Klage nr. 2020197

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mars 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Møre Eiendomsmegling AS

v/advokat Torgeir H. Langva

Advokatfirmaet Engelsen DA

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen. Meglerens håndtering av oppgjøret. Krav om erstatning

Saksfremstilling

I 2018 kjøpte klageren en eierseksjon under oppføring som innklagede formidlet. Klageren har en rekke innsigelser til meglerens håndtering av oppdraget. Klageren har blant annet anført at det tok lang tid før hun fikk alle vedleggene til kjøpekontrakten, og at hun ble nektet å holde tilbake penger i oppgjøret på meglerens klientkonto.

Innklagede bestrider klagerens krav.

Innklagede er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Før overtakelsen

Klagerens første møte med megleren var i desember 2018. I dette møtet presenterte megleren en kontrakt i to eksemplarer. Men fire vedlegg manglet. I tillegg sto det feil dato i plantegningene. Megleren sa hun skulle endre datoen, og at hun skulle sende vedleggene som manglet til klageren på e-post. Klageren stolte på megleren og signerte kontrakten.

Da klageren purret på vedleggene etter møtet, sa megleren at utbyggeren måtte signere dokumentene først. I mars 2019 mottok klager kopi av kontrakten, men uten de fire vedleggene. I desember 2019 purret klageren nok en gang. Klageren fikk etter hvert tilsendt dokumentene, men signerte vedtekter manglet fortsatt.

I desember 2019 ble klageren innkalt til overtakelsesforretning. Klageren reiste hjem fra Spania for å delta. Men noen dager før møtet ga utbyggeren beskjed om at overtakelsen måtte utsettes. Utbyggeren bekreftet at overtakelsen kunne utsettes til klageren skulle hjem fra Spania uken før påsken. I et møte dagen etter fikk klageren beskjed om at grunnen var ustabil. Midlertidig brukstillatelse kunne derfor ikke gis. Klageren aksepterte at utbyggeren bare skulle betale dagmulkt frem til brukstillatelse forelå.

I kjøpekontrakten sto det at utbyggeren skulle innkalle til konstituerende sameiermøte cirka en måned før ferdigstillelse. Men dette ble ikke gjort. Sameiet ble registrert i Brønnøysundregistrene 26. mars 2020 med stiftelsesdato 20. februar 2020. Etter at klageren gjorde megleren oppmerksom på at det var en frist på seks måneder for registrering i Brønnøysundregistrene, ble datoen i stiftelsesprotokollen endret til 11. november 2019. I en senere e-post bekreftet megleren at stiftelsen først fant sted i mars 2020. Etter klagerens mening er dette dokumentforfalskning.

Vedtektene inneholder for øvrig en bestemmelse som strider mot eierseksjonsloven. Megleren har bekreftet at det var innklagede som utarbeidet vedtektene. At en megler tar inn en bestemmelse som gir utbyggeren vetorett for endringer i vedtektene, viser at megleren ikke ivaretar kjøperens interesser. Dette viser også at megleren mangler respekt for loven, og at megleren og utbyggeren ikke ønsket at seksjonseierne skulle kjenne til vedtektene før de kjøpte leilighetene.

Søknaden om seksjonering var datert 11. november 2019, og seksjoneringen ble tinglyst       20. februar 2020. Ved en tilfeldighet oppdaget klageren etter overtakelsen at døren til boden hennes sto åpen. Det viste seg at ventilasjonsanlegget var inne i boden hennes, og at det var nødvendig å komme til for service og vedlikehold. Det hadde ikke blitt gitt noen informasjon om dette tidligere. Megleren burde forsikret seg om at klageren fritt kunne disponere arealet før han ordnet med seksjoneringen.  

Overtakelsen

Den 17. mars 2020 ga klageren beskjed om at hun ikke kunne overta leiligheten før etter     10. april 2020 fordi hun var i karantene. Klageren opplyste samtidig hva som måtte fremskaffes til overtakelsen. Ifølge kjøpekontrakten skulle det holdes overtakelsesforretning for fellesarealet, og at det som sikkerhet for at utbedring av eventuelle mangler og gjenstående arbeid, kunne holdes tilbake et beløp på meglerens klientkonto. Siden det ikke hadde vært holdt overtakelsesforretning ennå, krevde klageren at 25 prosent av kjøpesummen ble holdt tilbake. Megleren bestred kravet.

Megleren innkalte til ny overtakelse 16. april 2020, men denne ble avlyst. Overtakelsen ble så satt til 30. april 2020, men også denne ble avlyst fordi utbyggeren og megleren bestred klagerens krav om å holde tilbake 200 000 kroner for mangler i oppgjøret. Meglerens opptreden er en medvirkende årsak til at overtakelsen ble avlyst, og klageren krevde dagmulkt fra 16. april 2020 og frem til overtakelsen fant sted. Overtakelsen ble så satt til 15. mai 2020. På grunn av meglerens opptreden følte klageren behov for å ha med seg advokat. På overtakelsen godtok ikke megleren at klageren holdt tilbake 200 0000 kroner på meglerens klientkonto. Beløpet måtte derfor settes på en klientkonto hos advokaten i stedet.

Utbyggeren skulle for øvrig lage en oversikt over punktene i overtakelsesprotokollen de ikke var enig i. Dette skrev megleren til og med inn i overtakelsesprotokollen. Men klageren har ikke mottatt en slik oversikt. Det betyr at megleren viste til et vedlegg som ikke finnes. Megleren var fullt og helt selgerens representant under overtakelsen.

Oppgjøret

Overtakelsen var opprinnelig satt til 31. januar 2020, og megleren sendte en e-post til alle kjøperne om at kjøpesummen måtte være på hans klientkonto innen denne datoen. Kjøpekontrakten er klar på at innbetaling før overtakelsen er et depositum, og at rentene tilfaller kjøperen. I en telefonsamtale bekreftet megleren overfor klageren at rentene på klientkontoen frem til overtakelsen, tilfalt henne. Siden renten på meglerens klientkonto ikke var lavere enn renten klageren fikk i sin egen bank, valgte klageren å innbetale kjøpesummen 31. januar 2020. Den 12. juni 2020 sendte klageren en e-post til megleren og purret på skjøtet og opptjente renter. Megleren svarte at rentene var utbetalt til utbyggeren, og at det er det som er vanlig.

Økonomiske krav i saken

På bakgrunn av klagepunktene over krever klageren at innklagede betaler henne

• 1,25 prosent rente av 5 329 139 kroner for perioden 31. januar 2020 til 15. mai 2020, det vil si 19 249,10 kroner pluss forsinkelsesrenter,
• dagmulkt for perioden 16. april 2020 til 15. mai 2020 med 4 100 kroner pr. dag, det vil si 118 901 kroner,
• erstatning for advokatkostnader til overtakelsen med 17 243,75 kroner,
• erstatning for alle kostnader for å få en bod på minimum fem kvadratmetertil eget bruk i samme bygg, og
• at 1 330 000 kroner skal stå på meglerens klientkonto som sikkerhet for utføring av arbeid på fellesarealer.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede beklager at det manglet fire vedlegg til kjøpekontrakten. Men innklagede kan ikke se at dette har hatt noen negativ betydning for klageren.

Det bestrides at datoen i plantegnene var feil.

Konstituerende sameiermøte ble gjennomført, og vedtektene er signert og datert 11. november 2019. Innklagede hadde ingen funksjon i denne sammenheng.

Innklagede utarbeidet vedtektene etter en standardmal. Det fremgår av vedtektene at dersom vedtektene strider med eierseksjonsloven, gjelder loven.

Det var utbyggeren og ikke innklagede som sendte inn søknaden om seksjonering. Når det gjelder boden, er dette et forhold mellom klageren og utbyggeren. Innklagedes oppdrag var å stå for oppgjøret, og innklagede var ikke involvert under salgsprosessen.

Klageren krevde å holde tilbake 25 prosent av kjøpesummen på meglerens klientkonto, men dette ble ikke gjort. I stedet ble det avtalt at 200 000 kroner skulle deponeres på en klientkonto hos advokaten. Dette beløpet gjaldt alle uoppgjorte forhold. Innklagede kan ikke se at megleren kan klandres. At beløpet sto hos advokaten i stedet for hos megleren, er uten betydning. Det sentrale er at klageren og utbyggeren var enige om fremgangsmåten, og at klageren ble sikret.

Kravet om dagmulkt og renter er i utgangspunktet et forhold mellom klageren og utbyggeren. Når det gjelder rentespørsmålet, avhenger dette av hvilken dato som legges til grunn for overtakelsen. Dersom overtakelsen først fant sted 15. mai 2020, er det klageren som har krav på rentene. Fant overtakelsen sted 31. januar 2020, har utbyggeren krav på rentene. Etter innklagedes er det sistnevnte dato som må legges til grunn, men overlevering av nøkler med videre ble utsatt til klageren kom hjem fra Spania. Det vises også til at klageren aksepterte at utbyggeren ikke skulle betale dagmulkt lenger enn til 31. januar 2020.

Kravet om erstatning for advokatkostnader kan ikke innklagede holdes ansvarlig for. Dersom en kjøper velger å søke juridisk bistand i forbindelse med overtakelsen, må dette gjøres for kjøperens regning.

Etter dette er det ikke grunnlag for å kritisere meglernes håndtering av oppdraget.

Innklagede har fremsatt følgende påstand:

            «Klageren gis ikke medhold.»

Reklamasjonsnemnda bemerker

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og meglerens håndtering av oppgjøret. I tillegg krever klageren erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at saken avvises. Den reiser spørsmål som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige saksbehandling. En forsvarlig behandling av denne saken forutsetter at nemnda hadde hatt anledning til å motta muntlige forklaringer fra klageren, megler, innklagede og eventuelle andre vitner med mulighet for nemnda til å stille spørsmål. Det skriftlige materialet som er fremlagt, gir ikke godt nok grunnlag for nemnda til å ta stilling til saken.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.