Klage nr:
100/08

Avgjort:
09.10.2008

Saken gjelder:
Meglers ansvar for feilaktig opplysning om biloppstillingsplass

Foretakets navn:
ABCenter Arendal AS
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en enebolig som var til salgs gjennom innklagede som megler. Selgerne var den ene kjøperens datter og svigersønn. Eiendommen var utbudt på det åpne marked. Det er i salgsoppgaven opplyst «Tomt … og biloppstillingsplass for en (brosteinsbelagt)». Det står noe liknende under overskriften «Parkering», hvor teksten er «Biloppstillingsplass for en bil, forøvrig grense mot offentlig parkeringsplass». Den omtalte biloppstillingsplassen ligger imidlertid utenfor det tomtearealet som omfattes av salget, og det foreligger heller ingen parkeringsrett tilknyttet eiendommen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Da selgerne kjøpte eiendommen bnr 136 i 2003, var det også innklagede som foresto salget. Av salgsoppgaven fremkom også den gang den samme opplysningen om parkering på egen tomt. Denne opplysningen har vist seg å være positivt uriktig. Den aktuelle parkeringsplassen ligger utenfor tomtearealet som omfattes av bnr 136. Det foreligger heller ingen parkeringsrett tilknyttet det aktuelle arealet. Klagerne oppfatter at innklagede ikke bestrider dette faktum. Dette betyr at boligen som klagerne kjøpte, ikke har noen biloppstillingsplass, stikk i strid med det som er opplyst i salgsoppgaven fra megler. Det er ikke tvilsomt at manglende parkering har vesentlig betydning for eiendommens verdi.

Både klagerne og selgerne har lagt til grunn at parkeringsplassen tilhørte eiendommen og benyttet plassen som sin egen. Også tidligere eier som solgte i 2003, hadde i sin eiertid oppfattet at parkeringsplassen tilhørte eiendommen. Disse hadde ervervet eiendommen i 1995 via et annet meglerforetak, og også i salgsoppgaven fra den gang fremgår det at eiendommen har parkering på egen grunn.

Kommunen befarte klagernes eiendom den 28. juni 2007 i forbindelse med et annet forhold ved eiendommen. I den forbindelse fremkom det at kommunens representant mente parkeringen ikke lå på bnr 136, men at den lå på kommunal grunn. Klagerne varslet innklagede om kommunens opplysning om parkeringsarealet samme dag, og de forlangte at innklagede måtte ordne opp i dette og at klagerne skulle holdes skadesløs.

Det er klagernes inntrykk at innklagede ved utarbeidelse av salgsmateriellet har forholdt seg til gamle uriktige opplysninger og ikke foretatt noen selvstendig undersøkelse av de opplysningene han har presentert overfor kjøperne. Klagerne anfører at opplysningene brukt i salgsoppgaven helt tilbake til 1995 trolig er benyttet om igjen ved de senere salgene, uten at innklagede har foretatt noen faktisk kontroll eller vurdering av disse opplysningene. I denne saken er det tale om eneste parkeringsmulighet ved eiendommen som ligger i sentralt bystrøk, og det var åpenbart helt avgjørende informasjon for kjøperne. Slike vesentlige omstendigheter som en eiendomsmegler inntar i salgsoppgaven, har kjøperen en berettiget forventning om skal være verifisert/kontrollert og i overensstemmelse med de faktiske forhold. Klagerne anfører at innklagede har opptrådt ansvarsbetingende og har et selvstendig erstatningsansvar overfor klagerne i nærværende sak.

Det er inngått avtale med kommunen om kjøp av den aktuelle parsellen, men det er foreløpig ikke gjennomført på grunn av formelle forhold vedrørende hjemmel og fradeling. Kjøpesummen for parkeringsarealet er satt til kr 70 000. I påvente av avklaring av tapet, nedlegger klagerne foreløpig påstand om at innklagede har brutt god meglerskikk og at foretaket er erstatningsansvarlig for det økonomiske tapet klagerne har lidt som følge av meglerforetakets ansvarsbetingende forhold. Klagerne krever dekket saksomkostninger med tillegg av lovens alminnelige forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

Innklagede anfører:

Tidligere selger eide bygningen frem til 1995. Området det nå er tvil om, bestoi sin tid av bolighus. De ble revet tidlig på 1990-tallet og det ble anlagt parkeringsplass. Tidligere selger (A) fikk da muntlig tillatelse av kommunen til å parkere sin bil på den plassen som det nå strides om. Denne disposisjonsretten var gitt til ham og skulle ikke videreføres. Dette ble også opplyst til kjøperen (B) i 1995. B solgte boligen videre i 2002 med teksten «biloppstillingsplass for en bil, for øvrig grense mot off. parkeringsplass». Eiendommen ble da kjøpt av de som sist solgte (C). C la ut eiendommen for salg i 2005, men fikk ikke solgt eiendommen på det frie marked, og inngikk en avtale om at den ene selgerens mor skulle kjøpe eiendommen.

Innklagedes saksbehandler vet at han i den forberedende fasen spurte om parkeringsplassen tilhørte huset og fikk et bekreftende svar fra selgerne (C). Av dokumenter mottatt fra kommunen er det vanskelig å tolke hvorvidt parkeringsplassen hører med. Når innklagede ser på utviklingen i saken, fornemmer han en følgefeil i dokumentene, hvor eieren i god tro har benyttet parkeringsplassen og ikke fått verken bot eller innsigelser fra kommunen. Dersom svigersønn og datter (C) har kjøpt dette i god tro og gitt innklagedes saksbehandler disse opplysningene, vil det være B som i sin tid ikke ga riktige opplysninger.

Innklagede kan ikke se at han skal ta skylden i denne saken.

Av e-mail mottatt fra innklagede 18. august, fremgår følgende:

«Har endelig fått snakket med den som kjøpte av [tidligere eier]. Hun sier at [tidligere eier] fortalte dem at p-plassen var innenfor tomten (noe som også sto i salgsoppgaven) Han har likeledes sagt at en del av tomten bak, som er utenfor plattingen – hørte til huset. Ny eier av [eiendommen] (vår innklager) har henvendt seg til hun jeg snakket med. Det viser seg nemlig at de ikke heller eier den delen bak. De har nå fått kjøpt den av [eieren].

Nåværende eier har allerede fått utbetalt kr 60.000,- av eierskifteforsikringen pga manglende p-plass (dette vet du kanskje).

Du kan gjerne ringe meg, så får vi ta en prat. Sm du ser mappen, er målebrevet nokså vaskelig å finne ut av. Det det dreier seg om etter min vurdering, er om vi har hentet inn det vi skal etter loven.» (Sitatet er gjengitt med skrivefeil. Navn er satt i klammer.)

Klagerens ytterligere anførsler:

Det medfører ikke riktighet som anført av innklagede at det skal ha blitt utbetalt oppgjør til klagerne fra eierskifteforsikringen til tidligere eier. Det er reklamert overfor tidligere eier, men det foreligger ingen avklaring her. Uansett understrekes det at innklagede har et selvstendig ansvar, og dette ønskes fastslått ved denne klagen. Påstanden fra innklagede om at det skal være foretatt ubetaling av kr 60 000 til klageren er tatt helt ut av luften, og det er betegnende når slike positivt uriktige opplysninger brukes av innklagede.

En helt vesentlig årsak til at man benytter megler ved eiendomshandler, er at både kjøper og selger skal kunne forvente en sikker og trygg handel. Det vil si at sentrale forhold ved kjøpet kvalitetssikres. Det vises til eiendomsmeglingsloven av 1989 § 3-7. Forbrukerne skal kunne forvente at en megler i forbindelse med et salgsoppdrag gjør seg kjent med eiendommens grenser ved befaring og sammenholder dette med målebrev og kommunale kart. Etter klagernes vurdering må kravet til eiendomsmeglers kontroll og kvalitetssikring skjerpes for så vidt gjelder helt vesentlige opplysninger om eiendommens beskaffenhet, som den ene parkeringsplassen som ble opplyst å ligge på eiendommen. Boligen ligger i et bymessig strøk hvor det ikke forekommer friparkeringsmuligheter i nærområdet. Det er derfor å det rene at muligheten for å parkere på egen grunn var en helt vesentlig faktor for kjøper av eiendommen. Etter klagernes vurdering har ikke innklagede foretatt verken undersøkelser eller kontroll som påkrevd for å avklare omparkeringen lå på bnr 136. Det er heller ikke inntatt noe forbehold om usikkerhet om eiendommens grenser i salgsoppgaven, herunder rettighetsforhold rundt parkeringsarealet.

Klagerne viser også til at den opplysning innklagede anfører å ha fått fra selgeren, alene bygger på opplysninger innklagede selv ga i salgsoppgaven han laget ved det forutgående salget i 2002.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder feilaktig opplysning om at eiendommen har parkeringsplass for en bil på egen grunn.

Reklamasjonsnemnda behandler kun klagen mot innklagede. Om Reklamasjonsnemndas konklusjon kan gi innklagede et krav mot selger av eiendommen, har nemnda ikke vurdert.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Megleren skal ifølge eiendomsmeglingslovens § 3-7 «… så langt det synes rimelig, innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. …». Eiendomsmeglingsloven § 3-1 annet ledd sier videre at «Megleren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføring av denne».

Av situasjonskartet synes det å fremgå at parkeringsplassen ligger innenfor «usikre eiendomsgrenser». På bakgrunn av kartet, burde innklagede etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ha foretatt nærmere undersøkelser i kommunen. Mulighet for parkering er normalt en viktig opplysning ved kjøp av boligeiendom, og dette gjelder spesielt i dette tilfellet hvor den omstridte parkeringsplassen er eneste mulighet for parkering på egen grunn. At eiendommen er solgt flere ganger med feilaktige opplysninger om biloppstillingsplassen, fritar ikke innklagede fra undersøkelsesplikten.

Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap hans forsømmelse har medført. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til erstatningens størrelse. Ettersom det er gitt korrekte opplysninger om arealet, kan det tenkes at erstatningen for biloppstillingsplassen ikke er sammenfallende med kjøpesummen for denne.

Reklamasjonsnemnda dekker etter sikker praksis ikke saksomkostninger for behandlingen i Reklamasjonsnemnda. Andre prosesskostnader vil innklagede i prinsippet være ansvarlig for i den grad det følger av alminnelige erstatningsregler.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk, jfr. emgll. §§ 3-1, annet ledd og 3-7 og må erstatte klageren hans økonomiske tap.

Oslo, den 9. oktober 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant