Klage nr. 2020141

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mars 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Brit Haarklou Mathisen

              Indem Advokatfirma AS

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Ski

Saken gjelder:               Klage på meglers utførelse av oppdraget  

Saksfremstilling

Klageren kjøpte i februar 2017 en eierseksjon formidlet gjennom innklagede foretak.

Det ble ikke opplyst at boligen var seksjonert i strid med reguleringsbestemmelsene for området. Leiligheten er kun godkjent som hybel tilhørende enebolig i forhold til områdets reguleringsbestemmelser. Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av oppdraget. Det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet.

Innklagede bestrider klagerens anførsler. Det foreligger ikke grunnlag for erstatning.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren kjøpte i februar 2017 det som var beskrevet som en selveierleilighet, beliggende i et område regulert og godkjent for oppføring av frittliggende eneboliger og eneboliger med hybelleiligheter på inntil 60 m2, jf. reguleringsbestemmelsene. Salget av boligen, tildelt seksjonsnummer 2, ble formidlet av innklagede foretak.

I prospektet, betegnes boligen på følgende måte:

På forsiden: «2-roms sekundærdel av enebolig»

På side 30 under pkt. Eierform: «Selveier»

På side 30 under pkt. Innhold: «2-roms selveiet sekundærdel»

Prisantydning for boligen var i prospektet satt til 2 500 000 kroner. Reguleringsbestemmelsene og tilstandsrapport datert 7.desember 2016, lå som vedlegg til prospektet.

På side 4 i tilstandsrapporten var det inntatt markeds- og låneverdi for boligen, basert på «2-3 roms leilighet», og markedsverdien var satt til 2 750 000 kroner Dette basert på «Beregning» på side 12 i tilstandsrapporten. Boligen ble av megler lagt ut for salg på FINN.no, med prisantydning 2 150 000 kroner. I annonsen ble det oppgitt at boligtype var «leilighet» og eierform «selveier». I overskriften stod det «2-roms sekundærdel av enebolig».

Klageren var på jakt etter bolig til seg og sin familie og hadde, basert på finansiering, et søk ute for boliger med pris under 2 200 000 kroner. På visning spurte han megler om det var noe spesielt han måtte være oppmerksom på ved denne boligen. Han ble igjen etter at ordinær visning for å få meglers hjelp til å forstå innholdet i salgsprospektet. Klagerens forståelse av norsk var på dette tidspunktet svært begrenset. Det ble ikke gitt noen opplysning fra megleren om at boligen var seksjonert i strid med reguleringsplanens bestemmelser, eller at leiligheten kun var godkjent som hybel tilhørende enebolig. Kommunen har vært helt klare på at de ikke godkjenner tomanns- eller flermannsboliger i dette området. Eiendommen har vært gjenstand for tidligere forsøk på omregulering til flermannsbolig, uten at dette nådde frem.

Seksjonen har også vært gjenstand for heving tidligere, basert på at det ikke var en ordinær selvstendig boenhet. Ved overdragelsen til klageren var det disse kjøperne som fortsatt sto som hjemmelshavere til eiendommen.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet har utarbeidet en veileder for grad av utnytting, og i denne veilederen er det inntatt en definisjon av de forskjellige boligtypene. «Enebolig» er definert som en «frittliggende bygning som er beregnet på én husstand». «Enebolig med utleiedel/sekundærleilighet» defineres som «frittliggende bygning som er beregnet på én husstand, men som også inneholder en del som kan benyttes som en selvstendig enhet med alle nødvendige romfunksjoner». Det var dette det faktisk dreide seg om her. Deler av eneboligen var lagt ut for salg basert på at den var seksjonert. Dette kunne skje tidligere, da eierseksjonsloven og plan- og bygningslovens bestemmelser ikke var linket sammen, jf. Prop. 39 L (2016-2017) til lov om eierseksjoner.

Dessverre har det vist seg at det også var en rekke avvik fra forskriftens krav til funksjoner og utførelse, og dette er det fremsatt reklamasjoner på overfor selger og styremedlem i selgerselskapet. P.t. er status i disse sakene at selgerselskapet er under tvangsavvikling (konkursbehandling), og dom i sak basert på aksjeloven § 17-1 er anket.

Det foreligger også grunnlag for ansvar for megler, basert på eiendomsmeglers strenge profesjonsansvar. Det vises til at selv om denne eiendommen var seksjonert, så var den kun godkjent som enebolig med hybel. Det er denne hybelen som har fått snr. 2, og som dermed ble overdratt til klageren. Det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7. Det vises til at det verken i 2017 eller i dag eksisterer et marked for salg av deler av/rom i enebolig.

Kommunen har i reguleringsplanen for området vært helt klare på at dette området kun skal bebygges med eneboliger med hybeldel på inntil 60 kvm, jf. pkt. 2 bokstav a. Reguleringsplanen var inntatt i prospektet som ble utarbeidet av megler, og det legges derfor til grunn at megler var godt kjent med innholdet i denne.

Kommunen godkjenner følgelig ikke tomannsboliger i dette området. Det vises til eiendomsmeglingsloven § 6- 7(1) jf § 6-3. Klageren som i 2017 ikke snakket spesielt godt norsk og hadde begrenset forståelse for norsk skriftlig, ble på ingen måte forklart at det han uforvarende ga bud på, var noen rom i en enebolig og ikke en ordinær selveierleilighet. Det var megleren som fylte ut budskjemaet for klageren etter visningen. Klageren forstod ikke at han ved å signere på det, faktisk ga bud på hybelleiligheten.

Sommeren 2019 ble det innhentet en verdivurdering utført av en lokal eiendomsmegler, som da vurderte seksjonens verdi som selvstendig salgsobjekt til 0 kroner. Eiendomsmegleren gjorde også en vurdering av leiligheten forutsatt at den hadde vært en ordinær selvstendig boenhet i en flermannsbolig, og uten byggetekniske feil og avvik, slik den ble markedsført og solgt. Hennes konklusjon var da at boligen skulle hatt en verdi på 2 700 000 kroner i juni 2019.

Basert på ovennevnte foreligger det et tap for klageren på 2 700 000 kroner Det er heller ikke mulig å selge seksjonen til noen andre enn de som eier eneboligen, da det ikke foreligger noe marked for salg av hybel/del av enebolig.

Innklagede har i hovedsak anført:

Megleren innhentet på vanlig måte opplysninger fra kommunen. Det ble på bakgrunn av dette informert om eiendommens rettslige status i salgsoppgaven.

I ferdigattesten, utstedt 9. oktober 2015, fremkom det uttrykkelig at bygget var seksjonert i fire enheter, og at dette måtte endres tilbake til to seksjoner. Boligen var følgelig korrekt opplyst som selveier i salgsoppgaven. To brev fra kommunen var vedlagt salgsoppgaven, begge underbygger det faktum at seksjon 1, 3 og 4 må slås sammen slik at det blir samsvar mellom antall godkjente boenheter og seksjoner. Underforstått er seksjon 2 godkjent som egen boenhet/seksjon.

Salgsoppgaven inneholdt alle relevante opplysninger om seksjoneringen, samt alle relevante opplysninger knyttet til offentligrettslige forhold. Det var også opplyst om tidligere rettsoppgjør knyttet til denne seksjonen. Takstmannen bekreftet også i tilstandsrapporten at hybelleiligheten var godkjent som seksjon 2.

Budskjemaet ble fylt ut og inngitt på visning. Klageren fikk i praksis «angrerett» ved at han fikk mulighet til å trekke budet sitt, ettersom megleren først ville registrere det etter en endelig bekreftelse fra klager via SMS dagen etter. Dette ble gjort for å gi klageren anledning til å sette seg grundig inn i opplysningene i salgsoppgaven. Dersom klageren hadde problemer med å forstå norsk, hadde han dermed mulighet til å søke hjelp før endelig bekreftelse av budet.

Det bestrides at seksjonen er usalgbar og verdiløs i dagens marked. I samme gate som klagerens bolig, er det de senere år solgt flere seksjoner i eneboliger. Alle disse har samme betegnelse; selveier leilighet i enebolig. I tillegg er en av boligene nylig godkjent oppdelt i to seksjoner.

Innklagede har opptrådt i tråd med god meglerskikk. All nødvendig informasjon var formidlet gjennom salgsoppgaven på en aktsom og samvittighetsfull måte. Det var utførlig opplyst om boligens seksjoneringsforhold og øvrige offentligrettslige forhold. Opplysningene som ble gitt, var korrekte. Megleren hensyntok at budet ble inngitt under visning og gav klageren mulighet for å sette seg grundig inn i salgsdokumentasjonen før endelig bekreftelse av bud.

Innklagede kan ikke se at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7(1) jf. § 6-3 eller at megleren kan klandres på noe vis for sin utførelse av oppdraget.

Det foreligger ikke erstatningsbetingende uaktsomhet. Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap. Etter innklagedes oppfatning kan boligen selges som en selvstendig boenhet.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1, må megleren ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Da denne eiendommen ble seksjonert, var det – i motsetning til i dag – ingen kopling mellom plan- og bygningsloven og eierseksjonsloven. Det ble i forbindelse med seksjoneringen ikke kontrollert om seksjoneringen var i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser.

Det må legges til grunn at megleren på vanlig måte innhentet opplysninger vedrørende eiendommen fra kommunen. Spørsmålet er følgelig om den mottatte informasjonen tilsa at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser om de reguleringsmessige forhold. Nemnda finner ikke at megler skulle undersøkt dette nærmere.

Det synes for øvrig å fremgå av den korrespondansen som er fremlagt i saken, at kommunen ikke har hatt fokus på noen angivelige ulovligheter ved seksjon 2.

Nemnda har på denne bakgrunn kommet til at megler ikke har opptrådt uaktsomt vedrørende de reguleringsmessige forholdene. Erstatningskravet kan da ikke føre frem.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.