Klage nr. 2020248

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. februar 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet.

Innklaget:                      Aveny Eiendomsmegling AS (Privatmegleren Aveny)

                                      v/advokat Elisabeth Faanes

Tryg Forsikring

Saken gjelder:               Brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Saksfremstilling

Klageren kjøpte leilighet under oppføring med overtakelse 28. september 2018, formidlet gjennom innklagede foretak. Klageren anfører at megleren har gitt uriktige opplysninger om fremtidige utbyggingsprosjekt på nabotomten og krever 100 000 kroner i erstatning.

Innklagde bestrider klagerens krav. Det er ikke grunnlag for å vurdere erstatningskravet, uansett er ikke vilkårene for erstatningsansvar oppfylt.

Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Under kontraktsmøtet ble den videre utbygging av området diskutert, ettersom dette var omtalt i et eget punkt i kontrakten. Klageren ble fortalt at det skulle foregå mer utbygging, men at dette kun var bortover. Det ville komme flere blokker bortover ved siden av klagerens blokk, og hun måtte belage seg på noe arbeidstøy den neste tiden. Klageren spurte konkret om det skulle komme noe foran blokken leilighet hennes lå i. Megleren informert om at her kom det til å komme et uteområde slik det var vist på reklamen for prosjektet, med videre planer om sitteplasser og lekeområde. Det skulle ikke komme bebyggelse foran blokken. Dette samsvarte med tegningene hvor det var blokker ved siden av. Ett år senere oppdager klageren reklame for nye blokker, denne gangen foran hennes blokk. Da var allerede blokkene ved siden av ferdige.

Klageren møtte tilfeldigvis på megler i januar 2020, rett etter at reklamen kom opp, og spurte han hvordan dette kom til å bli. Han svarte da at det ikke kom til å bli høyere enn gulvet i hennes leilighet. Hun kom kun til å se ned på bygget foran. Klageren var i utgangpunktet svært skuffet da hun så reklamen for prosjektet, men ettersom det ikke skulle bli så høyt, så lot hun det gå.

Nå er store deler av blokken foran kommet opp til 2. etasje på hennes blokk og ikke 1. etasje slik megleren hadde sagt. I tillegg tar den ene blokken kveldssolen på sensommeren. Dette siste prosjektet gjorde veldig mye med området, som egentlig kun var skog og friområde. Klageren var klar over at hun ikke hadde rett på utsikt, men denne saken dreier seg om hvordan megleren har tilbakeholdt informasjon og kommet med “usanne” fakta til sine kjøpere.

Klageren har over lenger tid prøvd å få tak i megleren, men han svarer hverken på mail, facebook, eller meldinger. Han ønsker tydeligvis ikke kontakt med klageren hverken for å bekrefte eller avkrefte det hun sier. Han har tydelig unngått å videreformidle informasjon han satt på og ønsker nå null kontakt. Det har vist seg at også andre som har kjøpt av samme megler, har fått informasjon om bygget, men også de er blitt fortalt at det skulle bli lavere.

Klageren krever 100 000 kroner i erstatning fra innklagede for brudd på meglerens opplysningsplikt.

Innklagede har i korte trekk anført:

Den aktuelle leiligheten var på kjøpstidspunktet en av mange leiligheter i en blokk under oppføring. I salgsoppgaven stod det;

«Kjøper oppfordres særskilt til å vurdere den aktuelle boligens forhold (solforhold, utsikt, beliggenhet i forhold terreng og omkringliggende bebyggelse mv).»

Kjøper [er] kjent med og aksepterer at området er under utvikling, og at det vil bli byggevirksomhet i området også etter innflytning. Området rundt, er regulert [til] boligformål og vil bli videre utviklet iht til gjeldende reguleringsplan. Dette kan ha påvirkning på endelig utførelse av området, utsiktsforhold og lignende.»

I kjøpekontrakten sto det:

«Videre utbygging av [Navn på område]

 Kjøper er kjent med og akseptert at det vil bli videre utbygging av feltet og at som eier av en bolig ikke gir rett til påvirkning av noe som helst art når det gjelder videre utbygging. Kjøper er videre kjent med at man allikevel er forpliktet til å undertegne alle nødvendige dokumenter i forbindelse med videre utvikling som er godkjent av Plan- og Bygningsmyndighetene, og/eller følge utbygger sine retningslinjer mv. uten unødig opphold. Kjøper er også kjent med at vei og gang-/sykkelvei kan/vil bli bebygd i bakkant og forkant av tomten.»

Vedlagt kjøpekontrakten var også plankart med bestemmelser som viste hvor den planlagte utviklingen skulle skje, deriblant på nabotomten. Leiligheten ble overtatt den 28. september 2018. Klageren henvendte seg til megleren første gang i mai 2020 i forbindelse med at ny blokk var under oppføring og har siden rettet mange henvendelser til megler. Megleren har besvart disse så langt som mulig.

Vilkårene for erstatning

For krav mot eiendomsmegler må tre erstatningsvilkårene være oppfylt. Det må påvises et ansvarsgrunnlag, det vil si at eiendomsmegler må ha handlet uaktsomt. I denne uaktsomhetsvurderingen er det klart at ikke alle kritikkverdige forhold overskrider grensen for erstatningsbetingende uaktsomhet jf. HR–2018-1234-A. Videre må det påvises at den uaktsomme handlingen har vært årsak til et økonomisk tap. Det er den som krever erstatning, som må legge frem all dokumentasjon for å bevise at erstatningsvilkårene er oppfylt.

Vurdering av erstatningsansvar

Klageren har ikke dokumentert tapet sitt. Det er derfor ikke grunnlag for å ta stilling til om det foreligger erstatningsansvar. Det foreligger uansett ikke ansvarsgrunnlag i saken. I salgsoppgaven og i kjøpekontrakten ble det opplyst at området var under utvikling i henhold til vedtatte reguleringsplan, og at dette kunne få betydning for leiligheten. Det var i salgsoppgaven ingen opplysninger som tilsa at utviklingen av området kun skulle skje «bortover» slik klageren anfører. Klageren er av den oppfatning at det på kontraktsmøte ble opplyst av megleren at det kun skulle skje utbygging «bortover», og ikke foran hennes blokk. Megleren er ikke enig i at dette ble sagt.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

«Nemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningskravet.

Det er ikke grunnlag for kritikk/ ansvar i saken.»

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Når det gjelder det som er sagt muntlig mellom klager og megler, kan ikke nemnda ta stilling til det.

Det dreier seg om kjøp av en leilighet under oppføring i et boligområde som er under utvikling. Nemnda finner at det i salgsoppgaven og kjøpekontrakten ble gitt tilstrekkelige opplysninger om utviklingen av området. Det var også informasjon om dette i leveransebeskrivelsen. Klageren har ikke dokumentert eller på annen måte sannsynliggjort at megler før bindende avtale, ga opplysninger som fravek den informasjonen som ble gitt i salgsoppgaven.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.