Klage nr:
09/08

Avgjort:
30.05.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Foss ogamp; Co Asker AS Eiendomsmegling
Saksfremstilling:

Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin eierleilighet. Oppdraget som er udatert, er anført å gjelde fra 17. april 2007.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Det ble på forhånd lovet profesjonell fotograf og vist frem en trykket salgsoppgave. Denne var fin og ble vektlagt ved valg av megler. Innklagede tok selv bildene og salgsoppgaven så ut som om den var laget på vanlig fargekopimaskin. Klagerne fikk ikke informasjon om at de ikke skulle få tilsvarende salgsoppgave som den som ble presentert på møtet.

Klagerne anfører at det var manglende oppfølging etter at bud var akseptert. Dette går på manglende innkreving av 10 % av kjøpesum, kontraktsskriving på samme dag som overtakelse og uten at innklagede var til stede, betaling av sikringsobligasjon selv om kontrakt og overtakelse var på samme dag. Videre fikk klagerne ikke informasjon om at de selv måtte foreta avregning av utgifter som husleie med mer (pro et contraoppgjør) og heller ingen informasjon på forhånd om hva som må gjøres i forbindelse med overtakelsen.

Klagerne anfører at det generelt var lite tilbakemelding i forbindelse med salgsprosessen og ingen tilbakemelding på klagen de sendte innklagede.

Klagerne anfører at de ikke har fått egen faktura, kun avregning i brev av 27. juli 2007. Innklagedes oppgjørsavdeling presenterte oppgjøret over telefon og lurte på om klagerne hadde noen innvendinger. De sa at de ønsket å holde tilbake en sum fordi de ikke var fornøyd med innklagedes arbeid og derfor ville bestride innklagedes vederlagskrav. Oppgjørsmedarbeideren sa at han kjørte oppgjøret som vanlig og at de heller måtte klage i ettertid.

Klagerne har blitt belastet for tinglysing av sikringsobligasjon pålydende kr 1 935. Da kontraktsdato og overtakelse var på samme dag, mener klagerne at denne ikke måtte tinglyses og at de heller ikke skal betale for den.

Oppdragsskjemaet ble forelagt klagerne for første gang og skrevet under av dem dagen før overtakelsen av eiendommen.

Innklagede anfører:

I forbindelse med planlagt salg av eiendommen, ble innklagede kontaktet av den ene av klagerne. På bakgrunn av denne henvendelsen, foretok innklagede en befaring på eiendommen og sendte et tilbud på meglertjenester datert 27. mars 2007.

I tilbudet var det lagt inn et oppdragsgebyr på kr 3 100 som blant annet skulle dekke profesjonell fotograf og visninger. Etter noen forhandlinger om prisen, ble det enighet om å stryke etableringsgebyr og at innklagede skulle ta bildene selv. Innklagede fikk også oversendt noen bilder på mail som klagerne hadde tatt selv, for bruk i salgsoppgaven. Uttrykket «profesjonell fotograf» ble derfor strøket i oppdragsskjema.

På befaringen presenterte innklagede ulike typer salgsoppgaver i forskjellige prisklasser. I dette tilfellet var partene enige om å ikke bruke kostnader på ekstern produksjon. Klagerne valgte en variant som skulle produseres i fire farger med stiftet rygg. Både salgsoppgaven og annonsen på finn.no ble overlevert klagerne og godkjent før produksjonen.

Innklagede var til stede på alle annonserte visninger. Det tilfellet klagerne viser til i klagen, var en spesiell situasjon hvor interessenten ønsket en visning utenfor ordinær visningstid, og hvor innklagede var opptatt på annet hold. Det ble avtalt direkte med den ene av klagerne at hun skulle ta i mot interessenten alene, uten innklagedes deltakelse. I oppdragsavtalen står det at oppdragsgiveren dekker kostnader for visninger. Ingen av innklagedes visninger ble imidlertid belastet klagerne.

Grunnet den ene av klagernes graviditet og det forhold at kjøperen skulle selge egen bolig i en annen by, ble overtakelsen avtalt til 20. juli 2007. Kontraktsmøtet ble avtalt til 10.juni 2007. Kjøperen måtte utsette dette grunnet jobbsituasjonen hans. Etter flere telefonsamtaler med forslag til ny dato, kom det fram at kjøperen ville få problemer med å reise fra hjemstedet hans før selve overtakelsen. Kontrakten ble derfor sendt til kjøperen for gjennomsyn og signering. Det ble fra innklagedes side purret på kontrakten gjentatte ganger på telefon uten hell. Kjøperen unnskyldte seg med et arbeidspress og stress med hensyn til salg av egen bolig som årsaken til at kontrakten ikke ble returnert. Klagerne hadde på dette tidspunktet blitt forelagt en standard kontrakt for gjennomsyn. Til slutt ble partene enige om at det skulle avholdes kontraktsmøte og overtakelse samme dag, den 20. juli, og at alle parter skulle være til stede.

Uten innklagedes vitende hadde kjøper og selger (klagerne) blitt enige seg imellom om at overtakelsen skulle fremskyndes til den 13. juli. På dette tidspunktet var innklagede på ferie med planlagt hjemreise tidsnok til å være til stede på kontraktsmøte/overtakelse den 20. juli. Innklagede tok kontakt med både kjøperen og klagerne og informerte om at han reiste utenlands den helgen og således ikke kunne være til stede på ved overtakelsen/kontraktsunderskriving. Det var ifølge innklagede enighet mellom partene om at innklagede skulle overlevere alle nødvendige papirer som originale kontrakter, skjøte, overtakelsesprotokoll og øvrig informasjon vedrørende overtakelsen. Innklagede avbrøt ferien og reiste ut til boligen og gjenomgikk alle nødvendige dokumenter og prosedyrer rundt overtakelsen. Det kom ikke på noe tidspunkt innsigelser mot måten innklagede løste dette på. Snarere en positiv tilbakemelding på fleksibiliteten som ble vist ved at papirene ble levert personlig midt i ferien.

Ettersom dato for kontraktsmøtet og overtakelsen var sammenfallende, ble kjøpesummen i sin helhet innbetalt på denne datoen. I henhold til uttalelser fra innklagedes oppgjørsmedarbeider, og dokumentasjon sendt klagerne, foregikk oppgjøret og avregningen mellom partene uten problemer. Innklagede kan ikke se at kjøper har misligholdt sine betalingsforpliktelser på noen måte som har påført klagerne tap.

Sikringsobligasjon ble utfylt og sendt til tinglysingen umiddelbart etter at handelen var kommet i stand, i henhold til oppdragsskjema belastes dette selgeren. Dette er standard prosedyre hos innklagede.

Innklagede mottok ikke på noe tidspunkt under salgsprosessen noen klage fra selgerne på det utførte arbeidet. Etter at salget og oppgjøret var avsluttet, mottok innklagede en telefon fra klagerne med varsel om klage og spørsmål om erstatning. Klagen og kravet om erstatning er tidligere avvist av innklagede.

Oppdragsavtalen ble skrevet ut 17. april og signert av klagerne 19. april 2007. I avtalen står det at oppdragsgiveren belastes for annonsering i boligavis med kr 1 300 per innrykk. Annonse ble rykket inn 26. april 2007. Denne fakturaen ble aldri betalt av klagerne og er gjort opp av innklagede.

Bud ble akseptert 14. mai 2007. Klagerne var orientert om at budgiveren hadde et forbehold om ny fuktmåling i stue og på bad, etter anmerkning i taksten. Takstmann med infrarødt spesialutstyr ble rekvirert av klagerne. Faktura på kr 2 500 ble aldri betalt av klagerne og til slutt belastet innklagede.

Klagerne leverte også en klage med krav om erstatning da de kjøpte det samme huset noen år tidligere.

Det ble gjort anmerkninger i protokollen om manglende vasking og generell rydding i boder og på tomta. Dette skulle klagerne komme tilbake og fikse. Per 1. september var dette fremdeles ikke gjort, slik at kjøperne måtte ordne dette selv.

Innklagede avviser klagernes krav. Innklagede har tap på utlegg på regninger som klagerne har ikke betalt (annonse og takstmann) på til sammen kr 3 800. Dette kan anses som kompensasjon på et krav som etterinnklagedes mening ikke er berettiget.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er korrekt at oppdragsgebyret ble fjernet fra det opprinnelige tilbudet. Bakgrunnen for dette var at klagerne hadde innhentet tilbud fra flere meglere og at de satt igjen med to nesten identiske tilbud. Det var derfor vanskelig å ta et valg. Dette sa klagerne til innklagede og spurte om han eventuelt kunne komme med et bedre tilbud. Etter kort betenkningstid sa han at han kunne stryke oppdragsgebyret. Dersom dette skulle bety at tjenestene som lå innbakt i dette også skulle bortfalle, ville ikke sammenligningen mellom tilbudene vært gyldig. Det ble ikke nevnt at bortfall av gebyret skulle gi et dårligere tilbud eller at innklagede skulle ta bilder selv. Oppdragsskjemaet ble vist klagerne for første gang dagen før overtakelse, sammen med alle andre dokumenter i saken, som kontrakt osv. Klagerne hadde ikke sett noen av disse dokumentene før, de var heller ikke sendt på e-mail. Det eneste klagerne hadde fått før dette var tilbudet. Klagerne anfører at oppdragsskjemaet som lå som bilag til tilsvaret mangler side 4, som viser sted og dato. På denne siden skal det stå 18. juli. Årsaken til at klagerne sendte over noen bilder selv, var at de ikke syntes det var særlig god kvalitet på flere av bildene og de forsøkte å ta noen som presenterte huset på en bedre måte.

Innklagede sier at han presenterte ulike typer salgsoppgaver i forskjellige prisklasser. Dette stemmer ikke. Klagerne fikk kun en salgsoppgave presentert. Denne var mye finere enn den andre megleren med likt pristilbud hadde presentert. Dette var med i vektleggingen til klagerne og gikk i favør av å velge innklagede. Klagerne har aldri fått vite at de kunne velge mellom ulike salgsoppgaver. Annonsen på nett har klagerne diskutert innholdet på i flere runder, hvor fakta og skrivefeil ble påpekt, men salgsoppgaven så de første gang da innklagede tok den med på visning.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med saksbehandlingen og krav om nedsettelse av meglers vederlag eller økonomisk kompensasjon.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Klageren anfører at salgsoppgaven som ble laget, ikke var av den kvalitet som de var forevist på forhånd, og som var vektlagt ved valg av megler. Klagerne benekter at de har blitt vist flere forskjellige salgsoppgaver. Innklagede hevder på sin side at det ble presentert ulike typer salgsoppgaver i forskjellige prisklasser og at det var enighet om ikke å bruke kostnader på ekstern produksjon. Der hvor partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens utsagn større vekt enn den andres. Klagen blir derfor å avvise på dette punktet. Det samme gjelder påstandene rundt bruken av profesjonell fotograf.

Partene forklarer seg også ulikt når det gjelder grunnen til at kontraktsmøtet ble sent avholdt.

Når det gjelder manglende avholdelse av kontraktsmøtet, vil Reklamasjonsnemnda anføre at en megler skal tilstrebe at det holdes et kontraktsmøte, og at dette bør skje snarest mulig etter aksept av bud. Mange privatpersoner vil ha vanskeligheter med å forstå betydningen av alle formuleringene i en kjøpekontrakt, og et møte med begge parter samt eiendomsmegleren til stede, vil som regel være avklarende for både kjøper og selger. Dersom det ikke skal avholdes kontraktsmøte, er det viktig at begge parter får tilsendt kontrakten i tide slik at de kan få anledning til å gå igjennom denne og om nødvendig kontakte eiendomsmegleren for nærmere forklaring av de ulike punktene. Å få tilsendt utkast til kjøpekontrakt dagen før overtakelse når det ikke avholdes kontraktsmøte, er normalt ikke i tråd med god meglerskikk.

Når det gjelder klagernes planlagte ferie 20. juli, har innklagede ikke imøtegåttklagernes påstander om at han var kjent med at de da skulle reise på ferie og at de har gjort ham oppmerksom på at overtakelsen derfor burde være den 19. juli. Det er dokumentert for Reklamasjonsnemnda at overtakelse ble avholdt 19. juli, og ikke 13. juli som anført av innklagede. Reklamasjonsnemnda er av den oppfatning at en eiendomsmegler må være lydhør overfor sine kunder, og at overtakelsesdato må tilpasses begge partenes ønsker dersom en spesiell dato ikke er satt som en betingelse i salgsoppgave eller budskjema.

Det står i salgsoppgaven at «Ved kontraktens underskrift innbetaltes forskudd på 10% av kjøpesummen». I dette tilfellet er kjøpekontrakten først underskrevet ved overtakelse og hele kjøpesummen er innbetalt i forbindelse med overtakelsen.

Reklamasjonsnemnda er av den oppfatning at det er unødvendig å tinglyse en sikringsobligasjon når overtakelse foretas samme dag som sikringsobligasjonen skrives under og skjøte kan sendes til tinglysing umiddelbart. Innklagede må refundere klageren gebyret for tinglysingen av sikringsobligasjonen.

Konklusjon:

Innklagede må erstatte klageren tinglysingsgebyr for sikringsobligasjon.

Oslo, den 30. mai 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant