Klage nr. 2020267

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. mai 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Klager:                          v/advokat Petter Holmen
Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS

Innklaget:                      Landkreditt Eiendom AS

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelsesplikt. Krav om erstatning.

Saksfremstilling

I august 2018 kjøpte klageren en landbrukseiendom som innklagede formidlet. I etterkant av kjøpet har klageren ikke fått konsesjon fordi den samlede kjøpesummen er høyere enn akseptabel konsesjonspris. Klageren anfører at megleren burde undersøkt og opplyst om at eiendommene ville bli ansett som én konsesjonspliktig driftsenhet. Videre anføres det at megleren burde avklart hva som var akseptabel konsesjonspris for eiendommen med den lokale landbruksmyndigheten før den ble lagt ut for salg. Klageren krever erstatning med 3 550 000 kroner.

Innklagede anfører at vedtaket til kommunen og fylkesmannen er feil. Meglerens undersøkelser tilsa at eiendommene ikke var å anse som én konsesjonspliktig driftsenhet. Det anføres videre at det ikke ligger innenfor meglerens undersøkelsesplikt å avklare på forhånd med kommunen om den samlede kjøpesummen vil bli ansett å ligge innenfor akseptabel konsesjonspris. Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klageren er representert ved advokat.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren kjøpte en landbrukseiendom formidlet av innklagede. Prisantydningen var 23 050 000 kroner, og klageren kjøpte eiendommen for 20 050 000 kroner. I salgsoppgaven var det opplyst at eiendommen bestod av tre matrikler, hvorav to tilhørte landbrukseiendommen og én tilhørte gårdstunet. De to eiendommene ble beskrevet hver for seg som egne enheter, og det ble utarbeidet egne kjøpekontrakter med separat prising. Klageren påtok seg konsesjonsrisikoen for landbrukseiendommen, som ble priset til 9 300 000 kroner. Gårdstunet ble i en separat kjøpekontrakt priset til 10 750 000 kroner, men det var ikke inntatt noen bestemmelser om konsesjonsrisiko.

Klageren er ikke blitt meddelt konsesjon, da kjøpesummen er 3 550 000 kroner høyere enn akseptabel konsesjonspris. Konsesjonsprisen er fastsatt med endelig virkning til
16 500 000 kroner etter avslaget ble påklaget til statsforvalteren (fylkesmannen). Klageren er blitt pålagt å omgjøre overdragelsen eller videreselge eiendommen til en pris innenfor konsesjonsprisen.

Megleren skulle undersøkt og informert klageren om at eiendommene ville bli ansett som én driftsenhet og bli konsesjonsbehandlet samlet. Videre skulle megleren ha avklart akseptabel konsesjonspris for eiendommen med lokal landbruksmyndighet før den ble lagt ut for salg.

Etter dette har megleren opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt. Klageren krever at innklagede erstatter hans økonomiske tap på 3 550 000 kroner, som utgjør differansen mellom kjøpesummen og akseptabel konsesjonspris.

Innklagede har i korte trekk anført:

Innklagede bestrider ikke at de to eiendommene ble presentert og solgt som to selvstendige eiendommer. Prisen ved ervervet av landbrukseiendommen er det intet å utsette på, og konsesjonsrisikoen i en samlet salgsoppgave ble beskrevet å være kjøpers. Megleren er av den oppfatning at vedtaket til kommunen og statsforvalteren (fylkesmannen) er positivt feil. For at to eiendommer på samme eierhånd skal regnes som én driftsenhet, må det være drevet eller være egnet til å drives sammen. Gårdstunet har ikke noe drivverdig jordbruksareal.

Selgeren har opplyst at gårdstunet var en selvstendig eiendom som ble kjøpt med sikte på å etablere et nytt gårdstun. I forbindelse med en byggesøknad ønsket representanter fra kommunen å sette som vilkår at de to eiendommene skulle sammenføyes, og at dyrket mark syd på eiendommen skulle bevares. Siden det var en forutsetning for selgerens finansiering av oppbyggingen at en slik sammenføyning ikke kunne forekomme, ble vedtaket påklaget, og planutvalget tok klagen til følge og opphevet vilkårene under sin behandling i juni 2014. Ifølge selgeren ble det under dette møtet uttalt at vedtaket ville medføre at gårdstunet kunne omsettes fritt på markedet.  

Opplysningene fra selger samsvarte med det som fremgikk av NIBIOs gårdskart, hvor eiendommen ikke vises som tilknyttede eiendommer. I matrikkelen var den registrert som «Landbruk: Nei», slik den fremdeles var registrert i juni 2020. Meglerens undersøkelser tilsa klart at de to eiendommene ikke var å anse som én driftsenhet.

En konsesjonssøknad baserer seg på en konkret helhetsvurdering av konsesjonssøknaden og konsesjonssøker, og det er en rekke momenter som kan inngå i avgjørelsen. Pris er et moment, men behøver ikke være avgjørende. Kommunen kan således gi konsesjon selv om de mener prisen er for høy. Kommunen kan ikke «forhåndsavklare» en konsesjonssøknad, herunder avklare om kjøpesummen for begge eiendommene vil bli ansett å ligge innenfor akseptabel konsesjonspris, ved at en megler tar direkte kontakt og spør hva eiendommen(e) kan selges for. En slik henvendelse til kommunen ligger ikke innenfor meglerens undersøkelsesplikt. Det er heller ikke en del av kommunens myndighetsutøvelse å avgjøre spørsmålet om en eiendom må regnes som én driftsenhet etter jordlova § 12 sjette ledd. Det fremgår av rundskriv M-1/2013 punkt 4.2 at det er statsforvalteren (fylkesmannen) som er avgjørelsesmyndighet, og at Statens landbruksforvaltning behandler klager over avgjørelse om en eiendom må regnes som én driftsenhet.

En megler skal være behjelpelig med å klargjøre dokumenter og sende inn søknaden på vegne av kjøper, noe også klageren fikk tilbud om, men som han avslo. Klageren er en stor eiendomsinvestor og utvikler. Megleren hadde innledningsvis en dialog med klageren i forbindelse med konsesjonssøknaden. Da det kom frem at en saksbehandler i kommunen mente at begge eiendommene skulle konsesjonsbehandles som én enhet, holdt megleren fast ved at dette ikke var riktig. Dette var ikke avgjørende for klageren, da han regnet med at konsesjon for begge eiendommene skulle gå i orden. Klageren kjøpte gårdstunet til en pris i underkant av kostnaden som selger hevder å ha hatt ved å oppføre det. Selger hevder at prosjektet kostet ham ca. 11 millioner kroner, og eiendomsmassen fremstod som ny. Kjøpesummen var i henhold til verditakst.

Ved en konsesjonsvurdering benyttes kostnadsverdiprinsippet, og ut fra en slik beregning er det ikke ansett problematisk å få konsesjon for begge eiendommene samlet til den avtalte prisen. Saksbehandleren i kommunen presenterte en kreativ utregningsmodell, og etter noe møtevirksomhet mellom saksbehandleren og klageren, kom de fram til andre summer. I innstillingen fra kommuneadministrasjonen ble det imidlertid holdt fast ved den første utregningsmodellen, og «den riktige» utregningen ble kun presentert som en alternativ utregning. Det ble også utført en ny samlet takst over eiendommen i klagers regi.

Innklagede bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, og at det er grunnlag for erstatning.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen avvises da klageren ikke kan anses som «forbruker».

Kort om hvem som har klagerett til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Det fremgår av nemndas vedtekter punkt 1.4 at nemnda behandler klager fra «forbrukere». Med forbruker menes en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Klager fra næringsdrivende behandles normalt ikke. Nemnda kan likevel behandle klage fra en næringsdrivende, dersom den interessen som fremmes ikke har særlig yrkes eller næringsmessig tilknytning, og henvendelsen for øvrig ligger til rette for en vurdering i nemnda. Dette er en «kan»-regel, og alle forhold skal tas i betraktning.

Nemnda tar stilling til spørsmålet om klageren er forbruker og har klagerett selv om dette ikke er tatt opp av noen av partene.

Om klageren må anses som «forbruker»

Nemnda har gjennomgått saksdokumentene, herunder salgsoppgaven. Slik nemnda ser det, har landbrukseiendommen et fremtredende næringselement. Det er en stor landbrukseiendom med gode inntekter. [Landbrukseiendommen, gårdstunet og aksjeselskapet] ble solgt samlet. I tillegg synes det å ha vært en forutsetning for overdragelsen av [gårdstunet], at aksjene i [aksjeselskapet] også ble overdratt. [Aksjeselskapet] er ifølge salgsoppgaven et aksjeselskap med barnehagedrift.

Samlet sett tilsier dette at klageren ikke kan anses som «forbruker», og at han må regnes som næringsdrivende. Det kan ikke være avgjørende at det for landbrukseiendommen og gårdstunet ble utarbeidet egne kjøpekontrakter med separat prising.

Nemnda har særskilt vurdert om unntaket for behandling av klager fra næringsdrivende skal benyttes. Men nemnda finner ikke at saken ligger til rette for en vurdering i nemnda. Blant annet reiser saken bevisspørsmål som vanskelig kan avgjøres under nemndas skriftlige saksbehandling. Dette er som nevnt ovenfor også en «kan»-regel, det vil si at det er opp til nemnda å ta standpunkt til om regelen skal benyttes.

Saken avvises etter dette, jf. vedtektene punkt 5. 1, jf. punkt 1.4.

Nemnda nevner for ordens skyld at nemnda hverken har vurdert eller tatt stilling til sakens realitet.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Saken avvises.