Klage nr. 2020239
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. februar 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Håkon Omdal
Advokatfirma Omdal
Innklaget: Jan G. Lilledal AS
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt
Saksfremstilling
I 2018 kjøpte klageren en bolig med to seksjoner som innklagede formidlet. Etter salget viste det seg at megleren kun hadde innhentet opplysninger om kommunale avgifter for den ene seksjonen, og at beløpet i salgsoppgaven var feil. Klageren anfører at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, og krever at innklagede betaler ham 86 318 kroner i erstatning.
Innklagede erkjenner at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, men anfører at erstatningskravet må reduseres fordi klageren ikke har overholdt tapsbegrensningsplikten.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Innklagede har erkjent at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, og de alminnelige vilkårene for erstatning er oppfylt. I salgsoppgaven sto det at kommunale avgifter utgjorde 13 816,30 kroner i året, men det riktige var 29 825,70 kroner. Erstatningen må i tråd med nemndas praksis settes til fem ganger årlige merutgifter neddiskontert til nåverdi, det vil si 73 318 kroner. I tillegg krever klageren erstatning for sakskostnader med 13 000 kroner. Totalt krever klageren 86 318 kroner i erstatning.
Det bestrides at erstatningen må settes ned fordi klageren etter innklagedes mening har brutt tapsbegrensningsplikten. Klageren ble kjent med forholdet først ett år etter overtakelsen, og han tok kontakt med innklagede med en gang. Det kan heller ikke kreves at klageren skal foreta bygningsmessige endringer. Erstatningen må ta utgangspunkt i situasjonen på salgstidspunktet.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede erkjenner at megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten, men bestrider at det er grunnlag for erstatning. Klageren overtok boligen i desember 2018, men først i mars 2020 tok han kontakt med innklagede med krav om erstatning. Det finnes ingen reklamasjonsfrist i eiendomsmeglingsloven, men kravet må bortfalle på grunn av klagerens passivitet og manglende vilje til å gjennomføre tiltak for å redusere det økonomiske tapet.
Uansett må erstatningskravet reduseres siden klageren har brutt tapsbegrensningsplikten. Beregningsgrunnlaget i kommunen kan med enkle grep reduseres betydelig, og innklagede har kommet med konkrete forslag til løsninger for å begrense det økonomiske tapet. Innklagede har blant annet tilbudt seg å dekke utgiftene til vannmåler, men klageren har ikke vist interesse for å redusere det økonomiske tapet.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at saken må avvises.
Innklagede har erkjent at det ble gjort en feil fra meglers side, og at innklagede er erstatningsansvarlig. Spørsmålet er om erstatningen må reduseres på grunn av klagerens tapsbegrensningsplikt. Slik saken er opplyst, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til dette. Nemnda vil dog bemerke at innklagede ikke kan kreve at klageren skal reversere seksjoneringen. Nemnda har for øvrig ikke grunnlag for å ta stilling til om klageren kan pålegges å installere vannmåler selv om innklagede eventuelt betaler kostnaden til dette.
Nemnda finner ikke at det er grunnlag for innklagedes anførsel om at klagerens krav er bortfalt ved passivitet. Det er ingen lovbestemt reklamasjonsfrist for klageren overfor innklagede. Det skal i utgangspunktet også mye til for at krav, som i dette tilfellet, faller bort så lenge kravet ikke er foreldet.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.