Klage nr:
06/08

Avgjort:
16.04.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Solli Plass
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede. Kjøpekontrakt ble inngått 25. april 2007.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede har i salgsoppgaven skrevet at balkongen er «solrik». Ved besiktigelse av eiendommen var været overskyet, og klageren forholdt seg til informasjonen gitt i salgsoppgaven da hun ga bud.

Klageren henviser til innklagedes lovfestede informasjons- og undersøkelsesplikt. Ifølge klageren utgjør solforhold på balkong en høyst rutinemessig og kurant problemstilling for en eiendomsmegler. Slike opplysninger kan lett verifiseres ved å vurdere objektets orientering og beliggenhet mot omkringliggende bebyggelse og horisonthøyde. Dette burde innklagede vurdert da han var på befaring av eiendommen. Innklagede burde forstått eller i det miste fattet mistanke om at opplysningen om solrik balkong var uriktig. Innklagede har på denne bakgrunn ikke oppfylt sin undersøkelsesplikt.

Videre anfører klageren at innklagede har brutt sin omsorgsplikt ved ikke å følge opp klageren da hun henvendte seg til innklagede etter kontraktsinngåelsen. Klageren mener henvendelsen utløser en plikt til aktiv handling fra innklagedes side med hensyn til å avklare spørsmålet om solforholdene på vegne av kjøper. Klager har selv, på oppfordring fra sin advokat, besøkt området både formiddag og ettermiddag for å danne seg et inntrykk av balkongens solforhold. Etter mange forsøk på å få kontakt med selgerne, fikk klageren ved overtakelse vite at solen var på balkongen fra ca. kl. 18.00- 20.30 midtsommers. Ifølge klageren betyr begrepet «solrik» at det er sol på balkongen i mange timer, ikke bare to timer når sola står høyest midtsommers og utelukkende i denne perioden. Innklagede må ha kjent til eller i det minste hatt mistanke om at opplysningen ikke var korrekt og unnlot å forholde seg til problemstillingen. Innklagede har, ved å ikke foreta seg noe utover å henvise klageren tilbake til selgeren, handlet i strid med omsorgsplikten overfor kjøper.

Overtakelsen av leiligheten var i kjøpekontrakten avtalt til 1. august 2007. Klageren ble kontaktet av innklagede, og spurte om hun var villig til å overta leiligheten tidligere enn avtalt fordi selgeren trengte penger. Overtakelsen ble fremskyndet til 22. juni 2007. Ved overtakelsen spurte klageren selgerne om solforholdene. Da klageren fikk opplyst at balkongen hadde sol fra ca. kl. 18.00-20.30, nektet klageren å overta leiligheten. Innklagede ble kontaktet av selger. Per telefon fikk klageren beskjed om at hun måtte betale erstatning for hver dag forsinkelsen varte dersom hun ikke overtok leiligheten. Klageren hadde anmerket «mangelfulle solforhold» på sitt eksemplar av overtakelseserklæringen. Innklagede instruerte om at det kun var tekniske feil som kunne anmerkes på overtakelseserklæringen. Hun måtte overta leiligheten og klage etterpå. Selger rev i stykker klagerens overtakelseserklæring og selgers eksemplar ble utfylt. Klageren følte seg tvunget til å undertegne erklæringen. På denne bakgrunn stiller klageren seg uforstående til innklagedes henvisning til at boligen ble overtatt uten at kjøper bemerket noe om solforhold i overtakelseserklæringen. Dette er brudd på god meglerskikk.

Innklagede anfører:

Eiendommen ble besiktiget på kveldstid og det kunne ikke observeres hvilke solforhold det var på balkongen. Ved utarbeidelse av salgsoppgave ble det foreslått «solrik balkong» i overskriften. Utkastet ble lest og godkjent av oppdragsgiveren.

På visning var det godt oppmøte, klageren var på visningen lenge og hadde god tid til å besiktige leiligheten og dens beliggenhet. Det var ikke overskyet vær, slik klageren påstår. Det var pent vær med sol, og balkongdøren sto åpen for å få bedre romtemperatur i leiligheten. Klageren sto lenge på balkongen for å observeresolforholdene. Det var ingen tvil om at hun lett kunne observere hvilke solforhold det var på balkongen disse dagene.

Kjøpet ble akseptert 16. april 2007 og overtakelsesdato ble satt til 1. august 2007. Innklagede hadde en god tone med klageren og innklagede fikk i oppdrag å selge klagerens leilighet. Kjøperen av klagerens leilighet ville overta klagerens bolig 1. juni 2007. Innklagede tok initiativ til å ringe selger og kom etter hvert til et overtakelsestidspunkt som passet alle parter; den 22. juni 2007. Klagerens påstand om at det var selger som ønsket en raskere overtakelse, overrasker innklagede.

Klageren tok kontakt vedrørende manglende solforhold på balkongen. Hun ble informert om at hun måtte henvende seg til selgerne for en eventuell klage, da det er de som kjenner eiendommen og godkjente salgsoppgaven.

Det var ikke ønske fra noen av partene at innklagede skulle være til stede ved overtakelse. Partene avtaltes å møtes på kveldstid, etter at innklagede var gått fra jobb og var på et privat besøk. Innklagede fikk telefon fra selgerne som uttrykte at klageren hadde slått seg vrang og innklagede ba om å få snakke med klageren for å få vite hva som var galt. Klageren virket opprørt og det var vanskelig å forstå henne på grunn av dårlige norskkunnskaper. Innklagede forsto at det var dårlig rengjort i leiligheten, det manglet en nøkkel og at det var for lite sol på balkongen. Innklagede spurte hva som skjedde hvis hun ikke signert overtakelseserklæringen. Innklagede fortalte at det kunne medføre dekningssalg dersom hun ikke ønsket å overta boligen. Videre oppfordret hun til å holde tilbake penger på overtakelseserklæringen inntil saken ble avklart.

Penger ble ikke tilbakeholdt og manglende solforhold ble ikke påtegnet i overtakelseserklæringen. Ytterligere rengjøring ble foretatt på stedet.

Innklagede er ikke kjent med at selger rev i stykker klagerens overtakelseserklæring eller at hun følte seg tvunget til å undertegne.

Noen dager etter overtakelse ble innklagede kontaktet fordi klageren ønsket å klage på balkongens solforhold. Klageren ble anbefalt å kontakte advokat og rette krav mot selger. Skriftlig klage fra klageren ble returnert samme dag med svar om at det måtte sendes til selger.

Innklagede mener gjennomføringen av salgsoppdraget ble utført i samsvar med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder om innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Eiendommen er i salgsoppgaven markedsført med «solrik balkong». Med «solrik balkong» må forstås en balkong som er rik på sol i den forstand at balkongen må ha sol store deler av dagen, i hvert fall om sommeren. I dette tilfellet, hvor balkongen hadde sol bare i perioden ca kl 18-20.30 midtsommers, er karakteristikken «solrik balkong» ikke dekkende. Bruken av uttrykket «solrik balkong» er på denne bakgrunn i strid med markedsføringsloven § 2. Det vil være i strid med god meglerskikk å utforme en salgsoppgave som bryter med markedsføringslovens regler om markedsføringen.

En eiendomsmegler har et selvstendig ansvar for opplysninger av denne karakter i salgsoppgaven, og kan ikke unnskylde seg med at salgsoppgaven er godkjent av selgeren.

Innklagede er dermed i prinsippet erstatningsansvarlig for det tap innklagedes forsømmelse har medført for klageren. Reklamasjonsnemnda er ikke forelagt dokumentasjon på at det foreligger økonomisk tap som følge av forsømmelsen, og har ingen forutsetninger for å ta stilling til hvor stort et eventuelt tap vil være.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og er i prinsippeterstatningsansvarlig for det tap som klageren har lidt.

Oslo, den 16. april 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant