Klage nr. 2020257

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. april 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Heidi Nergård

                                      Adnor Advokat AS

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Trondheim Torg

Saken gjelder:               Meglers opplysningsplikt. Krav om erstatning.

Saksfremstilling

I juni 2018 kjøpte klagerne en enebolig som innklagede formidlet for 4 990 000 kroner. Eiendommen ble markedsført med egen utleiedel i kjeller. Ved videresalg oppdaget klagerne at boligen likevel ikke var godkjent for utleie. Klagerne anfører at megleren har misligholdt sin opplysningsplikt, og krever 200 000 kroner i erstatning.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Klagerne er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

I juni 2018 kjøpte klagerne eneboligen for 5 310 000 kroner. Boligen ble markedsført som en frittliggende enebolig med egen utleiedel i kjelleren. Da klagerne skulle legge boligen ut for salg våren 2020, oppdaget klagerne at boligen likevel ikke var godkjent for utleie fordi det var tatt bort en innvendig trapp.

Meglerforetaket som var engasjert for å bistå klagerne med salget beregnet boligens markedsverdi med og uten utleiemuligheter, og kom til at dette utgjorde en differanse på 200 000 kroner. Det vises til en rekke lignende saker hvor Reklamasjonsnemnda har foretatt tilsvarende vurderinger, som blant annet sak RFE-2011-69.

Klagerne krever verditapet erstattet av innklagede.

Innklagede har i korte trekk anført:

I salgsoppgaven under avsnittet «ferdigattest/brukstillatelse» stod følgende:

«Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 18.02.1983 fra [kommunen]. Ferdigattest for bruksendring av kjeller fra tilleggsdel til hoveddel, datert 24.10.2017. Ingen andre godkjente attester i byggesaksmapper eller i elektronisk arkiv.»

I egenerklæringsskjemaet har selgerne skrevet følgende om kjellerarealet:

«Den er godkjent fra tilleggsdel til hoveddel. Har i ettertid fjernet innvendig trapp mellom kjeller og 1. etg.»

Klagerne hevder at de ikke ble gjort kjent med at boligen ikke var godkjent fordi trappen var fjernet. For at klagerne skal kunne høres med dette, må det legges til grunn at de ikke oppdaget at trappen var fjernet, til tross for at de deltok på én fellesvisning og én privatvisning med selger. Videre må det legges til grunn at klagerne hverken hadde lest egenerklæringsskjema, igangsettelsestillatelse datert 9. februar 2017, eller ferdigattest datert 24. oktober 2017. Dokumentene var omtalt i selve salgsoppgaven og lå ved som vedlegg.

Det klagerne har oppdaget i forbindelse med videresalget, var at kjelleren ikke var blitt omsøkt som en selvstendig boenhet. Boligen ble imidlertid ikke markedsført med en selvstendig enhet for utleie. Megleren har brukt begrepet «utleiedel» alle steder i salgsoppgaven hvor utleieadgangen var omtalt. Det blir derfor ikke riktig å vurdere saken på bakgrunn av spørsmålet om det skulle vært godkjent en selvstendig boenhet i boligen eller ikke. Likevel har klagerne beregnet erstatningskravet ut fra en slik differansebetraktning.

Saken skiller seg fra sak RFE-2011-69, som klagerne viser til. I herværende sak var kjellerarealet lovlig bruksendret og selger opplyste om modifikasjonen ved fjerningen av trappen. Klagerne hadde tilgang til denne informasjonen på kjøpstidspunktet.

For at boligen skal være i overensstemmelse med igangsettelsestillatelsen og ferdigattesten må det settes opp en innvendig trapp. Arbeidet med å sette opp denne representerer en betydelig lavere verdi enn erstatningskravet på 200 000 kroner.

Megleren har gitt tilstrekkelige opplysninger, og for øvrig handlet i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, og følgelig kan erstatningskravet ikke føre frem.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.

Det sentrale spørsmålet er om megleren har overholdt sin opplysningsplikt vedrørende informasjon om «utleiedel» i salgsoppgaven. Konkret er det spørsmål om megleren burde løftet frem i salgsoppgaven at en forutsetning for å benytte utleiedelen, var at innvendig trapp mellom kjeller og 1. etasje ble gjenoppsatt.

Nemnda mener at det ikke kan forventes at en forbruker skal kjenne til reglene her. En forutsetning for å kunne benytte utleiedelen var her at det er tilgang fra kjeller til 1. etasje så lenge «kjelleren» ikke var godkjent som selvstendig boenhet. Megler skulle derfor ha fått denne opplysningen klart frem i salgsoppgaven. For at boligen skal være i overensstemmelse med igangsettingstillatelsen og ferdigattesten, må det settes opp en innvendig trapp. Det kan ikke være avgjørende at klagerne eventuelt på visningen så at trappen var borte.

Konklusjonen blir at megleren ikke har overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren har vært uaktsom, og innklagede er erstatningsansvarlig etter reglene om arbeidsgiveransvar i skadeserstatningsloven § 2-1.

Når det gjelder erstatningens størrelse, har ikke nemnda grunnlag for å ta stilling til dette. Men erstatningen må knytte seg til hva det vil koste å sette opp en passende trapp til erstatning for den trappen som ble fjernet, jf. skadelidtes tapsbegrensningsplikt. Det kan ikke legges til grunn at erstatningen skal utgjøre differansen av boligens markedsverdi med og uten utleiemuligheter.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Megleren til DNB Eiendom AS avd. Trondheim Torg har ikke overholdt opplysningsplikten og opptrådt i strid med god meglerskikk. Innklagede meglerforetak er erstatningsansvarlig, men nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatningen.