Klage nr. 2020265
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. april 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Lillestrøm
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen. Krav om vederlagsnedsettelse. Krav om erstatning
Saksfremstilling
I oktober 2019 inngikk klageren og hennes tidligere samboer oppdragsavtale om salg av deres enebolig på grunn av samlivsbrudd. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdige. Hun har særlig anført at megleren burde oppklart misforståelsen i forhold til hva produktet «garantert solgt» innebar. Klageren krever erstatning med 100 000 kroner. I tillegg kreves det at innklagede frafaller deler av sitt krav på betaling.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Utforming av salgsoppgave
Før boligen ble lagt ut for salg, mottok klageren utkast til salgsoppgave, og ble overrasket over den dårlige kvaliteten på arbeidet. Det virket som om teksten var klipt og limt fra andre salgsoppgaver og tekstmaler, uten å være tilpasset den aktuelle eiendom. Den var full av fakta- og skrivefeil. Klageren ga tilbakemeldinger i flere omganger både muntlig og skriftlig, og oversendte egne forslag til tekst. Teksten i salgsoppgaven ble enda mer usammenhengende ved at megleren inntok klagerens tekst sammen med det som allerede stod der. Faktafeilene i salgsoppgaven ble ikke rettet opp. Det stod blant annet at yttergangen var flislagt, og at det var gode solforhold, men dette stemte ikke. Også enkelte deler av teksten, herunder bildeteksten, er skrevet på et parodisk «meglerspråk».
I forbindelse med relanseringen i juni 2020, fant klageren fortsatt mange faktafeil i utkastet til salgsoppgaven. Etter en del korrespondanse frem og tilbake foreslo megleren at klageren skulle skrive en helt ny tekst. Klageren tilbød samtidig å oversende bilder av uteområdet, samt av barnehagen, skolen og badestranden i området. Etter at megleren hadde fått oversendt dette, ga han beskjed om at man ikke kunne oppgi arealet på anneks og uthus/låve, siden dette ikke var målt opp av en takstmann. Dette til tross for at han tidligere hadde fått oversendt målene på de nevnte bygningene via kommunens karttjeneste. Megleren hadde også glemt at de tidligere hadde blitt enige på telefon om å skrive «3 (5) soverom» i overskriften i salgsoppgaven, for senere å opplyse om takhøyde. I tillegg ble klagerens forslag til bildetekst fullstendig oversett. Da megleren ble bedt om å innta disse i salgsoppgaven, endte det med masse skrivefeil.
Visningsskilt
Etter at boligannonsen var lagt ut på FINN.no ble det satt opp påmeldingsvisning i starten av april 2020. Da klageren spurte om det skulle settes opp «til-salgs-skilt», fikk hun til svar at dette ikke var lov på grunn av koronasituasjonen. Klageren ga uttrykk for at hun stusset over dette, ettersom andre meglerforetak benyttet seg av slike skilt, men hun gjorde ikke noe mer ut av det.
Relansering på FINN.no
På visningen 19. mai 2020 kom det to interessenter uten at det resulterte i bud. Tilbakemeldingene var at prisantydningen var for høy, og at det forelå mange uferdige arbeider på eiendommen. Megleren anbefalte henne derfor å gå ned i pris eller foreta utbedringer, men helst gjøre begge deler. Det ble også foreslått å fjerne boligen fra markedet, for deretter å legge den ut som «ukens bolig» og øverst på FINN.no senere. Klageren besluttet å ta boligen av markedet, og ga megleren beskjed om at hun ville komme tilbake til hva man ønsket å gjøre videre. I midten av juni sendte klageren en e-post til megleren om at hun hadde bestemt seg for å foreta de anbefalte utbedringene, og at alt skulle være klart innen slutten av måneden. De neste tre ukene ble det nedlagt mye arbeid i å gjøre alt klart. I månedsskiftet juni/juli ble hun plutselig frarådet av megleren å legge ut boligen i fellesferien, da han mente at folk som hadde ferie ikke dro på visning. Klageren ble småirritert over at megleren ikke hadde sagt dette, da hun tidligere hadde gitt uttrykk for å bli ferdig med utbedringstiltakene i slutten av måneden. Dessuten trodde hun at alle som skulle dra på norgesferie denne sommeren, ville benytte anledningen til å dra på visninger, særlig med tanke på at det var historisk lav lånerente. Hun fulgte imidlertid meglerens råd, og det ble avtalt å legge boligen ut på FINN.no i slutten av juli.
Visninger
Da megleren foreslo å avholde visning på en onsdag ettermiddag, spurte klageren om det ikke var bedre å legge visningen til en søndag, da det var mindre trafikk på veiene denne dagen. I den forbindelse tilbød klageren å holde visningen selv, hvis megleren ikke hadde anledning til å stille opp. Etter dette endte det med at klageren måtte stå for alle visningene selv, og disse ble det mange av.
Tilbakemeldinger på meglers opptreden
Klageren har fått tilbakemeldinger på telefon i etterkant av visning, fra interessenter som har stilt spørsmål ved meglerens oppførsel. Den ene interessenten opplevde at megleren forsøkte å hale ut informasjon. Mens en annen, som hadde ledsaget en hørselshemmet kvinne på visningen, oppfattet det slik at megleren hadde stilt spørsmål om finansieringen var i orden på grunn av hennes handicap, noe som hun opplevde som ydmykende. På bakgrunn av disse tilbakemeldingene, ble klageren bekymret for at hun hadde gått glipp av potensielle kjøpere med bedre betalingsevne.
Budgivning. Salgsgaranti.
På befaringen hadde megleren anbefalt salgsgarantien «Garantert solgt». Ut ifra beskrivelsen i flygebladet og meglerens forklaring forstod klageren det slik at dersom eiendommen ikke ble solgt til takst, ville hun ikke måtte betale noe til innklagede. Klageren bemerker at hun ikke husker om megleren brukte uttrykket «takst» eller «prisantydning» da han forklarte hva salgsgarantien gikk ut på. Hun skjønte uansett at hun måtte dekke kostnadene knyttet til forsikring, tinglysing samt andre gebyrer.
I august 2020 var et par svært interesserte i å kjøpe boligen etter å ha vært på visning. De ga uttrykk for at de ikke kunne by høyere enn 3 700 000 kroner, men at klageren ikke trengte å vaske og tømme eiendommen noe mer enn det som allerede var gjort. Klageren var på dette tidspunkt overbevist om at deler av honoraret ville bortfalledersom budet var lavere enn prisantydning, og hun satt seg ned for å regne på dette.
Klageren tok kontakt med megleren, og informerte om paret som var interessert i å by, og hvor mye de var villige til å gi. Hun forklarte videre at med salgsgarantien til innklagede, ville hun sitte igjen med rundt 150 000 kroner. På dette tidspunkt visste megleren hvor mye gjeld som hvilte på eiendommen, hvor mye interessentene kom til å by, og hvor mye innklagede ville ta i betaling for salgsoppdraget. Megleren kan ikke ha vært i tvil om klagerens forståelse av salgsgarantien, og burde ha oppklart misforståelsen ved å opplyse om hva salgsgarantien innebar. Klageren føler seg ganske sikker på at dette var en bevisst unnlatelse fra meglerens side. Som følge av dette endte klageren med å selge boligen for 3 700 000 kroner, på feil grunnlag og under hardt press. Det viste seg at innklagede tok omtrent 150 000 kroner i betaling for oppdraget.
Øvrige forhold ved meglerens håndtering av salgsoppdraget
Megleren burde undersøkt folkeregisteret før utformingen av kjøpekontrakten. Klagerens tidligere samboer var oppført med samme adresse som salgsobjektet, en adresse han ikke hadde hatt på nesten ett år. Klageren, som fortsatt hadde dette som sin folkeregistrerte adresse, stod oppført med adressen hvor hun hadde oppholdt seg under salgsprosessen. Megleren hadde kun blitt gitt denne adressen i forbindelse med at han skulle komme innom og oppdatere klageren på hvordan den første visningen hadde gått.
Sammenfatning. Vederlagsnedsettelse. Kompensasjon
Klageren er ikke fornøyd med meglerens
håndtering av oppdraget. Mye av salgsarbeidet har falt på henne, herunder
utforming av salgsoppgave og gjennomføring av visninger. Klageren mener at
innklagedes krav på honorar og utlegg ikke står i forhold til arbeidet som ble
utført. Det er også vanskelig å forstå hva enkelte av postene skal dekke.
Innklagede har krevd
13 900 kroner for tilrettelegging,
men for tilrettelegging av hva? Klageren ser heller ingen verdi i de ekstra
markedsføringspakkene, og synes det er “sjokkerende” at innklagede har tatt 3
000 kroner i betaling for en visning som varte under én time.
Klageren krever at vederlaget settes ned med 70 000 kroner, og at innklagede betaler henne erstatning med 100 000 kroner.
Innklagede har i hovedsak anført:
Utforming av salgsoppgave
Megleren har gjort så godt han kan med å imøtekomme klagers ønsker hva gjelder innholdet i salgsoppgaven. Klageren har godkjent salgsoppgaven, men senere hatt ønsker om endringer ettersom boligen ikke ble solgt. Også underveis har ønskene vært forsøkt tilfredsstilt. Klageren fikk oversendt nytt utkast for godkjenning før boligen ble annonsert på nytt.
Det er riktig som klageren påpeker, at det fremgikk av salgsoppgaven at det var fliser i yttergangen, men dette ble senere rettet opp. Det var ikke avsatt mye plass til å fremheve solforholdene, men under beskrivelsen av tomten fremgikk det at det var en stor og solrik tomt.
Visningsskilt
Det ble ikke benyttet
visningsskilt i perioden da de to første visningene ble avholdt. På grunn av koronasituasjonen
ble det avholdt påmeldingsvisninger, og ingen kunne komme på visning uten å ha
meldt seg på i forkant. Dette gikk klart frem av annonsen og var en
fremgangsmåte bransjen var blitt enige om. Klageren ga senere uttrykk for et
sterkt ønske om å ha visningsskilt, og fikk både dette og plakat før visningen
den 16. august 2020.
Relansering på FINN.no
Innklagede bestrider klagerens påstand om at megleren skal ha frarådet henne å legge ut boligen for salg i juli. Da man diskuterte når boligen skulle legges ut for salg, tok man hensyn til at det var en del som måtte gjøres med boligen før ny annonsering, og at megleren skulle avvikle ferie. I tillegg forelå det ingen oppdatert tilstandsrapport før i starten av august. På denne bakgrunn ble det tatt en avgjørelse om å legge boligen ut for salg på nytt i august.
Visninger
Det ble avholdt tre fellesvisninger. Klageren gjennomførte den tredje visningen selv, da megleren dessverre ikke var tilgjengelig denne dagen. Deretter ble det gjennomført privatvisninger etter avtale mellom klageren og megleren. Det er ikke uvanlig at selger gjennomfører privatvisninger.
Tilbakemeldinger fra interessenter
Klageren viser til at interessenter har kommet med tilbakemeldinger på meglerens opptreden. Påstanden om at megleren skal ha stilt spørsmål til en interessents handicap avvises på det sterkeste. Interessentene ble på lik linje fulgt opp i etterkant av visning. Det ble stilt spørsmål omkring finansiering, om boligen var interessant, og hva som var grunnen til at boligen eventuelt ikke var aktuell.
Salgsgaranti
Det fremgår av SMS-korrespondansen mellom klageren og megleren før boligen ble lagt ut for salg på nytt, at garantien gjelder for prisantydningen man operer med. Følgelig ville garantien ikke gjelde for 4 500 000 kroner, når prisantydningen på eiendommen var nedjustert til 3 990 000 kroner.
Det ble forklart at ved salg til prisantydning, ville nettoprovenyet utgjøre 3 990 000 kroner minus omkostningene som fremgikk av oppdragsavtalen i tillegg til forsikringspremien. Det fremgikk av oppdragsavtalen punkt 2B hva innklagede hadde krav på av vederlag og utlegg dersom handel kom i stand i løpet av oppdragstiden. Under punkt 4 har innklagede tydelig opplyst at salgsgarantien gjør seg gjeldende dersom eiendommen ikke blir solgt innen utløpet av oppdragstiden.
I markedsføringen av «Garantert solgt» stod følgende:
«Garantert solgt anses som oppfylt når handel er kommet i stand uansett pris, eller når bud uten forbehold er mottatt på avtalt prisantydning eller høyere»
Klageren henviser til samtaler mellom henne og megler samme dag som budet på 3 700 000 kroner ble akseptert, og at hun ikke fikk oppklart hvordan salgsgarantien skulle forstås. Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagers gjengivelse av faktum. Megleren avviste at salgsgarantien skulle forstås slik. Han forklarte at vederlag og utlegg ville forfalle til betaling ved aksept av bud, uansett salgssum. Fagansvarlig overhørte samtalene mellom klager og megler. Innklagede bestrider klagerens påstand om at hun ikke fikk denne informasjonen før budet var lagt inn. Det ble forklart tydelig hvordan salgsgarantien skulle forstås både ved oppdragsinngåelse, og i senere SMS og telefonsamtaler.
En prisantydning er ingen «garanti» for hvilken pris boligen blir solgt for, men meglers vurdering av hva eiendommen kan bli solgt for på et gitt tidspunkt. Sett i ettertid kan det virke som megleren har vært vel optimistisk når det gjaldt forventet pris, men dette kan ikke gi grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren stod fritt til å avslå budet på 3 700 000 kroner, men når hun valgte å akseptere budet var handel kommet i stand og garantien oppfylt.
Øvrige forhold ved meglerens håndtering av oppdraget
I kjøpekontrakten hadde megleren oppgitt adressen som var registrert på klagerens telefonnummer. Innklagede har ikke som praksis å innhente den folkeregistrerte adressen.
Erstatning. Vederlagsnedsettelse
Megleren har opptrådt i henhold til god meglerskikk, og har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det er heller ingen pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens håndtering av oppdraget og krav om vederlagsnedsettelse, samt krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Salgsgaranti
Når det gjelder innklagedes «salgsgaranti», er det på rene at klageren valgte å akseptere budet på 3 700 000 kroner. Handel var følgelig kommet i stand, og «salgsgarantien» var oppfylt. Nemnda vil dog bemerke at produktarket med fordel kunne beskrevet tydeligere hva produktet «salsgaranti» innebar, særlig for det tilfelle at eiendommen selges under prisantydning. Men nemnda kan ikke se, slik saken er opplyst, at dette kan få avgjørende betydning for nemndas vurdering for bruk av «salgsgarantien» her. Det står også ord mot ord når det gjelder hvilken informasjon klageren underveis fikk om salgsgarantien.
Klagen på dette punkt kan ikke føre frem.
Generelt om meglers håndtering av salgsoppdraget
Klager har anført en rekke forhold som hun mener er kritikkverdig ved meglers håndtering av salgsoppdraget. På flere punkter står det påstand mot påstand som nemnda ikke kan ta stilling til. Øvrige forhold det er klaget på finner nemnda at ikke kan føre frem.
Ut fra det resultat nemnda har kommet til, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.