Klage nr. 2020280

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. mai 2021.

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet

Innklaget:                      Fredensborg Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Fredensborg)

Saken gjelder:               Misnøye med saksbehandlingen og meglerens krav på vederlag ved oppsigelse av oppdrag.

Saksfremstilling

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede foretak om formidling av salget av deres leilighet 17. februar 2020. Da koronapandemien var et faktum, besluttet klagerne å stanse planlagt annonsering og visning 15. mars 2020 og meddelte dette i e-post til megleren
13. mars 2020. Grunnet misnøye med oppfølgingen fra ansvarlig megler etter dette, ble oppdraget sagt opp 20. juli 2020. Klagerne mottok etter dette faktura fra innklagede på
76 600 kroner. Fakturaen manglet spesifisering både hva gjaldt timebruk og utlegg. Klagerne bestrider fakturaen og ber nemnda vurdere rimelighet av det fakturerte beløpet, sett i lys av at salgsoppdraget ble stoppet og satt på vent to dager før planlagt annonsering.

Innklagede forholder seg til den inngåtte oppdragsavtalen og bestrider at det er grunnlag for vederlagsreduksjon.

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

Partenes syn på saken

Klagerne har i hovedsak anført: 

I forbindelse med oppdraget ble klagerne enige med innklagede om å annonsere boligen for salg på FINN.no søndag 15. mars 2020, med første visning søndag 22. mars 2020. Grunnet informasjon fra myndighetene rundt korona-viruset torsdag 12. mars 2020, tre dager før planlagt annonsering, besluttet klagerne 13. mars 2020 å utsette annonseringen og den påfølgende visningen, inntil situasjonen var mer avklart. Klagerne meddelte dette til ansvarlig megler samme ettermiddag. Annonsen og salgsprospektet var for øvrig heller ikke ferdig til avtalt tid. I perioden fra oppdraget ble inngått 17. februar 2020 og frem til det ble satt på vent, ble klagerne mer og mer misfornøyde med tilbakemeldinger og oppfølging fra ansvarlig megler. Da forholdet rundt pandemien utover sommeren bedret seg, besluttet klagerne å gjenoppta salgsprosessen med en ny megler. Erfaringen med ansvarlig megler hos innklagede fra februar/mars var så dårlig at klagerne ikke tok sjansen på å fortsette samarbeidet med han. Dette til tross for at det ville påføre dem en ekstra kostnad. Klagerne sendte en e-post med oppsigelse av oppdraget den 20. juli 2020. Få timer etter oppsigelsen mottok de en e-post fra ansvarlig megler med en faktura på 76 600 kroner.

Beløpet var uforholdsmessig høyt tatt i betraktning at alt arbeid med oppdraget ble stoppet og satt på vent, før FINN.no annonsen og salgsprospektet var klargjort for å legges ut på nett.

Avtalt minimumsprovisjon etter punkt 5.1 i oppdragsavtalen burde beregnes forholdsmessig ut fra medgått tid frem til dette tidspunktet. I tillegg burde det foreligge en form for sanksjon grunnet dårlig oppfølging fra ansvarlig meglers side. Klagerne stiller også spørsmålstegn ved uviljen fra daglig leder til å spesifisere og dokumentere faktiske utlegg. Dette gjør det vanskelig å bedømme hvilke utlegg som var påløpt frem til salgsoppdraget ble satt på vent. Klagerne er derfor ikke i stand til å foreslå et konkret beløp. Klagerne anser seg imidlertid ubundet av sitt forslag om betaling av minimumsprovisjon, da innklagede ikke godtok dette.

Av timelisten fremgår det at det var brukt 21,5 time «frem til oppdraget/lanseringen ble satt på pause». Oppdraget var ikke timebasert, men basert på provisjon/fastpris. Det fremgår av oppdragsskjemaet under punkt 9 at, «Antall timer på oppdraget er anslått til 55». I timelisten er det brukt 21,5 time inkludert en befaring på 2,5 time. Befaringen var uforpliktende og ble utført før oppdrag var undertegnet. Andre interessenter har ikke klagerne hørt noe om. Da oppdraget ble satt på vent, var det av ovennevnte timeliste brukt 15 timer til innhenting av opplysninger og markedsføringsarbeid.

Avtalt provisjon ved oppsigelse var på 35 000 kroner og multiplisert forholdsmessig med 15/55 deler skulle provisjonen blitt 9 545 kroner. Ved full meglerprovisjon etter oppdragsavtalens punkt 4 (58 900 kroner) ville summen blitt 16 063 kroner. Femten timer ser ut til å være et svært høyt timeforbruk, da markedsføringen ble satt på vent før lansering/annonsering på FINN.no. Sommeren 2017 hadde megleren solgt en tilsvarende naboleilighet i samme etasje og gjennom dette, tilegnet seg kunnskap om leiligheten/området til bruk i markedsføringen av klagernes leilighet.

Klagerne har ikke fått spesifisert timeliste, heller ikke spesifikasjon eller dokumentasjon på utleggene på til sammen 32 688,75 kroner. Det var kun fakturaen hvor det var gitt rabatt på markedspakken og FINN.no annonsen, hvor beløpet/rabatten var spesifisert til 1 211,25 kroner inkl. mva.

Ettersom oppdraget ble satt på pause før lansering er det deler av kostnadene som må avgrenses i forhold til dette tidspunktet, for eksempel eierskiftegebyret på 5 860 kroner og gebyr for sikringsobligasjon. Klagerne har hele tiden vært klare på at de skal betale for utleggene, men har etterlyst informasjon om hvilke utlegg det dreier seg om.

Klagerne viser til e-post fra daglig leder av 19. oktober 2020 om fakturert privatvisning med 2 700 kroner. Daglig leder erkjenner det faktum at det var avtalt kostnadsfri visning og denne reduksjonen har derfor ikke noe med tilbud og aksept å gjøre.

Det er riktig at leiligheten ble solgt 30. september 2020 for 6 200 000 kroner, men dette var mer enn to måneder etter at oppdraget ble sagt opp 20. juli 2020. Allerede samme dag klagerne sendte oppsigelsen mottok de en faktura på 76 600 kroner. De reagerte på at summen syntes å være alt for høy og sendte derfor to dager senere en klage direkte til innklagede på blant annet beløpets størrelse. Det er ikke noen som helst sammenheng mellom klage på fakturaen, og hva leiligheten ble solgt for ca. to måneder etter at klagen ble sendt.

Fra oppdragsinngåelsen den 27. februar 2020 og frem til e-posten av 13. mars 2020 fra klagerne vedrørende at de ville avvente til situasjonen rundt korona-viruset var mer avklart, hadde klagerne kun en kort telefonsamtale med ansvarlig megler. Det med at klagerne kun var tilgjengelige til «spesifikke klokkeslett» slik innklagede hevder, er sterkt overdrevet. Det ble gitt uttrykk for et ønske om tidspunkt til meglerfullmektigen i forbindelse med utarbeidelsen av salgsprospekt. Et arbeid hun for øvrig startet opp altfor sent. Ønske om tidspunkt for dette var begrunnet i at klagerne ønsket å ha nødvendige dokumenter og notater enkelt tilgjengelig.

Klagerne bestrider fakturaen fra innklagede av 24. november 2020 på 75 388,75 kroner.

Innklagede har i hovedsak anført:

Salgsoppdraget ble stanset før annonsering. Klagerne mener fakturert beløp ikke er forholdsmessig ut fra medgått tid frem til oppdraget ble stanset. Innklagede har forsøkt å komme til en løsning med klagerne uten at forslag er akseptert. Innklagede opprettholder sitt opprinnelige krav på oppgjør i henhold til oppgjørsoppstilling samt oppdragsavtalens pkt. 5.1. Punktet i oppdragsavtalen var et viktig forhandlingspunkt for klagerne før inngåelsen av oppdraget. Klagerne har dermed vært innforstått med kostnader forbundet med oppsigelse. Klagernes anførsler om manglende oppfølging er grunnløse.

Salget ble gjennomført av en annen megler 30. september 2020. Eiendommen ble solgt for 6 200 000 kroner. Klagerne var klare på at de ikke ville selge under 6 600 000 kroner i kontakten med innklagede. Det var først etter salget gjennom ny megler at klagerne klaget inn innklagede for nemnda. For innklagede fremstår klagen som et forsøk på å få dekket inn noe av «tapet» ved å ikke oppnå høyere pris for boligen enn 6 200 000 kroner. Innklagede har også registrert tidligere salgsforsøk gjennom andre meglerforetak både i 2009 og i 2013 begge ganger over et lengre tidsrom, uten at boligen ble solgt.

Timelisten viser at innklagede har passert minimumsprovisjonen på 35 000 kroner med god margin. Timesatsen var på 2 500 kroner. Før avbruddet ble det også gjennomført en privatvisning.

Oppsigelsen kom overraskende på innklagede. Det var ingen korrespondanse mellom partene forut for at oppdraget ble satt på pause 13. mars 2020 og frem til oppsigelsen 20 juli 2020.

Innklagede har vært imøtekommende i forhold til å forsøke å finne en minnelig løsning og gitt klagerne en større rabatt på opprinnelig faktura, uten at de har akseptert dette.

Det har til tider vært vanskelig å komme i kontakt med klagerne. Det har kun vært spesifikke klokkeslett klagerne har kunnet snakke, og flere ganger har samtaler knyttet til forarbeider blitt utsatt fra deres side.

Innklagede opprettholder sitt krav. Grunnet at oppdraget ble stanset før annonsering har klagerne fått rabatt tilsvarende kostnadene til FINN.no annonsen.

Det er riktig som klagerne hevder at det var tilbudt kostnadsfri privatvisning.

Ved salg av eiendommen hadde dette tilbudet vært opprettholdt fra innklagedes side. Jobben rundt sjekk mot interessentlister, forberedelse og gjennomføring av visning, samt oppfølging i etterkant av visning er utført. Dersom nemnda kommer til en forholdsmessighetsvurdering, må dette tas med i vurderingen. Innklagede forholder seg til den inngåtte oppdragsavtalen. Det fastholdes at arbeidet er utført og timelisten gir et riktig bilde av medgått tid.

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglers krav på vederlag ved oppsigelse.

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.          

I oppdragsavtalen punkt. 5.1 fremgår følgende om innklagedes krav på vederlag og dekning av utlegg:

 «Uavhengig av vederlagsform har Eiendomsmegleren krav på dekning av utlegg i henhold til utleggsoversikten, jf. Eiendomsmeglingslovens § 6-4.

Ved fastpris/provisjonsbasert oppdragsavtale har Eiendomsmegleren krav på dekning for påløpte timer, dog begrenset opp til Eiendomsmegleren minimumsprovisjon på
kr. 35 000,- inkl. mva. I tillegg har Eiendomsmegleren krav på dekning av påløpte visninger, grunn og markedspakke, andre vederlag og utlegg. Grunnpakke begrenses til kr. 10 000,- ved oppsigelse av oppdraget.»

Det er klart at klageren må betale for de dokumenterte utleggene megleren har hatt i oppdragsperioden, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-5 og Rosén og Torsteinsen, Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, side 203. Når det gjelder vederlaget, følger det av eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 4 at oppdragsavtalen skal angi oppdragstakerens krav på vederlag dersom handel ikke kommer i stand i oppdragstiden. Det avtalte vederlaget må ligge innenfor rammene i eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd, hvor det fremgår at megleren «har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid».

I denne saken har innklagede fakturert 2 500 kroner for en privatvisning, 5 000 kroner for fotografering, 9 000 kroner for markedspakke, 10 000 kroner for grunnpakke, 14 000 kroner for tilrettelegging og 35 000 kroner for meglerprovisjon. Beløpene inkluderer mva.

Når det gjelder markedspakke, grunnpakke og tilrettelegging, er dette poster som normalt inneholder betydelige vederlagselementer. Disse vederlagselementene må tas i betraktning når det skal avgjøres hva som samlet sett er et rimelig vederlag. Innklagede har ikke dokumentert hvilke elementer som er utlegg. Men dersom det legges til grunn at postene i det vesentligste er vederlag, utgjør samlet vederlag for markedspakke, grunnpakke og tilrettelegging rundt 25 000 kroner. I tillegg kommer 35 000 kroner meglerprovisjon, slik at totalt vederlag utgjør nærmere 60 000 kroner.

Etter en samlet vurdering hvor oppdragets varighet og meglerens tidsbruk er tatt i betraktning, har nemnda kommet til at vederlaget passende kan settes til 35 000 kroner.

I tillegg må klageren betale for dokumenterte utlegg, herunder de elementene i markedspakke, grunnpakke og tilrettelegging som er reelle utlegg, og som kan dokumenteres.

Ut fra det resultat nemnda har kommet til, er det for nemnda ikke nødvendig å ta stilling til om megleren her har utvist «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse», som eventuelt kunne gitt grunnlag for vederlagsnedsettelse etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Avgjørelsen er enstemmig.

Konklusjon

Fredensborg Eiendomsmegling AS (Eie Eiendomsmegling avd. Fredensborg) har krav på 35 000 kroner inklusive mva. i vederlag pluss dekning av dokumenterte utlegg.