Klage nr. 2020266
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. april 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Advokat Knut Idland
Advokat Knut Idland AS
Saken gjelder: Misnøye med saksbehandlingen og krav om at innklagede frafaller sitt krav om vederlag
Saksfremstilling
I januar 2020 inngikk partene oppdragsavtale om salg av en bolig som klageren eide sammen med sin tidligere samboer. Oppdraget gikk ut på tid etter seks måneder uten at boligen ble solgt. Klageren har flere innsigelser til innklagedes håndtering av oppdraget. Hun har blant annet anført at innklagede ikke ivaretok salget på en tilstrekkelig måte, og at FINN-annonsen inneholdt flere uriktige opplysninger. Klageren krever at innklagede frafaller sitt krav om vederlag i sin helhet.
Innklagede bestrider klagerens krav.
Innklagede er advokat som oppfyller vilkårene for eiendomsmegling.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Salgsoppgaven og FINN-annonsen
Innklagede hadde problemer med å føre inn riktige opplysninger i salgsoppgaven. Klageren forventet at innklagede ordnet opp i dette da hun ga beskjed til ham på telefon. I stedet ble klageren spurt om å selv utbedre manglene i dokumentet.
Det var flere uriktige opplysninger i FINN-annonsen som fikk betydning for salget. For det første sto det at det var felleskostnader på 16 322 kroner i måneden, det vil si 195 864 kroner i året. Men dette var en enebolig. De eneste kostnadene som var felles med naboene, var brøytekostnader på 3 000 kroner i året pluss kostnader til felles vedlikehold. I taksten sto det at eierkostnader var 2 917 kroner i måneden. For det andre sto det at boligen hadde primærareal på 78 kvadratmeter og bruksareal på 82 kvadratmeter. Men dette var feil. I taksten sto det at primærareal var 147 kvadratmeter og bruksareal 194 kvadratmeter.
Klageren foreslo at innklagede kunne legge ut boligen på nytt med riktige opplysninger for egen regning, men innklagede besvarte aldri klagerens henvendelse. Dette gjorde at verdien av markedsføringen på FINN.no ble vesentlig redusert. De høye felleskostnadene og den høye kvadratmeterprisen (62 820 kroner) fremsto som hinsides i området. De uriktige opplysningene gjorde også at boligen ikke traff målgruppen. Personer som hadde lagret søk i FINN.no og som var på utkikk etter en bolig som denne, fikk ikke opp boligen. Siden de som har lagret søk i FINN.no bare får varsel når det legges ut nye boliger eller prisen endres, hjalp det ikke å gjøre endringer i annonsen. Samlet sett fikk boligen mange færre treff på FINN.no enn det den ellers ville gjort.
Klageren spurte for øvrig innklagede om han kunne endre tittelen i FINN-annonsen til «enebolig i rekke» i stedet for «rekkehus i kjede». Dette ble gjennomført først etter at klageren, etter gjentatte overtalingsforsøk, ba om tilgang til å endre FINN-annonsen selv.
Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Innklagede tok oppdraget med ro. Først sa innklagede at boligen skulle legges ut før påske, men noen dager senere fikk klageren beskjed om at innklagede ikke fikk lagt den ut så fort. Flere ganger har klageren purret på innklagede.
Innklagede var også lite imøtekommende da klageren påpekte feil i plantegningene over telefon. Det var også dårlig service fra innklagede da klageren spurte ham om å gjøre endringer i FINN-annonsen.
Et stykke ut i oppdragstiden oppdaget klageren at innklagede hadde overlatt visninger til den andre oppdragsgiveren alene, uten å høre med klageren først. Innklagede var generelt uprofesjonell i oppførsel og språkbruk.
Oppdraget gikk ut på tid uten at handel kom i stand. Innklagede skyldte på lav aktivitet i markedet, og at markedet «kollapset» på grunn av pandemien. Klageren stiller seg undrende til denne påstanden. Det var høy aktivitet i markedet i denne perioden. Uansett var ikke klageren motvillig til å gå ned i pris. Da innklagede kom med forslag til tiltak for å få solgt boligen, foreslo klageren at annonsen ble lagt ut på nytt for innklagedes regning. Innklagede besvarte aldri dette forslaget.
Når det gjelder den andre oppdragsgiveren, ber klageren om at nemnda tar saken til behandling uten å blande inn utenforstående. Klageren stiller spørsmålstegn ved de etiske vurderingene innklagede gjorde da han ga den andre oppdragsgiveren innsyn i klagesaken for nemnda.
Krav om at innklagede frafaller sitt krav om vederlag i sin helhet
I oppdragsavtalen står det ingenting om at innklagede har krav på vederlag når handel ikke kommer i stand i oppdragstiden. På grunn av dette og innklagedes håndtering av oppdraget, krever klageren at innklagede frafaller sitt krav på vederlag i sin helhet. Det eneste klageren ønsker å betale, er sin halvpart av utleggene, det vil si 6 085 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Salgsoppgaven og FINN-annonsen
Endringene klageren ønsket å gjøre i salgsoppgaven, dreide seg mest om formuleringer. Innklagede etterkom i stor grad disse, og ba klageren om å sende over sitt forslag til tekst. Det bestrides at innklagede ikke rettet opp i feil.
Utkast til tekst i salgsoppgaven ble sendt til klageren for gjennomgang før salgsoppgaven ble trykket. Det oppsto noen misforståelser rundt plantegningene, men innklagede rettet opp i dette med en gang. Innklagede bestrider at dette har ført til «tapte» interessenter. Det bestrides også at de som hadde lagret søk i FINN, ikke fikk varsel.
Etter innklagedes skjønn er det uvesentlig om man kaller boligen for «enebolig i rekke» eller «rekkehus i kjede».
Andre sider ved meglerens håndtering av oppdraget
Innklagede bestrider at han tok oppdraget med ro. Den andre oppdragsgiveren bodde fortsatt i boligen med tre barn, og det var uklart når overtakelse kunne skje. Det er grunnen til at det tok noe tid før boligen ble lagt ut.
Innklagede var til stede på tre visninger sammen med den andre oppdragsgiveren. I tillegg holdt innklagede tre visninger for interessenter som ikke kunne komme på fellesvisning. Siden klageren ikke ønsket å være med på visningene, måtte den andre oppdragsgiveren og innklagede holde visningene.
Klageren og den andre oppdragsgiveren ønsket en prisantydning på 4,9 millioner kroner, i tråd med taksten og en verdivurdering fra en annen megler. Megleren har ved flere anledninger gikk uttrykk for at prisantydningen ble satt for høyt. Salg av boliger i den aktuelle prisklassen gikk betydelig tregere utover året, kanskje særlig i dette området. Men klageren ønsket ikke å redusere prisen, selv om den andre oppdragsgiveren etter hvert ønsket det. Etter innklagedes mening ble ikke boligen solgt fordi klageren ikke var villig til å gå ned i pris.
Når det gjelder den andre oppdragsgiveren, er det etter innklagedes mening nødvendig å involvere henne i klagebehandlingen for å få en korrekt fremstilling av saken.
Kravet om at innklagede frafaller sitt krav om vederlag i sin helhet
Innklagede ser ingen grunn til å redusere sitt krav på vederlag.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om at innklagede frafaller sitt krav på vederlag.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem ved at vederlaget bortfaller i sin helhet.
Nemnda legger til grunn at salgsoppdraget utløp etter seks måneder uten at salg hadde funnet sted. Oppdraget ble ikke sagt opp av noen av partene. Spørsmålet er følgelig om innklagede da har krav på vederlag.
Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 7-3 første ledd at oppdragstageren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i oppdragstiden. Dersom oppdragstageren skal ha krav på vederlag når salgsoppdraget utløper, må dette være avtalt i oppdragsavtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 4. Nemnda finner ikke at det er inntatt noen bestemmelse om dette i avtalen, noe innklagede heller ikke har anført.
Konklusjonen blir derfor at innklagede ikke har krav på vederlag. Innklagede har imidlertid krav på å få dekket dokumenterte utlegg, jf. oppdragsavtalen punkt 3.
Ut fra det resultat nemnda har kommet til, behøver nemnda ikke å ta stilling til de enkelte klagepunkter vedrørende meglerens håndtering av oppdraget.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Advokat Knut Idland har ikke krav på vederlag for salgsoppdraget for [klageren] og hennes tidligere samboer.