Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr. 2020317

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 22. februar 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager: v/advokat Peter Hallsteinsen
Kluge Advokatfirma AS

Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Revetal

Saken gjelder: God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

Saksfremstilling

I august 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig med tilhørende låve og vognskjul. Klageren ga sin datter fullmakt til å opptre på hennes vegne i forbindelse med salget. I tidsrommet mellom bindende avtale ble inngått og overtakelse oppstod brann i låve og vognskjul, hvilket førte til betydelige skader på bygningsmassen. Selv om forutsetningene for salget på dette tidspunkt var betydelig forandret, ble ikke klageren informert om risikoen ved å gjennomføre salget. Megleren gjorde heller ingenting for å bringe klarhet i forsikringsdekningen til klager. I tillegg anføres det at megleren har misligholdt sin omsorgsplikt ved å ikke utsette overtakelsen inntil klageren var fullt innforstått med de rettslige følgende av å gjennomføre denne. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever at vederlaget faller bort i sin helhet.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og at det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført:

Den 14. oktober 2019 ble det inngått bindende avtale om kjøp av klagerens eiendom. Fire dager senere oppstod det brann i eiendommens gamle driftsbygninger, hvor låven brant ned til grunnen og vognskjulet fikk betydelige skader.

Megleren tok ingen særlige skritt for å informere klager og kjøper om deres stilling i etterkant av brannen. Selv om forutsetningene for avtalen på dette tidspunktet var betydelig forandret, ble klageren ikke informert om eventuell risiko ved å fortsette salget.

Det var innledningsvis noen uklarheter knyttet til utbetalingen av klagers forsikring for den skadede bygningsmassen. Uklarheten knyttet seg til forsikringsutbetalingens størrelse, da forsikringsselskapet ikke kunne gi endelig bekreftelse på utmålingen før fullstendig skaderapport forelå. Innklagede gjorde ingen forsøk på å bringe ytterligere klarhet i omfanget av forsikringsdekningen.

Innklagede hevder at de tok kontakt med klagers forsikringsselskap, men at de ikke ville utlevere opplysningene under henvisning til taushetsplikten. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at det har vært slik kontakt, og forsikringsselskapets systemer har ikke registrert noen henvendelse fra innklagede. Det hadde vært enkelt for megleren å innhente samtykke fra klager, stille noen kontrollspørsmål til forsikringsselskapet for å forsikre seg om hva slags forsikring som var tegnet, og tilpasset kjøpekontrakten etter dette.

På grunn av innklagedes manglende oppfølging i etterkant av brannen la klageren til grunn at kjøpernes ønske om å benytte sin tilbakeholdsrett var begrunnet i usikkerheten rundt klagerens forsikring og risikoen for å overta en mangelfull ytelse. Klageren forsøkte å være løsningsorientert og fastholdt at kjøpsavtalen skulle oppfylles på vanlig måte så snart kjøperne enten mottok tilfredsstillende forsikringsdekning eller prisavslag.

Klageren var ikke til stede på overtakelsesdagen 8. november 2019. Megleren deltok heller ikke, men en student som var deltidsansatt hos innklagede var sendt for å gjennomføre overtakelsen med kjøperne og deres advokat. Klageren var ikke kjent med rettsvirkningene av å overlevere nøklene til eiendommen, og handlet derfor i tillit til innklagedes kompetanse på området. På denne bakgrunn sendte klageren en SMS til megler hvor hun spurte om hva hun «hadde å tape» ved en eventuell utsettelse av overtakelsen. Innklagede lot imidlertid spørsmålet stå ubesvart.

Mens overtakelsen fant sted ble det gjennom kommunikasjon med forsikringsselskapet klart at forsikringen ville bli utbetalt, og at den i tråd med kjøpekontrakten, ville komme kjøper til gode. Informasjonen om at forsikringen ville utbetales til kjøper ble videreformidlet fra klager til megler. Klager ble samtidig via e-post og SMS fra megler gjort kjent med størrelsen på beløpet som kjøperne ønsket å holde tilbake. Kjøperne holdt tilbake 2 300 000 kroner av kjøpesummen for det de anså som mangler ved eiendommen.

Klageren gikk med på å overlevere nøklene til kjøper, i den oppfatning om at det tilbakeholdte beløpet ville bli overført til henne så snart forsikringen kom til utbetaling. Da hun etter overleveringen av nøklene ble klar over at kjøperne mente seg berettiget til både forsikringssum og prisavslag, ble megleren bedt om å avslutte prosessen umiddelbart. Klageren var således ikke kjent med at overtakelsen var endelig, og at tvisten med kjøperne nå var oppstått. Klagerens datter forsøkte å få innklagede til å stanse transaksjonen pr. e-post, uten å lykkes.

Innklagede var kjent med at det forelå betydelig uklarhet rundt flere viktige forhold for handelen. Megleren undersøkte ikke omfanget av forsikringsdekningen etter brannen, og klageren måtte selv bringe klarhet i spørsmålet. Frem til overtakelsesdagen ble det ikke gjort et solid forsøk på å få avklart omfanget av kjøpernes angivelige tilbakeholdsrett.

På tidspunktet for overtakelsen var megleren kjent med at kjøperne ønsket å holde tilbake
ca. 60 prosent av kjøpesummen, samtidig som forsikringssummen også ville tilfalle kjøper. Sett under ett ville en slik løsning innebære at kjøperne overtok eiendommen nær sagt vederlagsfritt. Denne urimelige løsningen tilsa alene at megler som den profesjonelle aktør burde ha reagert umiddelbart. Man er ikke kjent med eksempler fra rettspraksis på at kjøpere tilkjennes kompensasjon på 90-100 prosent av kjøpesummen i tilfeller hvor eneboligen på eiendommen er i behold og uskadd.

Megleren måtte utsette overtakelsen inntil klageren var fullt innforstått med de rettslige følgende av å gjennomføre overtakelsen, slik klageren også etterspurte pr. SMS. Klageren ble heller ikke gjort oppmerksom på at kjøperne hadde til hensikt å kreve både forsikringssum og gjøre tilbakeholdsretten gjeldende, hvilket kom overraskende på klageren.

Megleren har ikke oppfylt sin rådgivnings- og opplysningsplikt. Megleren burde ha informert om den risiko klageren ville bli utsatt for ved å gjennomføre overtakelsen. Han skulle ha forklart og rådgitt klageren om hvilke handlingsalternativer som forelå, herunder hvilke konsekvenser og risiko som var knyttet til de ulike alternativene. Klageren har stolt på innklagede som den profesjonelle part, men har ikke fått tilfredsstillende svar selv på direkte spørsmål.

Det at innklagede har bedt klager om å søke juridisk bistand kan ikke være tilstrekkelig rådgivning. Megleren kan ikke omgå rådgivnings- og opplysningsplikten ved å henvise klageren til advokat. Under enhver omstendighet måtte oppfordringen ha tilstrekkelig realitet. Etter at klageren mottok oppfordringen lot megleren overtakelsen bli gjennomført, uten å forsikre seg om at klageren hadde tatt reell stilling til oppfordringen.

Kjøpekontrakten baserte seg på innklagede sin standardavtale, hvor det i § 8 fremgikk at «eiendommen» er fullverdiforsikret. Kjøperne har anført at dette innebærer at de to driftsbygningene, som på tidspunktet for kontraktsmøtet hadde brent ned, også skulle være fullverdiforsikret. Klageren er ikke enig i kjøpernes forståelse av kjøpekontrakten. Usikkerheten kunne enkelt vært unngått ved at megleren tilpasset avtalen til den gjeldende situasjonen, noe som ikke ble gjort. Han kunne også kontaktet advokat eller konsernjuridisk hos innklagede for å sikre at kjøpekontrakten tydelig viste hva partene var blitt enige om.

Innklagede har i ettertid anført at det ble gitt muntlig veiledning. Denne anførselen er fremsatt lenge etter at tvisten oppstod, og underbygges ikke av skriftlig og tidsnær dokumentasjon.

Megleren burde sørget for en forsvarlig oppfølging av overtakelsen. Ut ifra den foreliggende situasjonen burde megleren vært til stede på overtakelsen, men sendte i stedet en uerfaren studentassistent til å gjennomføre denne. Dersom megleren velger å delegere sentrale deler av oppdraget, måte det følges opp på en måte som sikret at kravene til god meglerskikk ble ivaretatt. Klageren viser til Finanstilsynets rundskriv 7/2017 og anfører at de samme hensynene gjør seg gjeldende i de tilfeller hvor megleren delegerer sentrale oppgaver til en student.

Det har i ettertid oppstått en tvist mellom klageren og kjøperne av boligen, hvor saken er bragt inn for de alminnelige domstolene. Det er klagerens syn at saken mot kjøperne kunne vært unngått dersom megleren hadde håndtert salgsoppdraget på en aktsom måte og ivaretatt hennes interesser i tråd med god meglerskikk.

Megleren har brutt pliktene som oppstilles i eiendomsmeglingsloven § 6-3. Meglerens omsorgs- og opplysningsplikt skjerpes betraktelig i overtakelsesprosessen, da overtakelsen innebærer vidtrekkende rettsfølger for både kjøper og selger. Dette støttes også av
RFE-2020-13. Klageren viser til Rt. 1988 side 7 og anfører at megleren har en plikt til å reagere av eget tiltak når varsellampene blinker.

Klageren har fremsatt følgende påstand:

1. DNB Eiendom AS v/ ansvarlig megler […] har opptrådt i strid med regler for god meglerskikk i forbindelse med salg av [eiendommen].

2. DNB Eiendom AS betaler et beløp fastsatt etter Nemdas skjønn til [klageren], oppad begrenset til kr 91 500.

Innklagede har i hovedsak anført:

Forsikringen

Etter at låven brant ned fikk megleren beskjed fra selgerens fullmektig, som må identifiseres med selger, om at hun hadde forhørt seg med forsikringsselskapet angående brannen, og at alt var i orden med forsikringen. I kontraktsmøtet bekreftet hun også overfor kjøperne at låven var fullverdiforsikret.

Det er ikke vanlig at en megler undersøker forsikringsforholdet særskilt. Selgeren er nærmest til å ha kunnskap om dette forholdet, og megleren må derfor kunne legge selgerens opplysninger til grunn. Det fremgår av NOU 2006:1 at meglerens «viktigste kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren». Det er først dersom megleren har grunn til å anta at selgerens opplysninger er uriktige, at forholdene må undersøkes nærmere. Megleren hadde ingen grunn til å betvile opplysningene fra selgers fullmektig, særlig sett hen til at hun hadde fått bekreftelse fra forsikringsselskapet. Det bemerkes at hensynet bak regelen om meglers selvstendige undersøkelsesplikt først og fremst er å beskytte kjøper mot uriktige opplysninger fra selger, og ikke å beskytte selger mot egne uriktige oppfatninger. I herværende sak, hvor selger har gitt megler uriktige opplysninger om egne forsikringsavtaler, må selgeren selv bære risikoen for egen villfarelse.

Da selgers representant oppdaget at låven likevel ikke var fullverdiforsikret, ble megleren informert om dette pr. e-post. Megleren kontaktet selgers forsikringsselskap for å få nærmere informasjon om den aktuelle forsikringsavtalen. Da han på spørsmål fra forsikringsselskapet opplyste at han var megler, og ikke eier av eiendommen, fikk han til svar at han måtte få disse opplysningene direkte fra eier, og at de ikke kunne utgi informasjon til ham på grunn av taushetsplikten. Forsikringsselskapet sitt svar til megler var i samsvar med den strenge taushetsplikten som påhviler forsikringsselskapet i henhold til finansforetaksloven §§ 9-7 og 16-2, jf. § 1-3 første ledd bokstav d. Megleren hadde uansett ikke anledning til å foreta selvstendige undersøkelser av dette forholdet. Innklagede har ikke lyktes med å fremskaffe dokumentasjon på telefonsamtalen med forsikringsselskapet, da telefonoperatøren ikke kan oppbevare telefonlogg lenger enn to måneder tilbake i tid.

Med bakgrunn i selgers opplysninger var det ingen grunn til at megler skulle endre punktet om forsikring i kjøpekontrakten, som var i tråd med de forutsetningene som både kjøper, selger og megler hadde på det tidspunktet kontrakten ble signert. Gitt disse felles forutsetningene, er det uklart for innklagede hvordan selger mener at avtaleteksten burde vært formulert.

Overtakelse

Innklagede er uenig i klagerens påstand om at innklagede ikke har gjort tilstrekkelige grep for å skape klarhet og forutsigbarhet mellom partene forut for avtaleinngåelsen. I forkant av overtakelsen 8. november 2019 sendte megleren en e-post til både kjøper og selger med tilbud om et felles møte sammen med fagansvarlig. Formålet med møtet var å diskutere problemstillingene som oppstod etter at det ble brakt på det rene at låven ikke var fullverdiforsikret, og i felleskap forsøke å avklare prosessen videre. De valgte imidlertid ikke å benytte seg av dette tilbudet, og gjennomførte den planlagte overtakelsen.

Det å ta stilling til eventuelle kontraktsrettslige krav som kjøper eller selger måtte ha mot hverandre etter avhendingsloven faller utenfor meglerens oppdrag. Megleren skal opptre upartisk, og vil risikere å komme i ansvar ved å råde en av dem til å gjøre bestemte kontraktsrettslige krav gjeldende overfor motparten. Innklagede er derfor ikke enig i at megleren burde ha rådet selgeren til å nekte overtakelse 8. november 2019.

Megleren har gjentatte ganger, både før og etter overtakelse, anbefalt kjøper og selger å søke juridisk bistand i forbindelse med de kontraktsrettslige problemstillingene som oppstod etter brannen. Dette ble blant annet gjort i samme e-post som megleren oppfordret til et felles møte før overtakelsen.

Kjøperne møtte opp på overtakelsen sammen med advokat. Klageren møtte imidlertid ikke opp på overtakelsen og hadde så vidt innklagede bekjent heller ikke etterkommet meglerens anmodning om å søke juridisk bistand. Ettersom klageren ikke var til stede, kommuniserte fagansvarlig med klager pr. telefon. Det at megleren selv ikke var til stede på eiendommen for å gjennomføre den fysiske overleveringen av nøkler etc., kan ikke anses å ha hatt noen betydning for klagerens stilling. Det var for øvrig avklart på forhånd hvem som skulle være til stede på overtakelsen, herunder fra innklagedes side.

Når det gjelder SMS-en hvor klageren stilte spørsmål om hva hun risikerte ved å nekte overtakelse, så ble dette fulgt opp av fagansvarlig pr. telefon. Det ble informert om at det å nekte overtakelse generelt medfører en fare for avtalebrudd, men at det var vanskelig for megleren å si noe konkret om hva som ville bli konsekvensene i dette tilfellet. Megleren sa også at dette var bakgrunnen for at hun var blitt oppfordret til å søke juridisk bistand.

Dersom tingretten skulle finne at mangelskravet mot selger er rettmessig, kan ikke innklagede se at klagers korresponderende «tap» står i årsakssammenheng med at overtakelsen ble gjennomført som planlagt 8. november 2019. Dersom retten gir kjøperne medhold i at de faktisk hadde krav på å overta både eiendommen og et beløp tilsvarende gjenoppbyggingskostnadene for låven, innebærer det at selger ikke hadde rett til å nekte overtakelse.

Når det gjelder anførselen om at megler burde ha frarådet klageren å samtykke til kjøpers tilbakehold av 2 300 000 kroner, vises til at kjøpers tilbakeholdsrett gjelder uavhengig av om selger samtykker eller ikke. Ved kjøpers ensidige tilbakehold har kjøper full instruksjonsrett over beløpet og kan kreve det tilbakebetalt fra meglers klientkonto. Dersom det er tale om et såkalt avtalt tilbakehold, må derimot både kjøper og selger samtykke før megler kan frigi beløpet. Slik innklagede ser det, hadde klageren ikke kommet bedre ut av situasjonen dersom hun ikke hadde akseptert kjøpers tilbakehold.

Krav om vederlagsnedsettelse

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det foreligger ingen «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7 som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Spørsmålet er om megler har overholdt de plikter som fremgår av eiendomsmeglingsloven
§ 6-3 om god meglerskikk, herunder meglers omsorgsplikt overfor selger, etter brannen.

Det fremgår av sakens dokumenter at megler tok initiativ til at partene burde skaffe seg juridisk hjelp. Megler tok også initiativ til et møte noen dager før kontraktsmøtet for å drøfte den oppståtte situasjonen etter brannen, men partene ønsket ikke et slikt møte. Videre ble megler informert av selger om at eiendommen, herunder låve og vognskjul, var fullverdiforsikret. I en slik situasjon må megler kunne forholde seg til informasjonen fra selger. På grunn av taushetsplikten til forsikringsselskaper kunne megler heller ikke få ut informasjon fra forsikringsselskapet om forsikringsdekningen etter brannen med mindre selger ga han fullmakt til dette. Megler kunne heller ikke forhindret at kjøper ønsket å tilbakeholde deler av kjøpesummen, da dette er en rett kjøper har. Om tilbakeholdet var rettmessig, er et forhold mellom kjøper og selger.

Ut fra en totalvurdering av de fremlagte opplysninger i saken finner nemnda at megler her har overholdt omsorgsplikten overfor klager (selger) i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klagerens krav om bortfall av vederlaget kan derfor ikke føre frem. Megler har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved håndteringen av oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klageren gis ikke medhold.