Klage nr. 2020206

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. april 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Siri Kallum-Vestby

Tønsbergadvokatene

Innklaget:                      Aure & Valskaar AS (PROA Eiendomsmegling Lillestrøm)

   v/advokat Mette Sandvik  

   Tryg Forsikring

Saken gjelder:                 Feil og manglende opplysninger om utleiedel          

Saksfremstilling

Klagerne solgte boligen sin gjennom innklagede foretak i 2015.Ved salget ble boligen markedsført som enebolig med godkjent hybel, noe den senere viste seg å ikke være. Kjelleretasjen er kun godkjent som tilleggsdel, og det var ført inn feil opplysninger i martrikkelbrevet i 2015. Dette medførte at kjøperne rettet mangelskrav mot klagerne med krav om prisavslag/erstatning på til sammen 1 330 000 kroner. Klagerne anfører at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 i det det foreligger brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det foreligger erstatningsbetingende uaktsomhet. Klagerne krever erstatning tilsvarende tapet de blir påført dersom kjøperne blir tilkjent prisavslag/erstatning.

Innklagede bestrider klagerens krav. Prinsipalt anføres at klagen må avvises, subsidiært bestrides det å foreligge brudd på god meglerskikk. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Klagerne er representert ved advokat. Innklagede er representert ved advokat fra sitt ansvarsforsikringsselskap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

Da klagerne tok kontakt med megler, planla de å selge boligen slik den var uten utleiedel i kjelleren. Under meglerens befaring i boligen fortalte klagerne det de husket fra søknadsprosessen i 2009. Kjelleren var først blitt søkt godkjent som boenhet/hybel, senere ble dette endret ved endringssøknad hvor hybelleiligheten ble erstattet av et hobbyrom.

Megleren sa han skulle undersøke og finne ut hva boligen var registrert som. Han gjorde søk/undersøkelser i matrikkelen, og ut fra det som fremkom av matrikkelbrevet/infoland, fant megleren at boligen likevel var godkjent med hybel/sokkelleilighet. På spørsmål fra klagerne rundt dette, svarte han at det var det som fremgikk av matrikkelen som gjaldt. De stolte på opplysningene fra megleren og regnet med at han foretok ytterligere opplysninger dersom det var nødvendig. Klagerne ble ikke fortalt at det kunne være en mulighet for at det var ført inn feil opplysninger i matrikkelen.

Etter anbefalinger fra megleren bestemte de seg for å innrede leilighet i kjelleren før salg.

Innklagede viser til at eiendomsmegleren har opplyst at kjellerleiligheten allerede var innredet ved hans første befaring i boligen. Dette er ikke riktig. Klagerne vet med sikkerhet at den første befaringen med megleren var 22. mai 2015. De engasjerte megleren under dette møte. Det ble avtalt at megleren skulle sende de et tilbud på megleroppdraget den 26. mai, noe også megleren gjorde og klagerne aksepterte tilbudet. Samtidig med at megleren gav klagerne tilbud på megleroppdraget, bekreftet han at han hadde undersøkt og funnet at boligen var godkjent som enebolig med hybelleiligheten. Den kunne derfor annonseres som det. Klagerne startet da arbeidene i kjellerleiligheten.

Oppdragsavtalen med megleren er ikke datert, men klagerne husker at denne ble signert etter møtet med megleren i mai 2015. Det at megleren ikke har sørget for dato på oppdragsavtalen må være innklagedes eget ansvar og risiko. Megleren kom på ny befaring i august, noe som også fremgår av oppføringen i timelisten.

Megleren burde gjort nærmere undersøkelser når han mottok ferdigattesten datert 11. november 2015. Ferdigattesten hadde overskriften «….enebolig – søknad om ferdigattest» Her skulle det stått; «…. enebolig med hybel …» for det tilfelle at eiendommen var godkjent med det.

Megleren til innklagede har misligholdt sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Med bakgrunn i de opplysningene klagerne gav om søknadsprosessen i 2009, skulle megleren gjort nærmere undersøkelser om kjelleren faktisk var godkjent som utleiedel, slik det fremgikk av matrikkelen. Dette ble ikke gjort og det ble heller ikke tatt forbehold i salgsprospektet om at det forelå usikkerhet når det gjaldt godkjenningen av kjelleren som hoveddel/utleiedel.

Det foreligger brudd på meglers omsorgsplikt, samt brudd på god meglerskikk. Videre foreligger det brudd på meglers undersøkelse- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, jf. andre ledd punkt 7.

Megleren har overskredet grensen for erstatningsbetingende uaktsomhet. Avvik fra god meglerskikk gjennom unnlatt rådgivning og undersøkelser er så stort at det gir grunnlag for erstatning. Ansvarsgrunnlaget er profesjonsansvaret for eiendomsmeglere og arbeidsgiveransvaret i skadeerstatningsloven § 2-1.

Erstatningskravets størrelse vil bli fastsatt i saken mot kjøperne. I tillegg kommer klagernes omkostninger ved saken.

Innklagede har i hovedsak anført:

Partene er uenig om hendelsesforløpet. Innklagede bestrider at megleren var på befaring den 22. mai 2015 før hybelen var innredet. Innklagede bestrider også at megleren i den forbindelse skal ha lagt frem dokumentasjon på at boligen var godkjent med hybel/ sokkelleilighet. Saken er derfor ikke egnet for skriftlig behandling i nemnda. Innklagede ber om at saken avvises.

Videre verserer det sak mellom selgerne og kjøper som ikke er ferdigbehandlet. Nemnda har lang fast praksis at partene da ikke etterpå kan rette seg mot innklagede og komme med ytterligere krav. Innklagede ber også av denne grunn om at saken avvises fra behandling.

Klagerne informerte megleren om at utleiedelen var godkjent av kommunen. Dette til tross for at klagerne måtte være kjent med søkeprosessen i forbindelse med byggingen av boligen i 2009. Klageren hadde den gang forsøkt å få godkjent hybel i kjelleren, men fått avslag på grunn av manglende p-plasser / uteareal. De byggmeldte derfor et hobbyrom i stedet. Det er ikke riktig at innklagede anbefalte klagerne å innrede kjelleren.

Det vanlige er at megler først er på befaring og så får oppdraget. Det er først når megler har fått oppdraget at informasjonsinnhentingen starter. For denne eiendommen ble sak opprettet i meglersystemet den 5.august 2015, og oppdragsavtalen, som er udatert, registrert i systemet den 6. august 2015. Ut fra timelisten er befaringsdatoen angitt til den 3. august 2015. Det kan derfor ikke være riktig når klagerne anfører at avtalen ble inngått i mai 2015. Da oppdraget var inngått, innhentet megler på vanlig måte opplysninger fra kommunen. Matrikkelbrevet ble innhentet den 11./12. august 2015. I matrikkelen stod det enebolig med hybel/ sokkelleilighet. Opplysningene inneholdt ikke tegninger, noe som ikke er uvanlig.

Meglerne hadde ikke kunnskap om opplysningene i matrikkelen før han mottok den fra kommunen i august. Det kan således ikke være riktig når klagerne anfører at megleren allerede i mai skulle ha fremlagt dokumentasjon, som viste at boligen var godkjent med hybel/ sokkelleilighet.

Det forelå heller ikke ferdigattest. Megleren ba derfor klagerne rekvirere denne.

Ferdigattesten ble rekvirert av selger og er datert 11. november 2015.

Det viste seg at ferdigattesten var basert på tegninger uten hybel, tilsvarende det som klagerne opprinnelig fikk godkjent ved bygging i 2009. På tidspunktet for søknad om ferdigattest hadde klagerne innredet hybel/ sokkelleilighet og måtte være kjent med at søknaden om ferdigattest var basert på feil dokumentasjon.

Klagerne har også fylt ut egenerklæringsskjema, undertegnet 25. november 2015. Her har klagerne krysset nei på spørsmålet om det er foretatt endringer i kjeller, noe som ikke er riktig. Videre har de krysset av ja for at boligen har utleiedel og ja for at denne er godkjent av bygningsmyndighetene. Klagernes handlinger har medført at boligselgerforsikringen har vurdert forholdet som grovt uaktsomt og varslet regress.

Det er et strengt ulovfestet profesjonsansvar, men det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres må anses som erstatningsbetinget uaktsom, jf. Rt-1995-1350. Det foreligger et kontraktsforhold mellom klagerne som selger og innklagede. Partenes plikter i denne sammenheng reguleres av oppdragsavtalen. Klagerens anførsel om at megler har brutt god meglerskikk og undersøkelses- og opplysningsplikten sin ved å markedsføre eiendommen med godkjent utleiedel, må ses i lys av klagernes manglende opplysning om at kommunen hadde avslått deres søknaden om hybel.

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 skal megler opplyse om alle forhold som har betydning for handelen. Det er ikke uenighet om at megler skulle ha opplyst om at hybelen ikke var godkjent, dersom han hadde grunnlag for å vite det. Det var ingen ting i de kommunale opplysningene som tilsa at hybelen ikke var godkjent. Tvert imot. I matrikkelen står det enebolig med hybel.

Innklagede hadde i tillegg mottatt ferdigattest og egenerklæringen fra selger. Det var heller ingen ting i disse dokumentene som gav grunnlag for å ytterligere undersøkelser. Opplysningene samsvarte med det som var avdekket ved befaring. Klagerne gav ikke informasjon om den manglende tillatelsen. Det er da ikke noe krav til at megler skal gjøre ytterligere undersøkelser.

Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd punkt 8 skal megler innhente ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. Meglers plikter i denne sammenheng er begrenset til eksistensen av ferdigattest, ikke om vilkårene for å utstede slik attest er til stede. Dette fremkommer blant annet i Rosén «Eiendomsmegling – rettslige spørsmål» side 285-286.

Prospektet ble oversendt klagerne for godkjenning 27. november 2015. Selgerne har plikt til å rette feil og skulle har rettet prospektet på punktet om utleiedel, ettersom de visste om den manglende godkjenningen fra kommunen. Klagerne burde dersom de satt på motstridende opplysninger ha undersøkt med kommunen hva som var godkjent, eller klart gitt tilbakemelding til megleren om de motstridene opplysningene, noe klagerne ikke gjorde.

Megleren har ikke handlet i strid med god meglerskikk og heller ikke opptrådt erstatningsbetinget uaktsomt.

Økonomisk tap

Dersom nemnda kommer til at det foreligger ansvarsgrunnlag, vil innklagede bestride at erstatningens størrelse skal være det samme som blir fastsatt i saken mellom selger og kjøper. Megler er ikke part i den saken og må kunne vurdere et eventuelt erstatningskrav på selvstendig grunnlag. Innklagede vil også anføre at den erstatning som klagerne må betale, vil være et prisavslag og således ikke noe økonomisk tap. Videre kan boligselgerforsikringsselskapet ha krav mot megler og megler skal ikke betale dobbelt opp.

Innklagede vil også anføre at klageren har medvirket til tapet ved å ikke informere megleren om sin kunnskap vedrørende søknadsprosessen i 2009, samt ved å krysse av feil på egenerklæringsskjemaet.

Avslutning / påstand

«Prinsipalt: Klagen avvises.

Subsidiært: Klagen kan ikke føre frem da megler ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk. Atter subsidiært: Megleren har ikke handlet erstatningsbetinget uaktsomt.»

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises.

Saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan avklares under nemndas skriftlige saksbehandling. Det vil her være nødvendig med umiddelbar bevisførsel i form av å motta forklaringer fra klagerne, megleren og eventuelle andre vitner.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Klagen avvises.