Klage nr. 2020279

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. mai 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Klingenberggaten Eiendomsmegling AS (Sem & Johnsen Eiendomsmegling Vika)

Saken gjelder:               Oppgjør

Saksfremstilling

I mai 2019 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes borettslagsleilighet. I forbindelse med oppgjøret ble det trukket 41 362,57 kroner til dekning av et utestående beløp på en faktura fra borettslaget. Dette ble gjort uten at megleren eller oppgjørsavdelingen forhørte seg med klagerne først. Klagerne anfører at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever at innklagede tilbakefører beløpet, samt betaler forsinkelsesrenter.

Innklagede bestrider klagernes krav.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

Partenes syn på saken

Klageren har i korte trekk anført: 

Klagernes borettslagsleilighet ble solgt i juli 2019 for 4 735 000 kroner. I forbindelse med oppgjøret utbetalte megleren 41 362,57 kroner til OBOS, uten først å konferere med klagerne. Klagerne mener innklagede har foretatt en urettmessig utbetaling, og har i ettertid bedt om å få beløpet tilbakeført, uten at dette har skjedd.  

Kravet springer ut av kontraktsforholdet mellom klagerne og et entreprenørselskap som skulle sørge for installering av skyvedør og radiator i leiligheten. På grunn av mangelfullt arbeid holdt klagerne tilbake et beløp på 41 362,57 kroner til sikkerhet for utbedring av manglene. Det var således tale om et omtvistet privatrettslig krav knyttet til en avtale om håndverkertjenester.

Megler skal i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd nr. 4 sørge for gjennomføringen av et korrekt oppgjør. Det fremgår av Finanstilsynets rundskriv 7/2014 punkt 3.2 at det det kun er heftelser som påhviler eiendommen som skal innfris.

I kjøpekontrakten punkt 4 er også uttrykket «heftelse» benyttet, som etter klagernes syn må forstås som pantekrav, med unntak av offentlige avgifter. Med «uoppgjorte krav fra borettslaget» menes krav hvor borettslaget har tatt pant i andelen for kravet etter borettslagsloven § 5-20.

Det dreier seg ikke om et krav på felleskostnader eller «andre krav frå lagsforholdet»,
jf. borettslagsloven § 5-20. Det er ikke tilstrekkelig at borettslaget er kreditor, så lenge det er tale om et annet type krav enn de som er omtalt i denne bestemmelsen. Kravet var derfor ikke å regne som en «heftelse» i kjøpekontraktens forstand. Det var heller ikke tinglyst som en heftelse på eiendommen. Partene hadde for øvrig ikke avtalt noe særskilt om at innklagede kunne disponere midlene på klientkontoen til fordel for tredjeparter, herunder OBOS. På denne bakgrunn var det feil av innklagede å trekke beløpet fra oppgjøret. 

Det er vanskelig å forstå hvordan innklagede mener at klagerne skulle ha informert megler, kjøper eller oppgjørsavdelingen om at de bestred kravet. Megleren har på et tidlig tidspunkt sagt seg enig i at det var feil av oppgjørsavdelingen å innfri kravet.

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og brutt oppdragsavtalen og kjøpekontrakten. Klagerne krever at innklagede tilbakefører beløpet på 41 362,57 kroner, samt betaler forsinkelsesrenter beregnet fra oppgjørsdato 13. august 2019.

Innklagede har i korte trekk anført:

Oppgjørsavdelingen kontaktet forretningsføreren som opplyste om at det forelå en restanse knyttet til en delvis betalt faktura. Det skyldige beløpet ble overført borettslaget 13. august 2019, samtidig med sluttoppgjøret til klagerne.

Klagerne har betinget seg å overlevere eiendommen fri for pengeheftelser, og det vises i den forbindelse til kjøpekontrakten § 4 andre, tredje og fjerde avsnitt. Klagerne har ikke på noe tidspunkt opplyst megleren, oppgjørsavdelingen eller kjøperen at de bestrider fakturaen. Innklagede har i henhold til sine rutiner, og den ugjenkallelige fullmakten fra klagerne, foretatt oppgjør som instruert.

Etter at oppgjøret var gjennomført, og klagerne hevdet at det var foretatt en urettmessig utbetaling, ba oppgjørsansvarlig om at beløpet skulle tilbakeføres til klientkonto inntil tvisten var løst. Siden den bestilte terrassedøren allerede var levert, og klagerne var kompensert for ulempene de hevdet å være påført, anså borettslaget saken for avsluttet. Borettslaget kontaktet advokatene i OBOS for å få en uttalelse om hvorvidt innklagede kunne trekke restansen i klagers oppgjør, og deres tilbakemeldinger var «(…) fakturert fra borettslaget til [klagerne], og er et krav frå lagsforholdet, jf. borettslagsloven § 5-20. (…) Det er naturlig å se på dette som en restanse, som megler gjorde rett i å nedbetale på [klagernes] vegne.»

Innklagede bestrider at det foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-9 første ledd nr. 4 eller retningslinjene som følger av Finanstilsynets rundskriv 7/2014. Megleren har gjennomført oppgjøret i samsvar med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers håndtering av oppgjøret og krav om tilbakeføring av beløpet, samt krav om forsinkelsesrenter.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

Borettslagsloven § 5-20

Borettslagsloven § 5-20 første ledd lyder:

«For krav på dekning av felleskostnader og andre krav frå lagsforholdet har laget panterett i andelen framfor alle andre hefte. Pantekravet kan ikkje vere større enn ein sum som svarar til to gonger grunnsummen i folketrygda. Grunnsummen som gjeld på tidspunktet da tvangsdekning blir vedteken gjennomført, skal leggjast til grunn for berekninga. Panteretten omfattar også krav som skulle ha vore betalte etter at det har kome inn eit kravsmål til namsstyresmaktene om tvangsdekning.»

Denne bestemmelsen regulerer borettslagets legalpanterett. Det må legges til grunn at vanlige kontraktsmessige krav mellom laget og andelseieren faller utenom legalpanteretten. Det aktuelle kravet ble overdratt fra [entreprenør] til borettslaget. Nemnda mener derfor at kravet ikke faller inn under § 5-20.

Kjøpekontrakten § 4 punkt 4

Bestemmelsen har følgende ordlyd:

«Selger garanterer at det per dags dato ikke eksisterer uoppgjorte krav fra borettslaget. Selger gir herved megler ugjenkallelig fullmakt til å innfri, eventuelt midlertidig innfri for overføring til annet panteobjekt de lån som fremgår av grunnboksutskriften /oppgjørsskjema og som ikke er avtalt at kjøper skal overta.»

Det fremgår her i første punktum at selger «garanterer» at det ikke eksisterer uoppgjorte krav fra borettslaget. Dette må etter nemndas oppfatning gjelde så vel krav som faller inn under legalpanteretten i § 5-20 som andre krav.

Klagerne forpliktet seg følgelig til at alle krav borettslaget hadde, skulle innfris. Slik saken er opplyst, kan nemnda derfor ikke se at innklagede gjorde noen feil da det aktuelle kravet ble innfridd. Det kan ikke være avgjørende at kravet ble transportert fra [entreprenør] til borettslaget.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

[Klagerne] gis ikke medhold.