Klage nr. 2020277
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. april 2021.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Asker og Bærum Eiendomsmegling AS (Sem & Johnsen Eiendomsmegling avd. Asker & Bærum)
Saken gjelder: Meglerens opplysningsplikt. Krav om erstatning
Saksfremstilling
Klageren inngikk oppdragsavtale om salg av nybygg med innklagede meglerforetak i mai 2020. Boligen ble solgt for 6 850 000 kroner. I salgsoppgaven og FINN-annonsen var det feilaktig opplyst å være eikeparkett i boligen, når det i virkeligheten var laminat. Klageren anfører at megleren har mislighold sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke endre de uriktige opplysningene i salgsoppgaven og FINN-annonsen etter å ha blitt gjort oppmerksom på feilene.
Som følge av de uriktige opplysningene om gulvet i markedsføringen, fremmet kjøperen av boligen et krav om prisavslag og det ble inngått forlik. Klageren krever at innklagede betaler han erstatning tilsvarende prisavslaget på 187 504 kroner.
Innklagede bestrider klagerens krav og anfører at det ikke er grunnlag for erstatning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Som følge av en feiltakelse var det i salgsoppgaven og FINN-annonsen opplyst å være «eikeparkett» i boligen. Disse opplysningene viste seg å være uriktige ettersom gulvene var av laminat. Megleren ble gjort oppmerksom på at FINN-annonsen inneholdt feil informasjon om gulvet i en telefonsamtale med utbygger, samt i en e-post fra 11. juni 2020, uten at dette forhold ble korrigert. Ettersom feilene ikke ble rettet opp før salg kom i stand, forelå det en mangel ved gulvene etter avhendingslova § 3-8. Kjøperen av eiendommen hadde derfor krav på prisavslag etter avhendingslova § 4-12 andre ledd. Opprinnelig krevde kjøperen et prisavslag på 275 000, men det ble inngått forlik om prisavslag på 187 504 kroner tilsvarende utgiftene for å sette gulvet i kontraktsmessig stand.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk gjennom å ikke informere klageren om feilen, og heller ikke endre de uriktige opplysningene i salgsoppgaven og FINN-annonsen etter beskjeden fra utbygger. Kravet ville ikke oppstått dersom megleren hadde endret den feilaktige informasjonen i markedsføringsmaterialet da at han ble opplyst om dette fra utbyggeren.
Klageren krever at innklagede betaler han 187 504 kroner tilsvarende prisavslaget i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Både salgsoppgaven og FINN-annonsen ble utarbeidet på bakgrunn av innhentede og kontrollerte opplysninger om eiendommen, i tillegg til klagerens opplysninger om tilvalg. Megleren mottok en e-post fra klageren den 14. mai 2020 med oversikt over bestilte tilvalg til nybygget. Her kom det frem at det kun var gjort endringer og tilvalg på kjøkken og elektro.
Gulvet i boligen var ikke lagt når salgsoppgaven ble utarbeidet, og det var ingen grunn til å tro at boligen skulle leveres med annet gulv enn 3-stavs hvitpigmentert eikeparkett, som var standardleveranse fra utbygger. Klageren godkjente salgsoppgaven den 18. mai 2020. FINN-annonsen ble lansert senere samme dag, der gulvet ble beskrevet som «lys eikeparkett», en forenklet beskrivelse av prosjektleveransen «3-stavs hvitpigmentert eikeparkett».
Da megleren gjennomførte visninger etter at boligen var ferdigstilt, var gulvet lagt med en oppgradert 1-stavs eik. Det var ikke mulig å se at dette gulvet var av laminat. På tross av at laminat har blitt mer attraktivt, virket det fjernt for megleren at en oppgradering fra parkett til laminatgulv var et naturlig valg for klager.
Megleren erkjenner å ha oversett e-posten fra utbygger om at opplysningene i FINN-annonsen var uriktige. Innklagede er enig i at det er brudd på god meglerskikk at megleren ikke endret salgsoppgaven etter opplysningene fra utbygger. Allikevel er det vanlig i prosjektsalg at kjøperen foretar bestilling av tilvalg og endringer direkte med utbygger. Klageren var derfor nærmest til å vite om valgene som var gjort under prosjekteringen av boligen, og har derfor hatt et selvstendig ansvar for å lese salgsoppgaven nøye og kommentere feil og forhold han har hatt førstehåndskunnskap om. Klageren hadde ingen kommentarer til innholdet og svarte kun at den «ser vel bra ut».
Klageren har krevd regress for prisavslaget på 187 504 kroner til kjøper, grunnet feil opplysninger om type gulv i salgsoppgave og FINN-annonse. Det er sikker rett at selgeren ikke har lidt et økonomisk tap i erstatningsrettslig forstand, når han må betale kjøperen prisavslag som følge av uriktige opplysninger i salgsdokumentasjon. Det å betale prisavslag for en slik mangel innebærer at selger tilbakebetaler det beløp han har fått for mye grunnet den uriktige opplysningen, og bidrar derfor til at balansen i kontraktsforholdet blir gjenopprettet. Ettersom det ikke foreligger noe økonomisk tap, har klageren heller ikke krav på erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen delvis fører frem.
Feil opplysning i salgsoppgaven om gulvbelegg
Det er på det rene at megler fikk informasjon fra utbygger, som ikke var selger, om at informasjonen i Finn-annonsen var feil. Innklagede har også erkjent at megler overså denne e-posten fra utbygger. Nemnda finner at da megler unnlot å rette opp en feil i Finn-annonsen, eller ikke fulgte opp informasjonen han hadde mottatt fra utbygger, overfor selger, er dette i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Regresskravet
Klageren (selger) og kjøper har her inngått et forlik hvor megler/innklagede ikke var involvert. I slike tilfeller har nemnda fast praksis på at klageren i ettertid ikke kan snu seg mot innklagede og kreve at innklagede erstatter ham det han har betalt til kjøperen.
Nemnda bemerker i tillegg at det selger (klager) og kjøper inngikk forlik om, var et krav om prisavslag. Et prisavslag skal i prinsippet gjenopprette balansen i ytelsene, og utgjør ikke noe økonomisk tap for selgeren. Prisavslaget innebærer at selgeren i utgangspunktet fikk «for mye betalt» for eiendommen.
Konklusjonen blir at erstatningskravet ikke kan føre frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Asker og Bærum Eiendomsmegling AS (Sem & Johnsen Eiendomsmegling avd. Asker & Bærum) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Erstatningskravet fører ikke frem.