Klage nr. 2020256
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mars 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Aktiv Gjøvik Land Toten AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Meglers opplysningsplikt.
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte bolig formidlet gjennom innklagede foretak i mai 2020. Prisantydningen var 6 500 000 kroner. Boligen ble solgt 50 000 kroner under prisantydning. Boligens byggeår var i salgsoppgaven opplyst å være 1986. Etter overtakelsen ble klageren oppmerksom på at boligen opprinnelig var oppført i perioden 1920-1930. Eksakt byggeår er ukjent. Boligen ble deretter påbygget i 1968, og så ombygget i 1986 og i nyere tid. Under oppussingsarbeidet ble mye av den gamle konstruksjonen avdekket. Omfanget var så betydelig at utgifter til å sette boligen i stand, ble langt høyere enn klageren forutsatte.
Klageren anfører at megler ved håndteringen av oppdraget og gjennom opplysningene som ble gitt om byggeår og byggemåte, har opptrådt i strid med god meglerskikk. Saken er begrenset til spørsmålet om det foreligger erstatningsrettslig ansvarsgrunnlag.
Innklagede bestrider klagerens anførsler. Megler har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Byggeår
Boligen ble i salgsoppgaven markedsført som oppført i 1986, noe som ikke medfører riktighet. Etter overtagelse og i forbindelse med oppussingsarbeider, ble klageren oppmerksom på at boligen opprinnelig var oppført i perioden 1920-1930. Eksakt byggeåret er ukjent. Boligen ble deretter påbygget i 1968, og så ombygget i 1986 og i nyere tid. Under oppussingsarbeidet ble mye av den gamle konstruksjonen avdekket, omfanget var så betydelig at utgifter til å sette boligen i den stand den må være for å kunne tas i bruk, ble langt høyere enn forutsatt.
Etter overtakelsen hadde klageren diverse håndverkere på befaring i forbindelse med planlagt overflateoppussing av boligen. Det ble da påpekt at boligen burde undersøkes ettersom gulvet i gangen fremstod i dårlig forfatning. Det ble blant annet registrert fall i flisgulvet mot senter rundt en søyle. Boligen ble undersøkt av uavhengig takstmann. Ut fra det som fremkom i hans skadetakstrapport, ble det besluttet at hele gulvet i gangen måtte fjernes for å rette opp bjelkelaget. Dette medførte at også vegger og tak, samt trappen mellom etasjene måtte rives for å rette opp bærende konstruksjoner. Det er ikke underlig at en familie på to voksne og to barn under tre år ikke kunne bo i huset i forbindelse med slike reparasjonsarbeider.
Garasjen var opplyst å være oppført i 1992, noe som heller ikke medførte riktighet. Selger har bekreftet å ha kjent til byggeåret for både boligen og garasjen, og hevder å ha opplyst om dette både til takstmannen og megleren. Megleren valgte likevel å utelate historien om byggeprosessen i boligsalgsoppgave. Klageren spurte megleren hva som var av eldre bygningsmasse i boligen på visning, og megleren viste til et rom på 1 x 1 meter. I ettertid har det vist seg å være mye mer. Da klageren under visning spurte om hvor sikringsskapet var, ble han forevist en bod på stuen. Han så umiddelbart at dette rommet ikke var fra 1986. Det var i den anledning at klageren spurte megleren hva som ikke ble revet av det gamle huset i forbindelse med ombyggingen. Han ble da gjort kjent med at det var veggen med sikringsskapet som ikke var blitt revet.
Megleren uttalte seg om forhold hun ikke hadde grunnlag eller forutsetninger for å uttale seg riktig om. Dersom megler derimot var kjent med at omfanget av det gamle huset faktisk var større enn den veggen hvor sikringsskapet satt, mener klageren at innklagedes forklaring fremstår selvmotsigende når det argumenteres for at ombyggingen i 1986 var så omfattende at dette er riktig byggeår.
Boligen er i stor grad ombygget i 1986, men det er i den forbindelse ikke gjennomgående sanert/revet eldre bygningsmasse. Materialenes levetid er betraktelig redusert i forhold til det klageren kunne forvente ut fra gitte opplysninger fra selger og megler.
Pris
Klageren er enig i at tomtens størrelse og beliggenheten var spesiell. Prisantydningen var det ikke noe å utsette på, forutsatt at boligen var totalombygget i 1986 med datidens krav og byggtekniske forskrifter. Når store deler av boligen viste seg å ikke være fra 1986, og det dokumenteres materialer som kan dateres tilbake til første halvdel av 1900-tallet, har boligen fått et betydelig verdiminus.
Megler orienterte kjøper på visning om at barna til selger ikke var interessert i å overta huset, og at det var derfor de skulle flytte til leilighet og selge huset. På visning ble klageren gitt et tidsvindu på 20 minutter før neste visning. Underveis ble det orientert fra megler om at hun også hadde flere interessenter utenbys fra, som skulle se på boligen førstkommende helg. Hun virket veldig trygg på at dette var en bolig som ville bli solgt på rekordtid. Klageren følte veldig på at han måtte handle raskt dersom han skulle få kjøpt boligen. Kort tid etter kjøpet publiserte megler en post i sosiale medier med at det var oppnådd prisrekord i området ved dette salget. Ser man på øvrige boliger i samme område er prisen klageren betalte godt over snittet. Prisen virket satt med utgangspunkt i at boligen var oppført i sin helhet i 1986, til tross for at dette ikke medfører riktighet. Hadde boligen vært revet i sin helhet foruten krypkjeller og den ene veggen mellom stue og gang, hadde klageren ikke vært uenig i prisen.
Kommunale opplysninger
Det ble ikke innhentet offentlige dokumenter i forbindelse med salget som berører kommunale byggesøknader. Her har megler kun basert seg på uttalelser fra selger og takstmann.
Personlig kjennskap
Megler oppga ovenfor klager personlig kjennskap til selger og boligen på visning. Dette tyder på at megleren kjente boligen, utover det som er normalt ved et ordinært boligsalg hvor det ikke er noen relasjon mellom megler og oppdragsgiver.
Oppsummering
Megler burde ha orientert om at boligen opprinnelig var bygget ca 1920, eventuelt ukjent byggeår, deretter at boligen som opplyses i boligsalgsrapport til å være bygget i 1986, egentlig var en ombygging av en allerede eksisterende bolig som var tilbygget tilbake i 1968. Selger kjøpte huset av sin far, som sto for «totalombyggingen» i 1986. Selgers far kjøpte igjen huset av den personen som søkte om og oppførte tilbygg i 1968. Slik saken fremstår for klager, har megleren bevisst valgt å utelate informasjon i salgsoppgaven om at huset opprinnelig var eldre enn 1986, til tross for at hun hadde kunnskap om dette. Megler har opptrådt i strid med god meglerskikk. Det foreligger videre brudd på meglers omsorgsplikt.
Selger har kjøpt boligen av sine foreldre, og har selv eid den i 18 år. Dette gir et godt grunnlag for å fremstille en korrekt salgsoppgave for megler. Klageren har reklamert på diverse forhold ovenfor selger, herunder avvik i forhold til konstruksjonsmåte, feil ved det elektrisk anlegg, vinduer, skadedyr og vannlekkasje. Saken mot selger er ikke avgjort. Klageren har ingen intensjon om å kreve erstatning fra både selger, megler og takstmann for samme forhold. Klageren har foreløpig ikke fremmet krav om økonomisk kompensasjon fra innklagede.
Klagen mot meglerforetaket begrenses til å gjelde spørsmål om det foreligger ansvarsgrunnlag knyttet til meglerens håndtering av oppdraget. Det rettes ved denne klagen ikke krav om erstatning fra meglerforetaket for feil og mangler ved boligen. Dette er forhold som rettes mot selger i henhold til avhendingslovens bestemmelser.
Innklagede har i hovedsak anført:
Byggeår
Klagerens påstand om at megler har valgt å utelate historien om byggeprosessen tilbakevises. I salgsoppgaven er boligens byggeår opplyst å være 1986. Informasjon om byggeåret er hentet fra tilstandsrapporten. Opplysningen står på side 7 i tilstandsrapporten hvor kilden er opplyst å være gitt på befaringsdagen. Det samme gjelder garasjens byggeår som på side 8 i tilstandsrapporten er angitt å være 1992, også dette etter opplysninger takstmannen har fått på befaringsdagen. Selger har bekreftet overfor meglerforetaket at det ikke ble snakket med megler om å omtale byggeåret på annen måte enn det som fremgår av tilstandsrapporten.
Klagerens påstand om at boden på 1 x 1 meter ble fremvist av megleren som det eneste av eldre årgang i boligen, er ikke riktig. Da megleren skulle vise frem sikringsskapet, ble det sagt at denne boden viste virkelig åttitalls stil, her var det ikke pusset opp. Det er ikke synonymt med at dette rommet er det eneste som er igjen av eldre årgang.
Klageren hevder at han i forbindelse med visning av boden, selv så at denne ikke var fra 1986. Videre hevder han at han spurte megleren hva som ikke var revet av det gamle huset i forbindelse med ombyggingen i 1986. Denne påstanden fra klageren er ikke riktig. Megleren hadde ingen kunnskap om noen ombygging i 1986. derimot fremkommer det at klageren selv hadde kunnskap om at boligen hadde gjennomgått en ombygging i 1986. Det må derfor legges til grunn at klageren var kjent med at deler av boligen var fra før 1986 forut for at han la inn bud.
Pris
Dette var en spesiell eiendom, hvor tomtens størrelse og beliggenhet var det som var det unike. Prisantydning var satt til 6 500 000 kroner. Selger var tydelig på at dersom de ikke oppnådde salg til prisantydning, ville de beholde eiendommen til ett av barna kunne overta. De var ikke avhengig av å selge i forbindelse med nytt kjøp. Boligen ble etter bud/motbud til slutt solgt 50 000 kroner under prisantydningen.
Det er riktig at det settes av 20 min. til visning ved stor pågang. Under visningen var klageren og hans familie de eneste til stede, og megleren informerte om at det ikke var andre som hadde meldt seg på visningen, slik at de kunne ta seg god tid. Megleren var også til stede en time etter at visningen med klageren var avsluttet. Det var klageren selv som mente han hadde sett det han tenkte og avsluttet visningen. Det er riktig at det også var interessenter utenbys fra.
Innhenting av offentlige dokumenter
Rutiner rundt innhenting og gjennomgang av dokumenter er fulgt i dette oppdraget. Det var ingen ting i den informasjonen som megler mottok som tilsa ytterligere undersøkelser.
Bekjentskap mellom megler og oppdragsgiver
Relasjonen mellom megler og selger anses ikke å være av noen betydning for saken. Det er naturlig at en megler på et lite sted har bekjentskap med en eller flere av både selgere og kjøpere.
Klagerens krav
Innklagede stiller se undrende til at klagerens uttalelse om at boligen trengte betydelig økonomiske påkostninger for å være beboelig. Selgeren har frem til overtakelsen benyttet huset som bolig for seg og sin familie med tre barn.
Slik innklagede forstår det, har klageren rettet krav mot tre parter, takstmann, selger og megler. Innklagede mener at det en sak mellom kjøper og selger.
Innklagede står fast ved at megleren her har opptrådt i tråd med god meglerskikk, det er ikke grunnlag for ansvar for megler. Eventuelle krav avvises.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmål om det foreligger ansvarsgrunnlag som følge av brudd på god meglerskikk.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det sentrale spørsmålet i saken er om megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Nemnda nevner først at det på noen punkter står påstand mot påstand, noe nemnda ikke kan ta stilling til ved sin skriftlige saksbehandling av sakene. Det gjelder for eksempel hva som ble sagt om boden på 1 x 1 meter under visningen.
Nemnda legger til grunn at megleren rutinemessig innhentet opplysninger fra kommunen. I denne informasjonen, som nemnda har fått oversendt, var det ikke etter nemndas syn opplysninger som tilsa at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser om byggeåret og boligens tekniske stand, blant annet sammenholdt med tilstandsrapporten.
Når det gjelder boligens beskaffenhet, er det i salgsoppgaven opplyst at boligen er hovedsakelig fra 1986. Det heter også: «Det … må påregnes kostnader til vedlikehold. Noen komponenter i boligen har forventet levetid nær forestående.»
Denne informasjonen ga etter nemndas syn klageren en særlig oppfordring til å studere tilstandsrapporten, som var et vedlegg til salgsoppgaven. Her opereres det blant annet med fire ulike tilstandsgrader, hvor TG2 – middels kraftige symptomer – utgjør den nest alvorligste tilstandssvekkelse. I tilstandsrapporten har takstmannen oppsummert boligens tilstand slik:
«Dette er et forenklet sammendrag og det henstilles sterkt til å sammenholde dette med de respektive punktene i rapporten for å få et komplett bilde av objektet. GENERELT: Boligen er hovedsakelig fra 1986 og tilbygd/ombygd i flere omganger i senere tid. Boligen fremstår som påkostet, godt vedlikeholdt og tatt vare på. Det må likevel påregnes kostnader til vedlikeholdt. Noen komponenter i boligen har forventet levetid nært forestående. Ved kjøp av brukt bolig kan det være vanskelig å vite hva man skal forvente av behov for vedlikehold og oppgradering. Alder og tilstand på for eksempel tak, kledning, vinduer og rør vil avgjøre byggets vedlikeholdsbehov fremover. Byggeskikk og materialvalg vil også variere ut ifra byggets alder, noe som gjør at energiforbruk, komfort og bruk kan variere fra bygning til bygning avhengig av alder og hva som eventuelt er oppgradert. TILSTAND: Følgende punkter har avgjørende betydning for bedømming av denne bygningens tekniske tilstand. FØLGENDE BYGNINGSDELER HAR FÅTT TILSTANDSGRAD 2: Grunn, fundamenter og drenering: Som følge av alder og type konstruksjoner. Jeg har kun avdekket forhold som vurderes å være av liten negativ betydning for denne boligens tekniske tilstand. Gjør oppmerksom på at dagens krav til isolering, tetthet og andre bygningsdeler er/kan være strengere enn da bygget ble oppført. (…).»
Det fremgår her blant annet at grunn, fundamenter og drenering har fått tilstandsgrad TG2. Noen komponenter har forventet levetid nær forestående. Takstmannen henstiller også sterkt å sammenholde oppsummeringen med de respektive punktene i rapporten får å få et komplett bide av objektet.
Etter nemndas syn fikk klageren her tilstrekkelig informasjon fra meglers side om boligens tilstand og usikkerhet knyttet til dette. Med den informasjonen klageren fikk, er det ikke upåregnelig at det under oppussingen kan ha oppstått overraskelser som har fordyret prosjektet. Nemnda har forståelse for at dette kan ha ført til både økonomiske og praktiske utfordringer for klageren og hans familie. Men nemnda mener at megleren her overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin, og han har heller ikke på annen måte handlet i strid med god meglerskikk.
Konklusjon: Megleren har ikke opptrådt uaktsomt, og det foreligger ikke skyldansvar fra hans side. Det foreligger derfor heller ikke ansvarsgrunnlag for innklagede, jf. bestemmelsene om arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.
Nemnda bemerker for øvrig at selv om megleren eventuelt hadde opptrådt uaktsomt, tilsier ikke det at innklagede uten videre hadde blitt erstatningsansvarlig. I tillegg til at megler må ha vært uaktsom, må det være årsakssammenheng mellom meglerens uaktsomme handlinger eller unnlatelser og den skade som har oppstått. Men for nemnda er det ikke nødvendig å gå inn på de spørsmål dette reiser.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon:
[Klageren] gis ikke medhold.