Klage nr. 2020249
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. april 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Moa
v/advokat Mats Aamodt
Eiendomsmegler Krogsveen AS
Saken gjelder: Misnøye med håndteringen av oppdraget. Krav om vederlagsnedsettelse.
Saksfremstilling
I 2020 formidlet innklagede salget av klagerens leilighet. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget. Hun har særlig anført manglende rådgivning og initiativ fra megleren underveis i salgsproessen. Megleren fremstod som passiv og med lite faglig tyngde. Det tok lang tid å selge leiligheten. Klageren krever at meglerens vederlag skal reduseres med 30 000 kroner.
Innklagede bestrider kravet. Det er ikke grunnlag for vederlagsreduksjon.
Innklagede er representert ved advokat fra hovedkontorets juridiske avdeling.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Salgsplakat på naboleiligheten under visning
Samme kveld som det skulle være visning i
klagerens leilighet, satte en annen megler hos innklagede opp en stor til salgsplakat
på sin egen leilighet. Leiligheten var på dette tidspunktet, ikke lagt ut på
nett. Leiligheten lå rett ved siden av klagerens leilighet. Alle som kom på
visning, så naturlig nok dette, og ville vente med å gi bud til de hadde vært
på visning i den andre leiligheten. Megleren reagerte også negativt på
strategien til kollegaen. Ifølge megleren tok hun dette opp på kontoret neste
dag. Klageren er av den oppfatning at dette påvirket salget av leiligheten. Til
sammen var det fire interessenter på visning denne kvelden, men det kom ingen
bud i etterkant. Den andre leiligheten ble solgt for
2 900 000 kroner, dagen etter første visning.
Foto
Det var engasjert samme fotograf på begge leilighetene, men kvalitetsmessig var bildene fra klagerens leilighet vesentlig dårligere. Det første annonsebilde viste leilighetsbygget og hekken, tatt fra veien. Den andre leiligheten hadde flotte utsiktsbilder, tatt fra garasjetaket. Dette var ikke tema da fotografen var i klagerens leilighet, til tross for flott utsikt mot sjøen og fjellene rundt. Meglerens oppgave inkluderer å bidra til gode salgsfremmende bilder av salgsobjektet. Hverken megleren eller fotografen bidro til dette. De utsiktsbildene som ble brukt i annonsen og salgsoppgaven, ble tatt av klageren selv med hennes mobiltelefon.
Strategi underveis
Det ble avholdt flere visninger uten at det kom inn bud. Tiden gikk og tilsvarende leiligheter i nabolaget ble fortløpende solgt over takst av konkurrerende meglerforetak. Klageren spurte megleren regelmessig om råd og tilbakemeldinger uten at hun viste interesse for å bidra til salg. Gjentatte ganger opplevde klageren at megleren ikke tok telefonen når hun ringte til tross for at hun kun tok kontakt i arbeidstiden (før kl. 15:00). Ved et tilfelle venter hun tre dager med å svare.
Klageren ble enig med megleren om å trekke leiligheten fra markedet i tre uker for så å relansere den. Da leiligheten skulle legges ut på nytt, måtte klageren be om endringer i annonsen. Blant annet gjaldt dette bilder med snø på taket, som ikke passet for en relansering i juli. Videre ble det foreslått å endre forsidebildet slik at utsikten kom fram. Det ble tatt nye bilder, og etter forslag fra klageren ble prisantydningen satt ned til 2 790 000 kroner, noe megleren var enig i. Det hadde på dette tidspunktet gått seks måneder siden oppdragsavtalen ble inngått. På grunn av lite initiativ og manglende råd og plan fra megler vurderte klageren å ikke fornye avtalen. Hun tok dette opp med megleren på telefon, og fikk beskjed om at det vil koste cirka 4 000 kroner, pluss utgifter til fotograf og takst. En dag eller to senere, får klageren en e-post fra innklagede med et kostnadsoverslag på 47 000 kroner, dersom hun velger å avslutte oppdraget. Klageren fornyet oppdraget, da det ble for dyrt å avslutte.
Feil opplysning i annonse
Leiligheten ble annonsert på nytt i juli, men det var ingen som meldte seg på til ny visning. Da oppdaget klageren at megleren i annonsen på Finn.no hadde skrevet at de kommunale avgiftene var på 63 000 kroner i året, mens det korrekte beløpet var cirka 5 000 kroner i året. Klageren gjorde megleren oppmerksom på feilen, og hun endret annonsen i løpet av to minutter.
Meglers opptreden på visning
Under en privat visning spurte en av interessentene klageren hvorfor leilighet ikke var blitt solgt, da de andre leilighetene i samme nabolag fortløpende var blitt solgt over takst. Klageren svarte som sant var, at hun ikke visste hvorfor. Det ble også påpekt at utsikten var mye bedre enn det som fremkom av bildene. Interessenten påpekte at hun ved tidligere visninger hadde opplevd samme megleren som passiv. Klageren holdt selv visningen som endte med salg over prisantydning.
Rådgivning
Klageren har gjennom hele perioden opplevd å få lite eller ingen råd fra megler i forhold til hva som kunne forandres på eller gjøres for å få til et salg, dette til tross for at klageren etter visningene spurte om slik tilbakemelding. Det var overhodet ingen tilbakemeldinger eller råd å få. Ifølge megler hadde ingen av de som kom på visning noe å si på leiligheten. Det var klageren selv som måtte ta initiativ til endringer i «strategien» og komme opp med en plan for å få solgt.
Klageren krever at kostnader forbundet med provisjon, markedsføringspakke og tilrettelegging blir kraftig redusert. Partene har vært i dialog rundt en løsning og innklagede har tilbudt 10 000 kroner i vederlagreduksjon, noe klageren mener er for lite.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren har utført sine plikter i henhold til kravet til god meglerskikk, og har rådet klageren underveis til flere tiltak. Klageren gjorde det imidlertid klart at hun ikke ønsket å redusere prisantydningen. Det kan ikke settes en prisantydning lavere enn det selger er villig til å akseptere bud på. Klageren mottok to bud fra forskjellige budgivere i juni, hvor begge var under prisantydning. Det er selges privilegium å forkaste eller akseptere disse. Men det underbygger at megler har utført sine plikter og fremskaffet interessenter og budgivere, selv om markedet ikke var villig til å by prisantydning på daværende tidspunkt. Selger ønsket ikke å sette ned prisantydningen, foruten en liten justering fra 2 800 000 kroner til 2 790 000 kroner, i juni 2020.
Megler kjenner seg ikke igjen i at klageren har måttet purre på henvendelser, eller ikke har fått svar på sine telefonsamtaler etter kort tid. Klageren har anført at salget ikke kom i stand som følge av meglerens innsats, noe megleren bestrider. Det er korrekt at klageren selv avholdt privat visning med personen som endte opp som kjøper. Imidlertid er det uansett kontraktsfestet i oppdragsavtalen at megler har krav på provisjon når handel er kommet i stand i løpet av oppdragstiden, selv om dette ikke skyldes oppdragstakerens innsats.
Innklagede er enig i at det er uheldig at det ble satt opp til salgsplakat på naboens leilighet i samme tidsperiode som det skulle holdes visning på klagerens leilighet. Samtidig er det offentlig informasjon at boligen til klager var til salgs på det åpne markedet, da boligen var markedsført i lokalavisen og på FINN.no med oppsatte visninger. På grunn av den uheldige timingen ble klageren tilbudt vederlagsnedsettelse med 10 000 kroner uten innrømmelse av skyld, men for å komme en misfornøyd kunde i møte. Klageren har videre blitt kompensert for nye bilder og ny avisannonsering.
Oppnådd salgspris
Salgsprisen tilsvarer meglerens verdivurdering i e-taksten som ble utarbeidet i januar 2020. Noe som tyder på at en salgssum på 2,9 millioner kroner neppe var realistisk, sammenlignet med markedet. At leiligheten i samme nabolag ble solgt for 100 000 kroner mer gjennom en annen meglerkjede stemmer. Men her kan standard og lignende gjøre utslag på prisen, og det er mer eller mindre tilfeldigheter som avgjør prisen på ellers sammenlignbare leiligheter. Det er videre opplyst at det fulgte med mye inventar ved dette salget, noe som bidro til en høyere salgssum.
Bilder
Bildene var av ordinær kvalitet. Ifølge e-post fra klageren var hun fornøyd med bildene. Da det måtte tas nye utvendige bilder av boligen på grunn av sesongvariasjon, tok megler denne kostnaden.
Feil opplysning om kommunale kostnader på FINN.no
Vi kan ikke se at dette har hatt betydning for markedsinteressen da kommunale kostnader var korrekt opplyst i salgsoppgaven. Det er videre korrekt at feilen på nettet ble rettet i løpet av få minutter etter at det ble påpekt.
Fornyelse av oppdraget
Det er ikke holdepunkter for at megler kan kritiseres for å opplyse om hvilke utlegg og honorarer som hadde påløpt, basert på klagers forespørsel. Kostnadene stemte overens med oppdragsavtalen, og ville blitt fakturert dersom oppdraget ble avsluttet uten et oppnådd salg. Etter ønske fra klageren skulle en avvente fornyelse til 6 måneders fristen hadde utløpt. Boligen ble solgt få dager før og av den grunn ble heller ikke avtalen fornyet.
For at vederlaget skal settes ned må megler – i strid med god meglerskikk – ha brutt eiendomsmeglingsloven § 7-7 og gjort seg skyldig i en «…ikke ubetydelig pliktforsømmelse..» som medfører at vederlaget kan settes ned eller falle bort. Meglers plikter avgjøres ut fra en tolkning av avtalegrunnlaget og relevant lovgivning. I første rekke er det oppdragsavtalen og kravene til god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven. § 6-3 som danner utgangspunkt for vurderingen. Oppdraget ble utført i tråd med god meglerskikk, og megleren har ivaretatt klagerens interesser. I saken er det ikke fremlagt dokumentasjon som sannsynliggjør at megleren har forholdt seg passiv til oppdraget, eller ikke har besvart klagerens henvendelser. Megler har utført alle sider ved oppdraget iht. oppdragsavtalen med markedsføring, visninger og budrunde. Eiendommen ble til slutt solgt til en pris over, og nære prisantydning.
Det foreligger ingen ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede opprettholder kravet om dekning av meglerens fulle honorar.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk ved håndteringen av oppdraget og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Feil i annonsen om kommunale avgifter
Det er på det rene at det i annonsen på FINN.no var en feil vedrørende kommunale avgifter. I annonsen stod det at beløpet var 63 000 kroner i året, mens korrekt beløp var ca. 5 000 kroner. Det er ikke opplyst fra noen av partene hvor lenge denne uriktige opplysningen lå ute på FINN.no, men den ble korrigert med en gang megler fikk beskjed om det.
Nemnda finner uansett at denne feilen neppe har hatt noen betydning for salget. De som er i markedet for boliger av denne type, vil som oftest forstå at beløpet måtte bero på en feil.
Manglende rådgivning, strategi m.m.
Nemnda har ved sin skriftlige saksbehandling ikke grunnlag for å ta stilling til klagerens anførsler om manglende rådgivning og initiativ fra megleren underveis i salgsprosessen.
Salgsplakat for naboleiligheten
Det synes å være enighet mellom partene om at det var uheldig at det ble satt opp salgsplakat på naboens leilighet i samme tidsrom som det skulle holdes visning på klagerens leilighet. Nemnda mener også at dette var kritikkverdig ut fra de konkrete omstendigheter. Avgjørende er at det var en megler ansatt på innklagedes kontor som eide naboleiligheten, og skulle selge denne.
Innklagede har imidlertid for dette tilbudt vederlagsnedsettelse med 10 000 kroner, noe klageren ikke har akseptert. Nemnda mener at innklagede her har prøvd å komme klageren i møte på en god måte.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.