Klage nr. 2020258

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mars 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Gamle Oslo

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av budrunden. Krav om erstatning

Saksfremstilling

Klageren innga bud på en eiendom formidlet av innklagede den 8. september 2020. Etter at klageren hadde lagt inn bud på 3 950 000 kroner, ble han oppringt av megler som fortalte at budet var blitt akseptert av selger. Kort tid etterpå kom det varsel om at det var registrert et nytt bud på 3 960 000 kroner. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gjenoppta budgivningen etter å ha informert klageren om at hans bud var blitt akseptert av selger. Hun skulle i stedet ha sørget for at den bindende avtalen mellom klager og selger ble oppfylt, herunder å påse at eventuelle formkrav var på plass. Klageren krever erstatning med 80 000 kroner.

Innklagede bestrider at megleren skal ha sagt at budet var blitt akseptert av selger. Selgeren aksepterte aldri budet. For øvrig bestrides klagerens krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Mot slutten av budrunden la klageren inn et bud på 3 950 000 kroner med akseptfrist kl. 12:55. Noen minutter senere ble klageren kontaktet av megler, som ifølge klageren innledet samtalen med å si at hun ringte med gode nyheter om at den andre gjenværende budgiveren hadde trukket seg, og at selger hadde akseptert budet til klager.  

I budet hadde klageren kommet med alternative overtakelsesdatoer frem til 1. desember etter selgers ønske. Megler fortalte at selger ønsket en så sen overtakelse som mulig, og at det erfaringsmessig var tjenlig at hun som megler medvirket til å få rask klarhet rundt overtakelsestidspunktet. Klageren svarte at han skulle diskutere med sin datter, som var den som skulle flytte inn i leiligheten.

Kl.12:44 mottar klageren varsel om at det var registrert et nytt bud på 3 960 000 kroner. Klageren ringte umiddelbart til megleren for å få en forklaring på hvorfor et nytt bud var registrert og videreformidlet etter at det var inngått en avtale mellom klager og selger. Megleren beklaget seg, og forklarte at det til hennes store overraskelse hadde meldt seg to nye budgivere som ikke tidligere hadde vist interesse for å legge inn bud, og at budrunden derfor ble gjenopptatt. Da klageren gjorde gjeldende at det var rettstridig å tilsidesette den allerede inngåtte avtalen, svarte megleren at hun bare hadde mottatt muntlig aksept fra selger.  Megleren mente seg berettiget til å godta nye bud, og hverken hun eller selger var bundet av den muntlige aksepten som var blitt formidlet til klager. Et par timer senere ble eiendommen solgt til en annen budgiver, da selgeren aksepterte et bud på 4 030 000 kroner.

Etter at klageren sendte en klage til innklagede, ble det erkjent fra innklagedes side at megleren hadde opptrådt kritikkverdig. Det viser seg imidlertid at innklagede har endret standpunkt i forbindelse med saken for Reklamasjonsnemnda. Klageren viser til alminnelige prinsipper for vektlegging av de mest tidsnære bevis når forklaringer endres i tilknytning til tvisteprosesser, jf. HR-2019-928-A (avsnitt 53).

Klageren mener det har formodningen mot seg at megleren kontaktet ham og selger i den rekkefølgen som innklagede hevder. Det virker usannsynlig at megleren har meddelt budskapet om selgers aksept, uten først å ha innhentet denne fra selgeren. Det er etter klagerens mening overveiende sannsynlig at det forelå en uforbeholden aksept fra selger.  Dersom klageren har blitt informert om at selger kom til å akseptere budet, uten at det forelå en skriftlig aksept, har megleren opptrådt i strid med eiendomsmeglingsforskriften
§ 6-3 fjerde ledd.

Det vises til meglers omsorgsplikt. Megleren skulle sørget for at avtalen inngått mellom klager og selger ble oppfylt, herunder at eventuelle formkrav var oppfylt. I stedet for å sikre at nødvendige formkrav for avtalen var oppfylt, valgte hun å utsette dette for å overbringe selgers aksept muntlig til klager.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever at innklagede erstatter ham 80 000 kroner, som tilsvarer differansen mellom klagerens bud og den endelige salgssum.

Innklagede har i korte trekk anført:

Det ble hverken ved oppdragsinngåelse eller på noe senere tidspunkt inngått noen avtale om at megler kan binde oppdragsgiver overfor tredjemann. Det var derfor ikke opp til megler å akseptere eller forkaste bud.

Klageren inngav til sammen fire bud på eiendommen. Da klageren hadde det høyeste budet på 3 950 000 kroner, tok megleren kontakt med klager. Ifølge innklagede sa megleren at de andre budgiverne hadde gitt seg, og at selgeren kom til å akseptere budet. Videre ble det sagt at klager og selger nå måtte bli enige om overtakelse.

De avtalte så at klageren skulle ringe sin datter for å avklare overtakelsesdato. Megleren kontaktet selger og informerte om at alle de andre budgiverne hadde gitt seg, og at de måtte forberede seg på å akseptere budet fra klager. Selger svarte at de avventet tilbakemelding fra klager angående overtakelsesdato.

I løpet av noen få minutter kom to nye budgivere på banen. Meglers oppgave var å oppnå høyest mulig pris for eiendommen, og det var derfor naturlig å fortsette budrunden når klagerens bud ikke var blitt akseptert. Det ble mottatt ytterligere syv bud, og eiendommen ble solgt for 4 030 000 kroner.

Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelse av hva megleren har sagt. Megler har ikke gitt uttrykk for at selger aksepterte budet. Meglerens uttalelse kom på et tidspunkt hvor klageren hadde det høyeste budet, men det var ikke akseptert av selger. Det er vanlig prosedyre at meglere utsetter samtalen med selger om aksept av bud så nært opp til akseptfristen som mulig, i tilfelle det kommer inn flere bud.

Selgeren aksepterte aldri klagerens bud, hverken skriftlig eller muntlig. Dette kan underbygges ved at klageren aldri mottok noen skriftlig aksept, og at eiendommen ikke ble formidlingsført innen akseptfristen gikk ut. At det ikke var avtalt noen overtakelsesdato, underbygger også at det ikke var inngått bindende avtale mellom klager og selger. Det er ikke tilstrekkelig at kontraktspartene blir enige om prisen, de bør også bli enige om viktige forhold som tidspunkt for overtakelse og oppgjør.

Innklagede har tidligere fremsatt et tilbud om kompensasjon, men dette var basert på feil fakta. Tilbudet ble trukket tilbake da man fikk riktig informasjon, og det ble klart at klagerens bud ikke var blitt akseptert.

Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Dersom nemnda skulle komme til at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, er det uansett ikke dokumentert at klageren har lidt et økonomisk tap. 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Klageren har krevd erstatning med 80 000 kroner tilsvarende differansen mellom klagerens bud og den endelige salgssummen. For at innklagede skal bli erstatningsansvarlig må flere vilkår være oppfylt. Blant annet må klageren ha lidt et økonomisk tap. Nemnda finner det klart at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap.

Nemnda behøver etter dette ikke å gå inn på om de øvrige vilkår for erstatning er oppfylt. Nemnda vil dog bemerke at partene er uenige om hva som konkret ble sagt i telefonsamtalen mellom megleren og klageren under budrunden. På dette punkt står det følgelig påstand mot påstand. Det er imidlertid uheldig om megler, slik innklagede har anført, uttalte at selger kommer til å akseptere budet hvis man blir enige om overtakelse. En megler må alltid være varsom med å gi uttrykk for hva selger vil gjøre med hensyn til aksept av bud eller andre forhold av betydning for salgsprosessen.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klageren] gis ikke medhold.