Klage nr:
97/07
Avgjort:
25.10.2007
Saken gjelder:
Meglers utlegg/honorar ved utgått oppdrag
Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Skedsmo
Saksfremstilling:
Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig. Boligen ble ikke solgt i oppdragstiden.
Innklagede er faglig ledet av statsautorisert eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ønsker svar og forklaring på sine brev til innklagede, samt at oppgjørsregningen i sin helhet blir trukket tilbake på grunn av hele sakens gang. Klageren hevder at det er innklagedes skyld at hennes hus ikke ble solgt gjennom innklagede på grunn av for høy prisantydning, samt dårlig saksbehandling. Dersom klageren ikke får dette, ønsker hun ny regning i henhold til oppdragsavtalen. Klagerne hevder at dette ser ut som et forsøk på svindel.
Innklagede har sendt en regning som ikke samsvarer med oppdragsavtalen. Klageren har gjentatte ganger bedt om en forklaring og spesifiserting av summene som er satt opp, men har ikke fått svar. For det første har klageren aldri sagt opp oppdraget, det opphørte etter seks måneder, de er likevel belastet et oppsigelsesgebyr på kr 12 500. Det er ifølge avtalen kun oppgjørsgebyr på kr 3 000 hun skal betale. Det er også ført opp annonser/markedspakke kr 10 000 og markedsføring på internett kr 10 000. Dette vedkjenner klageren seg ikke. Hun tegnet en kontrakt på markedspakke 1 til kr 6 000, samt at det muntlig ble avtalt en internettvisning til kr 1 500. Sistnevnte er ikke oppført på regningen. Klagerne har heller ikke fått en oversikt over visningene, det er kun ført opp et beløp på kr 6 500. Klageren tok mange visninger selv, da innklagedes saksbehandler bl.a. tok ferie så hun har vanskelig for å tro at innklagede har hatt 10 visninger og ønsker derfor en spesifisering av dette også. Klageren kan heller ikke se at det er ført opp noe beløp vedrørende innhenting av kart og reguleringsplan på kr 3 040, men undrer på om dette kanskje er et standardbeløp som ikke behøver å føres opp i kontrakten.
Hvis klageren tar utgangspunkt i at visningene og kart/reguleringsplan stemmer, kommer hun frem til følgende sum i henhold til kontrakt:
Etablering/tilrettelegging kr 6 000
Grunnboksutskrift kr 207
Visninger kr 6 500
Innhenting av kart og reguleringsplan kr 3 040
Bruk av takstmann med plantegning kr 3 500
s um kr 19 247
Dette avviker sterkt fra hva innklagedes regning lyder på.
Klageren har gjentatte ganger forsøkt å få svar fra faglig leder på både deres håndtering av salget og den altfor høye prisen. Innklagede ønsket ikke å kommentere det da han ifølge klageren mente det bare ble spekulasjoner og påstand mot påstand.
Fjorten dager etter klagerens siste brev til innklagede ringte innklagede og hadde et tilbud til klageren for å få avsluttet saken. Tilbudet innebar å halvere posten «utført jobb» fra kr 13 000 til kr 6 500. Denne posten finnes ikke i oppdragsskjemaet. Klageren ønsket tilbudet oversendt skriftlig, men skal ha blitt svart med at hun kun fikk en dag på seg til å godta tilbudet, og at innklagede i motsatt fall ville ta saken til forliksrådet umiddelbart. Klageren følte seg truet til å godta tilbudet, men valgte likevel ikke å godta det. Det endte med at klageren fikk tilsendt tilbudet på e-mail og 14 dagers betalingsfrist.
Innklagede anfører:
Innklagede fikk en telefon fra den andre oppdragsgiveren der han skal ha vært usikker på om de ønsket å fornye oppdraget. Etter en tid mottok innklagede en telefon fra ham hvor han ba om å få bildene da han skulle benytte disse til sin hjemmeside. Senere fikk innklagede se at boligen var lagt ut for salg av et annet eiendomsmeglerfirma med de bildene innklagede har tatt. Oppdraget var ikke sagt opp, men var gått ut på dato. Innklagede tok kontakt med den andre oppdragsgiveren som bekreftet at han og klageren hadde signert oppdrag hos den andre megleren. Innklagede sendte da brev om oppsigelse av oppdraget og oversikt over påløpte kostnader.
Innklagede gjorde dessverre en feil i oppgjørsbrevet, da han brukte 6 B og ikke 4 B. Nytt brev er skrevet ut «20.08.07»og lagt ved klagen. I denne avregningen er kr 12 500 i oppsigelsesgebyr fjernet.
Innklagede anfører at det var 2 x 2 annonser i lokalavisens boligavis. Annonsene ble ifølge innklagede godkjent av den andre oppdragsgiveren 16. juni 2006 og ekstra innrykk i avisen ble også godkjent av ham per telefon uke 41 2006. Markedspakke 1, internett og foto kr 6 000. I tillegg er det kr 1 500 for å legge boligen ut på internett en gang til. I tillegg kom det en ekstra kostnad for stangfoto på kr 2 500 avtalt på telefon med den andre oppdragsgiveren rett før fotografen kom. Visninger er tatt 27/6, 2/7, 3/7, 19/9, 3/10 10/10, 22/10, 23/10 og 29/9 og en del private visninger som ikke er ført opp. Ifølge innklagede er dette 10 visninger a kr 650. Alle visningene er ifølge innklagede avtalt med den andre oppdragsgiveren per telefon på forhånd. Kart og reguleringsplan og grunnboksutskrift er innhentet. Kommunen har en kostnad på kr 3 040 for denne opplysningen og kr 207 for grunnbok, jfr. punkt 5 i oppdragsskjemaet. Innklagede viser også til vedlegg for kostnader ved avslutning av oppdrag.
Boligen ble lagt ut for salg til kr 1 800 000. Boligen ble solgt for kr 1 750 000. Innklagede er derfor ikke enig i at den var overpriset. Prisen ble satt på bakgrunn av lovnader den andre oppdragsgiveren ga til innklagede og takstmannen på hva som skulle gjøres ferdig. Tiden gikk uten at det ble noen utbedringer. Innklagede laget enoversikt over utbedringer som var lovet, men ingen ting skjedde. Innklagede laget da en ny som også ble sendt til klageren.
Oppdraget ble inngått av begge oppdragsgiverne etter at den andre oppdragsgiveren møtte opp ved saksbehandlerens private bolig. Avtalen mellom oppdragsgiverne var at den andre oppdragsgiveren skulle stå for kontakten overfor innklagede ved beslutninger, samt fremmøte med takstmann og fotograf. Underveis i salgsprosessen forsvant tilbakemeldingene fra klageren, og innklagede fikk verken tilbakemelding per telefon eller e-mail som er sendt henne. På bakgrunn av dette ble en rekke markedsføringstiltak gjennomført med den andre oppdragsgiverens bekreftelse og godkjenning.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Klagen gjelder avregning av utlegg m.v. etter utgått oppdrag.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke at det forventes at innklagede skal respektere fristene for tilsvar.
Saken synes å gjelde et salg av tidligere felles bolig etter opphør av samboerskap. Spesielt i slike saker er det viktig med grundig og dekkende dokumentasjon av alle ledd i salgsprosessen for dermed å avverge mulighetene for uenighet i ettertid.
Innklagede har i sin første regning 29. januar 2007 tatt med et oppsigelsesgebyr uten at oppdraget er sagt opp. Dette er kritikkverdig. Forholdet er imidlertid rettet opp, men dette har skjedd ved avregning datert 20. august 2007, dvs. nesten syv måneder senere.
Oppdragsgiverne skulle betale kr 650 per påbegynt visningstime. Innklagede har i sitt tilsvar tidfestet ni visninger «og en del private visninger som ikke er ført opp» og kalt dette 10 visninger a kr 650. Visningene er avtalt med den andre oppdragsgiveren. Visningstidspunktene er ikke imøtegått av klageren, som synes å ha akseptert at det er avholdt 10 visninger.
Reklamasjonsnemnda ser at det hefter en rekke svakheter ved oppdragsskjemaet.
Når det gjelde oppdragsskjemaets punkt 5 er dette for dårlig fylt ut idet sluttsummen ikke er tilstrekkelig tydelig angitt for de enkelte poster. Det eneste beløpet som er oppgitt, er «kr 207,- pr tinglyst Erklæring på grunnboken». Reklamasjonsnemnda ser at dette beløpet ikke stemmer med satsene fra Statens Kartverk som er kr 172. Reklamasjonsnemnda vil bemerke at innklagede under dette punktet i oppdragsskjemaet ikke kan kreve betaling som inkluderer et vederlagselement, men kun dekning av faktiske utlegg.
Innhenting av kart og reguleringsplan kr 3 040 dekkes av formuleringen «innhenting av opplysninger fra det offentlige», som følger av oppdragsskjemaets punkt 5. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning burde beløpet være oppgitt, men finner likevel at innklagede må være berettiget til dette beløpet.
Av oppdragsskjemaets punkt 4A fremkommer det at oppdragsgiverne har bestilt Markedspakke I til kr 6 000. Annonser og markedspakke er ikke angitt i oppdragsskjemaet, og innklagede har heller ikke dokumentert på annen måte at dette er bestilt. Innklagede har dermed ikke krav på å få dekket mer enn Markedspakke I.
Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk ved å fakturere langt mer enn oppdragsskjemaet gir grunnlag for.
Når det gjelder klagerens påstand om at innklagede har benyttet for høyprisantydning, kan den ikke føre fram. Eiendommen ble markedsført av innklagede til kr 1 800 000, og ble solgt gjennom ny megler for kr 1 750 000 ifølge innklagede.
Konklusjon:
Klageren gis medhold slik at innklagede ikke har krav på mer enn det som fremgår av Nemndas bemerkninger.
Oslo, den 25. oktober 2007
|
(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant |
(sign.) Tore Bråthen formann |
(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant |