Klage nr. 2020259
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mars 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Garanti Eiendomsmegling Moss
Saken gjelder: Meglerens håndtering av bud. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I august 2019 kjøpte klageren en leilighet som innklagede formidlet. Klagerens første bud på 2 225 000 kroner ble avslått, og selgeren fremsatte et motbud på prisantydning, 2 390 000 kroner. Klageren var av den oppfatning at han måtte legge inn et nytt og høyere bud, og inngav derfor et bud på 2 425 000 kroner. Budet ble akseptert. Klageren anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke gjøre ham oppmerksom på at det ikke var nødvendig å legge inn et høyere bud. Megleren burde ha informert om muligheten til å akseptere motbudet fra selger. Klageren krever erstatning med 35 000 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Klageren var interessert i en leilighet som lå ute for salg med en prisantydning på 2 390 000 kroner. Klageren var 82 år gammel og fikk hjelp av sin datter underveis i kjøpsprosessen. Etter å ha vært på visning la klageren inn et bud på 2 225 000 kroner. Selgeren avslo budet og fremsatte et motbud på prisantydning. Klageren diskuterte saken med sin datter, og de var begge av den oppfatning at det måtte legges inn nytt bud som var høyere enn motbudet. På denne bakgrunn ble det lagt inn et bud på 2 425 000 kroner, som selgeren aksepterte.
Megleren var innforstått med at både klageren og hans datter hadde lite erfaring med kjøp og salg av eiendom, og at de derfor hadde lite kunnskap om hvilke regler som gjaldt ved budgivning. Megleren burde forklart dem hvilke regler som gjaldt, slik at klageren unngikk å legge inn et høyere bud enn nødvendig. Megleren burde informert klageren om at han kunne akseptere motbudet, og at det ikke var nødvendig å legge inn et høyere bud.
Som følge av meglers opptreden endte klageren med å betale 35 000 kroner for mye for leiligheten. Klageren stolte på at megler ville gi all nødvendig informasjon som han trengte for å gjennomføre budgivningen og kjøpet på korrekt vis. Megleren har ikke ivaretatt hans interesser. Det bemerkes at selger var med i styret i boliglaget, og klageren stiller seg spørrende til om dette er grunnen til at megler kunne drive sin egen budrunde og motbud.
Etter dette har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Klageren krever at innklagede betaler ham 35 000 kroner, pluss renter.
Innklagede har i korte trekk anført:
Klagerens bud på 2 225 000 kroner ble formidlet til selger og samtlige visningsdeltakere. Budet ble avslått av selger, som deretter kom med et motbud på 2 390 000 kroner. Klageren avslo motbudet umiddelbart, og la inn et nytt bud på 2 425 000 kroner. Megleren gjorde både klageren og hans datter oppmerksom på at budet var 35 000 kroner over prisantydning og selgers tidligere motbud. Klageren hadde imidlertid bestemt seg og ba om at budet ble videreformidlet til selger. Dette ble gjort i samråd med klagerens datter. Budet ble akseptert av selger, og klageren ble stående som kjøper.
Megleren håndterte budene på korrekt måte, og klageren fikk en utførlig redegjørelse for budgivningsreglene både muntlig og skriftlig. Selv om klageren var 82 år gammel, fikk han under hele prosessen bistand av sin datter som hadde løpende telefonisk kontakt med megler. Hun bisto blant annet med å sende SMS-en som bekreftet budet på 2 425 000 kroner. Hvorvidt selger var tillitsvalgt i borettslaget, er uten betydning for saken. For ordens skyld presiseres det at vedkommende ikke var medlem av styret i boligbyggelaget.
Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, og det er ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Når selger har kommet med et motbud, men klageren ønsker å avslå det og i stedet fremsette et bud på 35 000 kroner over motbudet, har megleren en klar informasjonsplikt overfor budgiver. Det har formodningen mot seg at en budgiver vil avslå et motbud og heller fremsette et bud over motbudet. I en slik situasjon må en megler gi klar beskjed om at man ikke behøver å avgi noe nytt bud, men kan nøye seg med å akseptere motbudet. Innklagede har imidlertid ikke fremlagt noen dokumentasjon eller på annen måte sannsynliggjort at dette ble gjort. Dersom megler informerte klageren muntlig om dette, måtte megleren som den profesjonelle part sørget for notoritet, slik at man i ettertid hadde bevis for at slik informasjon ble gitt. Det kunne enkelt vært gjort ved at megler sendte en e-post til datteren som hadde fullmakt, og bekreftet det som var opplyst i den muntlige samtalen.
Nemnda bemerker for ordens skyld at det ikke fra noen av partene er blitt anført eller antydet at klageren høynet prisen i håp om at det ville «skremme» eventuelle forkjøpsberettigede bort.
Megler har her opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og innklagede må dekke klagerens økonomiske tap, 35 000 kroner. I tillegg kommer lovens forsinkelsesrenter fra 30 dager etter påkrav. Klageren fremsatte kravet i brev av 28. oktober 2020. Forsinkelsesrenter løper derfor fra 27. november 2020.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Garanti Eiendomsmegling AS må betale 35 000 kroner i erstatning til [klageren] med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 27. november 2020.