og det er ikke grunnlag for erstatning. Uansett har ikke klagerne lidt et økonomisk tap. Det er usikkert om grensene en ansatt i kommunen har tegnet inn, kan legges til grunn. Kommunen har ikke bekreftet at disse grensene er riktige, og det sto under situasjonskartet i salgsoppgaven at grensene var usikre. Størstedelen av arealet klagerne ønsket å opparbeide og bruke som parkeringsplass, er for øvrig i dag benyttet som vei. Det er ikke dokumentert at klagerne lovlig ville fått opparbeidet parkeringsplass dersom området hadde vært en del av tomten. Det bestrides også at det vil gå ut over eiendommens markedsverdi at tomten er mindre enn det som var opplyst i salgsoppgaven.
Når det gjelder kravet om erstatning for saksomkostninger, har nemnda fast praksis på at de ikke tar stilling til dette.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Areal
Det er på det rene at det i opplysningene megler mottok fra kommunen var opplyst «beregnet» areal 1 192,3 kvadratmeter, og det var historisk oppgitt areal på 927 kvadratmeter. Spørsmålet var om dette tilsa at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser om arealets størrelse, eller tatt tilstrekkelig forbehold i den forbindelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
I matrikkelrapporten megler mottok, var de to arealene oppgitt. I tillegg stod det at det var et målebrev, og at det var «fiktive» grenser.
Nemnda mener ut fra en totalvurdering at megler skulle inntatt i salgsoppgaven nærmere opplysninger knyttet til mulig usikkerhet om arealets størrelse. Da megler ikke har gjort det, har han ikke overholdt opplysningsplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Parkering
Nemnda finner det klart at klagen ikke kan føre frem når det gjelder parkeringsplasser. Det er ikke sannsynliggjort at klageren kunne ha benyttet det aktuelle arealet til p-plasser om arealet tilhører tomten. Det omstridte området er en del av veikrysset som under enhver omstendighet legger begrensninger på utnyttelsen av tomten. Nemnda har for øvrig ikke grunnlag for å ta stilling til hva som er riktig areal.
Erstatning
Klagerne har krevd 30 000 kroner i erstatning for arealavviket. Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til dette spørsmålet. For det første er det ikke avklart hva som er riktig areal, da det i så fall må foretas en oppmåling. For det andre er det ingen opplysninger om antatt tomteverdi for en eiendom som denne saken gjelder.
Saksomkostninger
Når det gjelder saksomkostninger, fremgår det av nemndas vedtekter punkt 1.3 andre avsnitt at nemnda normalt ikke behandler spørsmål om dekning av partenes utgifter til advokatbistand. Nemnda finner ikke grunnlag for å gjøre unntak i dette tilfellet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Skien har ikke overholdt opplysningsplikten sin om tomtens areal og opptrådt i strid med god meglerskikk. For øvrig fører klagen ikke frem.