Klage nr. 2020283
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 3. mai 2021
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Line Jeanette Klefstad, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Arnfinn Andersen
Aurlien Vordahl & Co Advokatfirma AS
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Årnes
Saken gjelder: Meglerens håndtering av oppgjøret og krav om erstatning
Saksfremstilling
I 2020 formidlet innklagede salget av en bolig som klageren eide sammen med sin tidligere samboer. Klageren eide 7/50, mens klagerens tidligere samboer eide 43/50. I tillegg til et felles boliglån, hadde klageren en rekke kreditorer som hadde tatt utleggspant i hans eierandel. Da oppgjøret skulle gjennomføres etter salget, utbetalte megleren 910 000 kroner av nettoprovenyet på 969 738,82 kroner til klagerens tidligere samboer. Klageren anfører at nettoprovenyet skulle vært fordelt etter eierbrøken, og krever erstatning.
Innklagede bestrider erstatningskravet.
Klageren er representert ved advokat.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter råd fra megleren kontaktet klagerens tidligere samboer en advokat for å få vurdert om det var noen fare for at klagerens utleggspanthavere kunne kreve dekning i hennes eierandel. I et brev til klagerens tidligere samboer la advokaten til grunn at klagerens tidligere samboer hadde en egenkapital på 910 000 kroner. Klageren ble ikke gjort kjent med innholdet i dette brevet.
Da megleren skulle gjennomføre oppgjøret, baserte megleren seg på det advokaten hadde skrevet om egenkapitalen til klagerens tidligere samboer. Megleren tok ikke hensyn til klagerens eierandel. Dette førte til at 910 000 kroner av nettoprovenyet på 969 739,82 kroner ble utbetalt til klagerens tidligere samboer, mens det resterende – 59 739,82 kroner – ble fordelt etter eierbrøken. Det ble igjen 4 881,28 kroner til klagerens kreditorer.
Verken megleren eller klagerens tidligere samboer bestrider at det reelle eierforholdet samsvarer med det tinglyste. Megleren skulle derfor fordelt nettoprovenyet på 969 739,82 kroner etter eierbrøken, og utbetalt 135 763,57 kroner til klagerens kreditorer. Klageren viser til RFE-2019-280.
Megleren tok aldri opp med klageren at 910 000 kroner av nettoprovenyet skulle utbetales til klagerens tidligere samboer. Oppgjørsinstruksen kan heller ikke forstås på denne måten. En oppstilling over alle utleggspanthaverne lå ved oppgjørsinstruksen, og over oppstillingen sto det følgende tekst: «Erklæring innbetaling/sletting av utleggsforretninger av eierbrøk 7/50.» Dette tilsier at nettoprovenyet skulle fordeles etter eierbrøken.
Gjennomføringen av oppgjøret ligger i kjerneområdet for meglerens virksomhet. Det var grovt uaktsomt av megleren å utbetale 910 000 kroner av nettoprovenyet til klagerens tidligere samboer. På grunn av meglerens opptreden har klageren blitt påført et økonomisk tap som innklagede må erstatte ham. Det er ikke mulig å spesifisere tapet siden det har påløpt ytterligere forsinkelsesrenter fra oppgjøret fant sted. Men utgangspunktet om at klageren skal stilles i samme stilling som uten skaden, må uansett gjelde. Dette kan oppnås ved at innklagede pålegges å dekke de forfalte kravene slik de nå lyder. I tillegg krever klageren erstatning for advokatkostnader før (33 375 kroner) og under (109 875 kroner) saken for nemnda, til sammen 143 250 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Før salget la megleren rutinemessig frem en utskrift av grunnboken. Klagerens tidligere samboer ble da kjent med utleggspantene i klagerens eierandel. I tråd med god meglerskikk viste megleren til tvangsfullbyrdelsesloven § 7-13 tredje ledd, og rådet klagerens tidligere samboer til å fremskaffe dokumentasjon for egenkapitalen hun bidro med da hun kjøpte boligen sammen med klageren. Klagerens tidligere samboer delte denne informasjonen med klageren, og klageren var enig i at hans tidligere samboer skulle ta kontakt med en advokat for å fremskaffe dokumentasjon for egenkapitalen. Klageren var kjent med brevet fra advokaten.
Klageren kom ikke med noen innsigelser under forberedelsen til oppgjøret selv om han var kjent med at hans tidligere samboer hadde fremlagt dokumentasjon for egenkapitalen. Oppgjørsinstruksen ble signert av begge oppdragsgiverne, og klageren signerte på oppstillingen over de utleggspantene som var tinglyst på hans eierandel. Megleren sørget for at klagerens kreditorer frafalt pantene sine før oppgjøret ble gjennomført. Klageren fikk beskjed fra megleren om at hans kreditorer ville få dekning så langt oppgjøret rakk, og at det ikke ville bli noe utbetalt til ham. Brevet fra advokaten bekreftet at 910 000 kroner av nettoprovenyet på 969 739,82 kroner tilhørte klagerens tidligere samboer, og resten ble fordelt etter eierbrøken.
Innklagede bestrider at megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Megleren gjennomførte oppgjøret slik det kan forventes og i tråd med oppgjørsoppstillingen. Uansett er ikke de øvrige vilkårene for erstatning oppfylt. Når det gjelder kravet om erstatning for advokatkostnader, bestrider innklagede at det er grunnlag for å gjøre unntak.
Reklamasjonsnemnda bemerker
Saken gjelder meglerens håndtering av oppgjøret og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Oppgjøret av nettoprovenyet
Utgangspunktet er klart: En megler skal i oppgjøret holde seg til de eierandeler som fremgår av grunnboken. Her var eierandelene angitt til henholdsvis 7/50 og 43/50. I en slik situasjon skulle klageren vært godskrevet med 7/50 av nettoprovenyet etter dekning av boliggjelden og omkostningene.
Slik saken er opplyst, har ikke innklagede forholdt seg til dette ved oppgjøret, noe som har påført klageren et økonomisk tap. Nemnda nevner for øvrig at en megler ikke kan bidra til en fordeling som eventuelt fører til at midler unndras klagerens utleggskreditorer.
Nemnda finner at megler her har opptrådt uaktsomt, og at innklagede er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.
Erstatningsutmålingen
Nemnda har ikke grunnlag for å ta standpunkt til utmålingen av erstatningen. Nemnda kan heller ikke treffe en avgjørelse om at innklagede pålegges å dekke de forfalte kravene slik de nå lyder. Ved erstatningsutmålingen bør det også tas hensyn til klagerens tapsbegrensningsplikt og rentefradrag i forbindelse med skattemeldingen.
Advokatkostnader
Klageren har krevd dekket utgiftene til juridisk bistand med til sammen 143 250 kroner. Det fremgår av nemndas vedtekter punkt 1.3 andre ledd at nemnda normalt ikke tar stilling til dekning av kostnader til juridisk bistand. Nemnda ser ikke grunn til å fravike dette utgangspunktet i denne saken. Det skal for øvrig bemerkes at det er ytterst sjelden at nemnda behandler spørsmål om dekning av kostnadene til advokatbistand.
Øvrige klagepunkter
I klagerens oppsummering til nemnda er det i bokstav a-j angitt en rekke klagepunkter som påstås å være i strid med god meglerskikk. Nemnda finner at denne delen av klagen må avvises, da det reiser bevisspørsmål som ikke kan avgjøres ved nemndas skriftlige behandling, eller som må avises av hensyn til nemndas effektivitet, jf. vedtektenes pkt. 5.1 bokstav e).
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Årnes har opptrådt i strid med god meglerskikk og vært uaktsom i forbindelse med fordelingen av nettoprovenyet etter salget av boligen. Innklagede er erstatningsansvarlig for det tap [klageren] har lidt, men nemnda har ikke grunnlag for å utmåle erstatningen. Kostnader til advokat dekkes under enhver omstendighet ikke. Klagepunktene vedrørende påstått manglende ivaretakelse av klagers interesser for øvrig avvises.